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1、物业管理中心工程部工作手册 成都仁恒置地广场物业服务中心工程部工作手册文件页数 共 119 页含本页_编 制 人 编制日期_ _审 核 人 审核日期_ _批 准 人 批准日期_ _目 录工程维护部组织结构6工程维护部行政制度7工程维护部工作计划管理制度7工程维护部管理措施8工程维护部报告制度9工程维护部工作考核奖惩制度11工作单管理制度13工程维护部档案管理规定15每周例会制度18责任区划分制度19入室服务规范20二级库房管理规定21工程维护部经理职责及任职要求22强电工岗位职责24弱电工岗位职责25空调工岗位职责27万能工岗位职责28工程维护部重要工作处理程序29设备故障的排除和处理程序29
2、重大设备事故处理程序30电工操作规程31变配电室运行规程33生活水泵房操作规程35工程维护部突发事件处理程序36工程维护部安全制度40工程维护部安全管理制度40工程维护部消防安全管理制度42安全操作管理规程44工具安全使用管理规定46工程使用梯子安全操作规程72高空作业安全操作规程73重要机房门禁制度74工程维护部运行维修巡检制度75工程维护部巡检管理制度75设备维修管理规定77要害部位管理制度79防火安全检查制度80工程维护部工具管理制度83临时用电管理制度86临时动火作业安全规定88停运机房设备的检查清扫制度90电梯机房管理制度91空调机房管理制度92弱电系统管理制度93生活水泵房管理制度
3、95配电房管理制度96配电室交接班制度97空水专业交接班制度99锅炉专业交接班制度100配电室值班制度102空水专业值班制度103弱电系统运行巡视检查制度104变配电室巡视检查制度106空水专业运行巡视检查制度107强电维修安全管理规定108工程维护部主要工作程序及工作标准109一工程维护部调度工作程序及工作标准109二工程改造及维修110三购买工程材料111四弱电专业工作项目程序和标准112五强电专业工作程序和标准113六空调专业工作程序和工作标准115七给排水专业工作程序和工作标准117工程维护部组织结构工程维护部行政制度工程部工作职责及岗位职责1执行服务中心经理指示确保所管辖系统设备的安
4、全运行主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任要求每天作如下检查主要设备的运行技术状况发现问题立即组织处理检查下属岗位纪律及精神状态发现不良现象立即纠正现场督导重要维修工作及整改工程施工控制工程质量与进度实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率发现问题及时采取纠正措施审阅运行报表掌握所属系统当天能耗状况发现异常分析原因及时杜绝浪费现象2设备发生故障及时组织维修发现隐患及时组织检修保证所管辖系统设备处于优良的技术状态当重要设备发生故障或影响正常运作时迅速到现场组织处理并及时向经理报告3负责制定所管辖系统运行方案并不断与运行人员研究改进措施使系统在保证安全运行的前提下力图节省能耗4负责制定
5、所管辖系统设备年度和的维修保养计划和备品备件计划定期报送审定并负责组织安排维修保养计划的实施制定工作标准督导下属保证工作质量提高工作效率5切实执行指令认真贯彻落实岗位责任制督导下属员工严格执行操作规程及员工守则坚持设备维修保养制度做到三干净设备干净机房干净工作场地干净四不漏不漏电不漏油不漏气不漏水五良好使用性良好密封良好润滑良好坚固良好调整良好严格检查督导下属6针对下属员工的技术状态和思想状况编制培训计划经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训7审核下属员工考勤做好技术档案管理工作督促下属做好设备维修故障处理零件更换记录每日审核设备运行日志并做好资料整理归档工作8完善设施和
6、施工遗留的缺陷对所属系统的重大改造工程参与设计提出与原系统匹配的可行方案9监督外协施工验收施工质量10负责内装修管理按有关规定审查和验收确保建筑物结构安全和装修协调统一美观及消防要求1负责安排当班工程人员巡视二次装修发现违规问题时应及时予以制止处理并上报中心13认真完成领导交办的其他任务2严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度3制订和完善工程维护部各项规章制度和岗位职责并落实检查4负责组织对公司接管的物业工程设备设施进行调试验收做好设备设施的缺陷报告并配合做好整改工作6负责组织制定设施设备的运行维修保养节能计划和方案负责工程维护部采购计划的编制工作并组织落实和检
7、查8执行政府部门制定的有关行业安全法规加强安全管理和安全教育建立落实各级安全制度防止发生安全事故9分析设备运行状况和能耗情况及时做好调整工作在安全可靠经济合理的原则下提出并组织实施节能措施11负责工程维护部员工工作绩效的考评工作 12定期向物业经理汇报工作完成上级交办的临时任务工程维护部主管职责1在工程部经理的领导下负责管理工程部员工和所辖设备 制定并监督各系统的设备维修保养计划及技改项目方案的实施制定员工的职业道德教育安全教育和业务培训计划并组织实施确保各系统设备的安全运行负责制订系统的最佳运行方案报上级审批后组织贯彻实施力图节省能源消耗负责制定各系统的操作要求和工作指令负责对所管辖范围的能
8、源消耗设备运行工时利用员工分配材料消耗等各项指标提出分析报告提高工作效率提出各系统的备品备件采购计划协助采购专业性较强的工具或零件负责各系统的外委项目的洽谈审定监督并验收施工负责与相关业务主管部门进行业务联系负责各系统各类图纸和资料的收集分类负责室内装修的初审及组织进行巡视检查每周对各系统设备进行巡视发现问题及时采取纠正措施设备发生故障及时组织维修保证所管辖系统设备始终处于优良的技术状态对各项工作提出表扬批评对于不服从工作安排及工作中的违章违例事件有权在请示经理后做出各种处罚决定负责填写过失单 3 熟悉所辖设备线路了解设备的性能工作原理参数指标熟练掌握操作程序工作中能正确判断处理一般电气故障发
