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1、吉安汽车城建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：吉安汽车城建设项目二、建设单位：江西天华实业有限公司吉安汽车城发展有限公司三、负责人：陈挺四、建设地址：吉安县县城，四至范围：赣中大道（105国道）以西、君山大道以北、兴华路以东、赣江大道以南五、建设性质：新建六、建设规模：项目总占地346.53亩，总建筑面积23.88万m2，其中：汽车综合商贸区6.29万m2，建材及装饰材料商贸区6.11万m2，配套生活服务区9.45万m2，酒店服务区2.04万m2。七、建设期限：2.5年，即2005年1月2007年6月八、总投资及资金筹措：项目估算总投资20639.87万元。资金来
2、源为申请银行贷款5000万元，建设单位资本金自筹7300万元，销售房地产收入筹集8339.87万元。九、项目建设目标：吉安汽车城以汽车商品销售为主题，设汽车展示广场、各类品牌汽车专卖店、汽配件中心、服务中心、星级宾馆五大区域。具有汽车贸易、品牌汽车展示、汽车综合服务、汽车文化博览、汽配贸易、汽车维修、汽车美容护理、二手车交易、物流服务及办公、生活、休闲等功能。突出“消费一站式，服务一条龙”的经营特色，将吉安汽车城打造成为广大消费者赏车、购车、玩车、修车的理想之地。第二节 可行性研究的依据1、中华人民共和国城市规划法2、国家计委投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）3、城市道路交通规划
3、设计规范（GB5018093）4、吉安市城市总体规划（19962010）5、吉安市城市近期建设规划（20022005）（2003.2）6、吉安汽车城规划建筑设计方案7、吉安市国民经济和社会发展“十五”计划；8、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数9、国家颁布的城市建设的其他相关规范10、政府及有关部门对本项目的批复文件11、建设单位对可研编制单位的委托书第三节 可行性研究过程和内容一、研究过程根据建设单位的委托，我公司于2004年10月开始对项目可研编制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2004年11月初开始组织中心工程技术人员对图纸资料进行分析研究，着手编制可研报告。二、研究内容
4、经过对项目所在区域的社会经济状况、土地现状、市政设施现状等调查分析，围绕建设单位提出的问题，本项目研究内容如下：分析项目建设的必要性和可行性；研究确定项目建设内容、规模、工程方案；开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；制订项目招标方案，并对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。第四节 主要技术经济指标表1-1序号项目单位指标1项目总占地面积亩346.532总建筑面积万m223.882.1其中：汽车综合商贸区万m26.292.2建材及装饰材料商贸区万m26.112.3配套生活服务区（住宅）万m29.452.4酒店万m22.
5、044道路及广场万m28.505公共绿地万m28.526停车场万m21.897信息网络系统具体详见第五章8给排水具体详见第五章9供电具体详见第五章10室外消防系统具体详见第五章11总投资万元20639.8712销售净收入万元41146.7513利润万元20506.8814投资利润率99.3615财务内部收益率70.4216财务净现值万元7682.3417投资回收期年4.2118借款偿还期年319偿债备付率4.3920盈亏平衡点%50.16第五节 可行性研究的结论一、结论1、根据吉安市的汽车消费市场需求，以及遵循适度超前的原则，在吉安市中心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对
6、促进和繁荣吉安经济是十分有利的。2、本工程符合城市总体规划，土地、水、电、通讯等条件具备。3、建立综合信息管理系统，对本工程建成后的高质量运行管理尤为重要。所推选的管理系统立足点适当，体现了较好的先进性。4、从工程整体经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。二、建议1、项目区域位置较好，销售价格具有一定竞争优势；但具体运作时应做好项目策划、市场定位、规划设计等前期工作，并加大营销以及招商引资的力度。2、住宅房型应深入细致的做好市场调查，结
7、合当地的实际确定。并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出不同的风格，提高识别性。3、根据汽车城的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、银行、邮政等公建配套设施。第二章 项目建设必要性与可行性分析第一节 项目背景在过去10年中，我国国内生产总值年均增长9.3%，汽车工业年均增长15%。2002年我国正式加入世贸组织以后，我国汽车产业不但没有受到进口汽车的严重冲击，反而出现爆发性增长。国家统计局发布的报告显示，今年以来，汽车生产继续大幅度提速，汽车产业对经济增长的贡献明显提高。汽车制造业销售收入超过纺织业和电气机械及器材制造业，位居通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电
8、力行业、黑色冶金行业和化工行业之后，首次成为我国工业第五大支柱产业。我国汽车产业国际化特征日益明显：一是国内汽车市场的国际化；二是汽车产业的国际化；三是我国汽车产业在世界上的位次迅速提高。2002年中国汽车产量突破300万辆，2003年达到444.37万辆，预计2004年我国汽车产量将超过法国，从而继美国、日本、德国之后成为世界上第四大汽车生产国。中国现在有120家汽车厂、33家轿车厂，通过资本和技术的引进，中国汽车制造能力从上世纪四、五十年代的解放牌水平提高到可以制造奥迪A6、帕萨特B5、别克等现代轿车的水平，而且由于国产化策略的实施，中国汽车零部件制造水平也有了很大的提高。据中汽协会的统计
