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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页律师办理商品房交易业务操作指引（2007）（2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过）第一章 总则1.1 制定目的为规范和促进本市律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和上海市律师协会的要求，上海律协建筑与房地产法律研究委员会制定本指引。本指引并非强制性或规范性规定，仅供本市律师在办理商品房交易业务时参考。1.2 概念界定（1）本指引所指的商品房，是指依据法律、法规及其他相关规定可以在市场上自由交易、不受政府政策限制的各类
2、商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等，但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。（2）本指引所指的商品房交易，具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等其它以房屋所有权为前提的交易行为。1.3 律师办理商品房交易业务的基本原则律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人诚信负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。1.4 律师办理商品房交易业务的前提和要求律师办理商品房交易业务，应当依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；同时应
3、当保守当事人的商业秘密和个人隐私，按有关规定须向司法行政主管机关通报案情及已失密或者已解密的除外。1.5 本操作指引的业务适用范围本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在起草、修改有关的各种合同以及办理有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师在代理有关商品房交易的诉讼案件时，本操作指引也具有一定的指导作用。第二章 新建商品房买卖第一节 一般规定2.1.1 概念界定（1）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家
4、对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如上海目前规定商品房现售，房地产开发企业必须已经取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。（2）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（3）商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发管理部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。（4）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部商品房销售管理办法明令禁止这种销售方式。（5）售后包租，
5、是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部商品房销售管理办法规定：未竣工的商品房不得通过售后包租的方式销售。（6）预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或者其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。（7）实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政管理部门确认登记的房屋面积。 （8）面积误差比，是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体计算方法是：产权登记面积-预测面积合同约定面积 面积误差比=100%
6、（9）套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。1）套内使用面积包括：a.卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c.不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装修厚度计入使用面积。2)套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或者承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（
7、单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。3）套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（10）分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数。1）共有建筑面积由以下两部分组成：a.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。特别提示：单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或者俱乐部、仓库、人防工程等）以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、
8、设备间等，均不计入共有建筑面积。b.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。2）共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。（11）代理销售，是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为销售商品房的行为。（12）包销，一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。（13）维修基金（资金），是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由房地产开发企业和购房人按一定标准
9、交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。（14）规划设计变更，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这种变更必须经规划部门的批准或者设计单位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或者接受变更。（15）二书，一般指住宅质量保证书、住宅使用说明书。（16）住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资
10、企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储金。上海目前单位与职工缴存公积金的比例各为职工上年月平均工资的5%-7%，并有上限、下限规定，这是法规规定必须缴纳的。另外，单位和职工还可各按职工上年月平均工资的1%-8%交纳补充公积金，补充公积金存在上限。前述上限、下限每年调整。 （17）住房公积金个人购房贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工 具有所有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷
11、款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。（18）抵押贷款购房（购房按揭），即商业贷款，是指购房者在购买房屋时，由于资金不足，以所购产权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付给房地产开发企业或者第三方机构。然后，购房者按贷款合同约定逐月或者逐年还款的行为。在实际操作中，一般由房地产开发企业或者第三方机构提供阶段性保证责任或者全程保证责任。（19）组合贷款，是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房 组合贷款。（20）个人住房置业贷款担保，是指借款
12、人向城镇公积金管理中心或者商业银行申请住房公积金个人购房贷款或者商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。现阶段上海住房置业贷款担保公司为住房公积金个人购房贷款和组合贷款中的住房公积金贷款提供保证担保。（21）大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。（22）买卖转移登记，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房产权登记至买受人名下的行为。（23）小产证，即买卖
13、转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。（24）房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。（25）商品房销售广告，是指房地产开发企业在取得地方政府建设管理部门颁发的预售或者销售许可证明的前提下，发布的商品房预售、出售广告，包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告，以及售楼书及各种宣传材料、施工现场的广告牌、样板房展示等。2.1.2 法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第七十二号，由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1
14、994年7月5日通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）；（2）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第二百四八号，由国务院于1998年7月20日发布，自发布之日起施行）；（3）城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定、2004年7月20日建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定修正）；（4）城市房地产转让管理规定（建设部令第九十六号，由建设部令第四十五号于1995年8月7日发布，根据2001年8月15日建设部关于修
15、改城市房地产转让管理规定的决定修正）；（5）商品房销售管理办法（建设部令第八十八号，由建设部于2001年3月14日发布，自2001年6月1日起施行）；（6）上海市房地产转让办法（上海市人民政府令第四十二号，由上海市人民政府第四十二号令于1997年4月30日发布，根据2000年9月20日上海市人民政府关于修改的决定第一次修正，根据2004年4月21日上海市人民政府关于修改的决定第二次修正并重新发布，2004年6月24日上海市人民政府令第二十八号，上海市人民政府关于修改等32件市政府规章和规范性文件决定（2004年7月1日起实施）修改）。第二节 商品房认购（预订）2.2.1 签订认购（预订）协议的前提条件签订认购协议的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。特别提示：上海市房屋土地资源管理局规定，签订认购（预订）协议时开发商还必须取得商品房预售许可证，否则开发商要遭受行政处罚，但认购协议不会被确定无效。2.2.2 认购（预订）协议基本内容（1）当事人姓名或者名称；（2）预订房产座落地点、面积；（3）价格；（4）预订期限；（5）定金数额；（6）定金处理办法。特别提示：（