9、生运行故障时因迅速赶赴现场抢修如故障无能力排除应采取应急措施及时请示上级领导联系专业保养单位组织修理 4 在领班的带领下负责对所辖设备的值班巡检维修和保养工作确保所辖设备始终处于良好的运行状态 5 积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作监督维修保养质量严格做好测试和验收工作 6 按时巡视广场各弱电系统设备的运行情况并做好记录 7 严格遵守电气设备运行维修保养制度对电气设备进行日常定期检查保养按时优质完成电气设备维修保养任务 8 做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁 9 按时完成上级领导安排的工作积极配合其他班组的工作空调工岗位职责 1 严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵
10、守员工守则和公司的各项规章制度 2 熟悉广场空调系统的基本情况和主要性能参数能熟练操作所辖空调设备 3 在领班的带领下负责空调系统的值班巡检维修和保养工作确保所辖设备始终处于良好的运行状态 4 积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作监督维修保养质量严格做好测试和验收工作 5 根据租户的要求和环境温度的变化适时开启空调有效地调节温度 6 开停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作 7 按时巡视主机水泵膨胀水箱等设备的运行情况并做好记录发现异常应及时处理 8 按空调保养要求对空调系统进行日常定期检查保养9做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁10按时完成上级领导安排的工作积
11、极配合其他班组的工作综合维修工岗位职责1严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度2 3 在领班的带领下负责对广场公共区域天地墙的巡检日常维修和保养工作确保广场附属设施始终处于完好状态如规模较大或无能力维修的设施项目及时请示领导联系专业施工单位进行修理 5 按保养要求对广场附属设施进行日常定期检查保养 6 认真做好外协施工项目的跟进检查工作对施工内容和质量严格把关验收并做好竣工验收记录交上级领班审阅存档7 8 做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁 9 按时完成上级领导安排的工作积极配合其他班组的工作文员岗位职责1受部门直接领导负责部门内日常内务工作完
12、成部门交送的各项事务对公司的通知文件要做到及时上传下达 负责有关资料文件的收发和分类归档准确无误地填制各种报表和表格 负责工程部每月员工出勤的查核汇总上报 说话和气热情礼貌接待内外来访人员 传达主管有关工作安排并将落实情况及时汇报 了解部内人情况 参加会议并做好会议记录整理工作 9每月负责把各系统的设备档案有关故障情况维修项目更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书 10工程维护部采购计划的编制工作工程部员工内部管理1员工上班应穿工装并注意保持个人卫生和仪表整洁严禁留胡须长发或焗染彩发严禁剃光头女员工应将头发盘起2员工不得无故迟到早退不得代他人打卡不得脱岗睡岗有事应请假不得私自调换班次上班时间
13、严禁私自外出3员工上班前和在班期间不得饮酒4员工应遵循逐级请示汇报制度有事应首先向直接上级汇报只有当直接上级解决不了时方可向再上一级领导汇报严禁直接越级汇报5员工禁止乘客用电梯紧急事故处理出外和使用客用设施如不得使用客用卫生间不得使用客用沙发座椅6员工应团结协作弘扬团队精神不得漫骂他人或恶意中伤不得散布任何不利于团队的言论对其他员工或领导有意见应当面提出协商解决或向上级领导投诉严禁当面不说背后牢骚严禁以任何理由与本部门员工或其他部门于员工发生争吵严禁以任何理由寻衅滋事和打架斗殴7上班期间严禁在工作场地嬉笑打闹和与人聊天工作时间严禁看报纸杂志等与工作无关的书籍更不得聚众打扑克麻将等8爱护大厦财务
14、严禁以权谋私未经相关领导同意严禁以任何理由私自动用其他部门物品9员工非紧急维修等原因严禁穿越大堂和从正门出入更不得在大堂区逗留10员工进行维修工作或正常巡检时应尽量避开客人绕行避免与客人相遇或触碰实在无法避免时应注意礼让及问好11在公共区域及其他营业区域中客人聚集的场所进行维修时除紧急抢修外应尽量安排在非营业时间或无客人时进行紧急抢修时应首先通知物业客服中心联系客户12员工在工作中应认真履行对同事的监督职责包括安全监督和工作质量监督对同事在工作中出现的错误和失误应及时帮助和改进严禁坐岸观火或落井下石对于自己工作中出现的错误或失误要勇于承担责任严禁相互推诿扯皮或隐瞒不报以避免造成更大损失13员工应克尽职守刻苦学习专业理论只是和各项技能不断提高南港自己的业务能力和技术水平同事之间应互相帮助互相学习共同提高工程部工作监控标准作业规程工程部经理监控范围1对大厦内设施设备的运行进行全面检查特别是重要设备房检查包括高低压配电室水泵房中控室及电梯机房2监督主管的工作情况根据实际情况调整工作3不定期检查工作的落实情况跟进重大事项的处理结果4每周召开一次工程维护部工作会议对本周工作情况进行总结对下周工作进行安排工程部主管监控