9、，2003年全国销售汽车444万辆，成为世界第四大汽车市场。公安部交通管理局的统计表明，2003年底，我国拥有的各类汽车共有2421万辆，其中个人汽车保有量为1242万辆，个人汽车保有量中私人轿车比例近40%，保有量达489万辆，其余则是私人拥有的主要用于生产运营的货车和客车等。按全国13亿人口平均，265个人才有一辆私人轿车。如果按每个家庭4口人计算，66个家庭才有一辆轿车。世界平均水平为8人一辆汽车，如果达到世界平均水平，中国应该有1.6亿辆汽车，要在现有基础上增加8倍。伴随汽车制造业的突飞猛进，中国汽车市场也有长足发展。1990年上海创建全国第一家汽车市场，即现在的上海联合汽车集团。从上
10、世纪年代初开始，汽车市场经历了十多年的发展，出现了综合型市场、结合型市场、汽车大道、主题市场、商场汽车专卖场和厂家汽车专卖场等模式。综合型市场是在整车交易、物业经营基础上，增加了自营、售后服务、汽车文化、汽车博览等综合功能，这类市场是目前我国汽车有形市场的主流模式。结合型市场则是综合型市场的基础上又加上了作为主要盈利点的延伸产业，这是近年国内大多数新建市场所选择的业态模式。其主要特点是：投资巨大，占地面积较多，硬件设施档次较高，功能配置更为齐全。汽车大道其实是汽车市场和汽车专卖店的嫁接变异形式，也可称为专卖店集群或准市场。但是，中外汽车大道运作模式有着根本的区别：外国的汽车大道是自然形成的，而
11、中国国内则是规划建设的。主题市场是以经营汽车某一专门产品或特色产品为主，如二手车交易、汽车运动、汽车文化等。商场汽车专卖场是百货零售业和汽车零售业的组合形式，它借助商场的人气、位置优势和较好的营销环境，一般作为展示窗口。厂家汽车专卖场是生产厂家将其所有品牌系列产品场地展卖的模式。4S店即国际流行的“四位一体”销售专卖店（是英语“销售”、“配件”、“维修”、“反馈”四个词缩写），短短6年内如雨后春笋般遍布于全国各大城市。所谓店是指集整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈四位于一体的、专门经营一种品牌车的汽车销售企业。4S店是汽车市场激烈竞争下的产物。中国汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟
12、，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代理销售体制已不能适应市场与用户的需求。4S店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度专业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过4S店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。近年来，随着经济快速发展，人民生活水平不断提高，高档生活消费品以二位数以上增长速度进入平民百姓家庭。汽车有形市场是我国汽车销售的两大主流模式之一，有着蓬勃的运营活力和强大的市场竞争力。汽车城（汽车市场）符合中国的国情、民情、商情，也与世界发达国
13、家的汽车营销模式相接轨、相呼应。因此，我国许多城市都有建有汽车城（汽车市场），搭建一个汽车交易平台，吸引和聚集一批有实力、有影响的汽车经销商入驻市场。 “人潮就是财富”。建设汽车城（汽车市场）为消费者提供选车、购车优质服务，又能使消费者欣赏具有汽车文化的“汽车超市”，并能为汽车生产厂家、汽车经销商、汽车投资商提供聚集销售的环境，合力达到双赢。目前，吉安市有各类汽车销售店30余家，但档次规模均偏小，大多零星散乱分布公路两边，占地不合理且又影响交通；少部分专卖店经营单一，服务手段落后。由于缺乏一个综合市场，因此不能实现规模化、规范化经营，这一业态现状很大程度上制约了吉安市汽车贸易的发展。在吉安市中
14、心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。第二节 项目建设的必要性一、是拉动内需促进吉安经济发展的需要2003年吉安市国内生产总值首次迈上200亿元台阶，达到206亿元。吉安经济进入了一个新的发展关键期。随着吉安市社会经济的发展，城市功能增强，经济辐射力扩张，城乡居民消费水平提高，私人汽车消费已出现很好的发展态势；虽然目前购买人群属于收入较高的阶层，但进入普通家庭大量购买汽车的阶段已经为期不远。汽车有形市场同时面临市场潜在需求庞大的机遇和升级转型的挑战，因此建设汽车市场从整体上提升业态水平，能够有效拉动内需，增创经济新优势。该项目的建设，能够直接
15、和间接带动几十个相关行业的发展，促进居民消费，可以进一步提高吉安市经济发展水平和可持续发展能力，是经济发展到这一阶段合理的、前瞻性的选择。汽车工业能带动一个非常大的产业群，拉动国民经济发展，提供大量的就业机会。汽车的消费对内需的拉动是显而易见，因此，中央政府把扩大汽车消费作为扩大内需的重要举措之一。二、是进一步提升吉安中心城区功能的需要该项目与吉安市产业发展规划相匹配，同时符合中心城区城市发展规划。紧密依托和充分发挥吉安作为江西省中部的政治、经济、文化中心的区位优势，建设吉安汽车市场，能够为中心城区集聚更多的人流、物流、资金流、信息流，产生聚核效应。城市的这种聚集和辐射功能，很大程度上要靠发达的流通来实现。流通领域越发达，城市就越繁荣，就越具有竞争力和生命力。吉安市汽车贸易的规模设施和服务手段已经落后于发达地区城市，甚至落后于周边地市，亟待全面整合并跃升到更高的业态平台。吉安市具有优越的区位优势、发达的交通体系、巨大的消费市场潜力等有利条件，应尽快利用现代理念来优化商贸结构，加快
