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1、房地产项目成本控制要点房地产投资是国民经济的重要支柱产业之一，也是经济发展的晴雨表。近年来商品房价格一自居高不下，各方面反映强烈。究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。因此房地产项目成本控制就成了项目实施过程中的关键环节，也是保证开发项目经济效益的重要条件 房地产项目的成本，是指房地产企业在开发经营房地产项目所发生的全部支出。通常包括：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金一、房地产项目投资决策阶段1利用足够的时间按照正常程序细心进行房地产项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档
2、的坏习惯。此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，万万不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。2科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是房地产项目决策的重要依据之一。二、建设工程设计阶段的成本控制(一)设计方案优化设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以
3、最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。(二)实行限额设计，有效控制造价限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步
4、设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。(三)前期造价分析通常设计阶段成本控制的具体程序是
5、：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程、销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1左右，但正是这1的设计费用决定了几乎全部
6、后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。三、施工招标期间的成本控制1编制符合工程实际的标低价格。标低价格依据房地产项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算帐”的无计划、预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式；工期长、工程量大的房地产项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包房地产项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险
7、。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的房地产项目，采取成本加酬金的方式；尽可能少用现在常用的综合取费定总价的方式。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上是一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分是挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。采取招标前期加大房地产项目组织考察认定（以房地产项目管理组织为主，公司资质为次的考察管理理念）和房地产项目开工到竣工始终如一的正规的房地产项目
8、组织管理程序，严格把关，不让其不正规的民间组织来此鱼目混珠。承包合同的各项条款要细化、细化、再细化。特别是容易发生纠纷和索赔的条款更要细化。现在的合同当中，好大一部分条款划分不细，深度不够，导致合同实施过程当中发生利益纠纷难以处理的尴尬局面。四、开工前期的各项手续办理与现场准备工作的成本控制将工程费用以外的工程建设其他费用（如：土地使用费、建设单位管理费、堪察设计费、监理费、临设费等等）详细规类划分，利用控制什么、怎么控制、谁来控制、什么时间进行、在什么地方、控制到什么程度的形式进行预算管理。五、房地产项目施工期间的成本控制房地产项目现场设置综合专业知识全面的房地产项目负责人。现场房地产项目管
9、理负责人应以综合专业技术技能为基础、合同管理经验丰富的具有十年独自运作房地产项目管理阅历的人员来承担；采取房地产项目经理负责制、房地产项目组织待遇与房地产项目利润挂钩等激励措施。成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度，科学的方法，一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上，提高设计阶段的质量，达到较好的成本控制效果工程进度款审
10、定的流程再造。现在好多建设单位在工程预算管理方面是在被动地等着承包方送交进度预算后再进行审核的状态，与“三算”对比的管理方式差之甚远，而且还是内部估算值的方式，不负责任的将大量的工作放到了工程竣工决算审计环节。在工程进度值审定流程再造方面，不但要调整审计模式还要增加监理方、工程部前期预审的环节。工程变更价款的确定。房地产项目进行当中或多或少的会出现变更，在变更下达中应随即附加变更价款在工程总值中的增减额度预算，将被动的事后控制变为事前控制。六、合理规避建设单位的索赔风险（1）工程进度资金不到位时的索赔风险控制。首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进
11、行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约，其次在房地产项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。（2）工程变更和现场工程签证的成本控制。变更内容尽可能控制在变更房地产项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。（3）设计、监理、审计等服务房地产项目合同费用计算和索赔控制。现在公司内的服务合同房地产项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化不细致，导致对方付出的服务质、量难以进行评定，服务质、量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏
12、的只有是我们建设单位自己。比如：对设计单位采取图纸审查和图纸会审时设计单位认可的失误数量超过合同约定数量按照违反强制性条文和一般性条文分别计算扣款数额；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成建设单位的不必要的损失；对审计单位采取按照重复审减额度比例扣减审计费用等措施。七、房地产项目竣工结算期间的成本控制竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。像一条湿的毛巾用同样的力量拧紧两次和四次之后其中的含水量是不同的，不用说每次的用力比上次要大了。如
13、果将我们的竣工决算审计调整为监理工程部预算部设计部首次外审第二次外审的六次挤压过程，来取代现在的一次审计完成的做法，我想其中的水分会更少。有较多专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。在分包房地产项目较多的工程竣工决算当中很容易发生施工房地产项目重复计算的事情，如专业分包房地产项目又在总承包房地产项目决算当中出现、建设单位供材款在决算当中重复计算等。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。八、房地产项目物业管理前期的成本控制质
14、量保修期间的质量维护控制流程再造。工程竣工交接后出现的质量问题和维修费用往往是管理者出于各种人情关系和责任难以分清而无法或不能全额从工程保修金当中扣除，导致建设单位的直接与间接损失。工程的保修从签订施工合同时应附加细致的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等，房地产项目使用过程中的正常维护及时进行。由财务部严格把关保修金支付控制流程，避免资金流失。九、监督控制的平衡点与处事人缘的搏击有一次在听台湾的余世维博士后讲座时讲到，“想做事就不要做人，想做人就不要做事；只要你睁一只眼，闭一只眼，保证你的人缘一百分。”。在台湾的曾仕强教授的中国式管理的讲座中提到“上级做好人，
15、下级做坏人；下级敷衍了事做好人，上级就只有做坏人的份，大部分的协调工作就难以进行；”于是我想到了“手指文化”和监督工作平衡点的控制文化。希望公司的办公环境减少一点办公室政治，增加部分能说实话、能干实事、不怕得罪人的中间执行控制层，严格把握平衡点的位置，使我们团队的“手指文化”更加相互依赖、和谐共处，不断提高团队的执行力。 结语成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度，科学的方法，一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上，提高设计阶段的质量，达到较好的成本控制效果。
