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1、设施设备日常维修养护准则工程技术人员、维修技术人员年龄 45 周岁以下，身体健康，具 有 5 年以上同类型工作经验，取得相应上岗证书。无不良记录，招聘 后进行政审甄别，公安局派出所备案。一） 房屋日常养护维修措施针对的问题解决的措施项目基本情况定期检查房屋基本情况及附近地面和庭院设施设备使用情 况楼层材料养护情况做好屋顶防水防漏维护，对一般性突发事件，做到6项维 护解决外墙破损每日巡查及时联系补修门窗极易损坏定期检查是否完好、密封、零件有无损坏，吊顶每年检查 一次，做好维修记录，及时维修雨季防积水检查楼顶防雨设施和下水管堵塞情况，清洗杂物，完成合 同范围内的日常维修工作，做好维修记录通风管道堵
2、塞检查通风管道等无杂物堆积，防止堵塞做好记录工作二）房屋日常养护维修计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注1道路每年检修一次每年1月份完成1具体完成2室外照明及亮化灯光每年检修二次每年2、8月份完成项目时间视 本项目实际 情况完成2日常发现 问题及时处 理3沟、梁、池、井每年检修一次每年3月份完成4上下水主管道每年检修二次每年4、10月份完成5停车场每年检修一次每年7月份完成6走廊每年检修二次每年8月份完成7台阶每年检修一次每年11月份完成（三）房屋主体日常养护服务1、地基日常养护（1）对日常使用情况进行技术监督，坚持正确使用，防止地基基础不利的超载现象产 生（2）加强房屋周围上下水管道
3、设施管理，防止地基浸水，经常检查四周的排水沟，保 持房屋四周的良好排水，避免房屋基础附近出现积水现象。当地面排水有困难，或排水 沟和散水发生破损时，立即进行处理。埋设在房屋下面或靠近基础的上、下水以及暖气 管道，要加强维修，防止泄露（3）保持持勒脚完整，防止基础受损削弱。破损部分及时修复，对于风化、起壳、腐 蚀、疏松的部分进行清除洗刷后加做或重做水泥砂浆抹面经常保持基础覆盖土的完整， 防止在外墙四周挖坑。墙基础覆盖土松散的，及时加填培土夯实，不使基础顶部外露（4）做好保暖保温，防止地冻损害。做好基础的保温工作，冬季使用时不宜间断供暖， 如不能保证采暖时，应将内外基础做好保温工作2、楼地面工程日
4、常养护做好各项技术检查工作，保持上下水管道不漏不堵，发现管道滴水、漏 水及时进行修理或暂停使用，不能耽误时间。卫生间地漏经常疏通，以 免造成室内积水，渗入楼板保持室内通风良好，避免室内受，潮在日常使用中经常保持室内通风, 保持楼地面基础干燥，每日对墙面、地面进行卫生清洁，根据墙面、 地面的不同材质定期进行养护及时进行小修小补，楼地面局部起砂、空鼓、微裂缝等及时修复及时做好防寒、防暑、防雷、防漏、防火、防洪等工作查和保养3、墙面及吊顶工程日常维修每年至少定期检查一次，对容易出现问题的重点部位重点检查，尽早发现问题并 及时报告甲方处理，防止发生连锁反应，造成更大的损失墙面、吊顶及玻璃厅屋顶做好经常
5、性的清洁工作，清洁时根据不同材料的性能, 采用适当的方法如防水、防酸碱腐蚀等定期报告甲方更换部件，保证整体协调性，为保证整体使用效益可通过合理配置, 使各工程、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际 工作状况及时予以更换4、公共区域门窗工程日常养护做好防风、防潮、防寒工作，遇大风天气门窗及时固定，避免风吹导致门窗撞击而受损。 保持室内干燥，防止门窗因受潮而受到腐蚀做到经常检查，发现问题要及时进行处理，门窗由于经常开关，因此会发生开关不灵、缝 隙过大等问题，及时检查并进行处理。同时也要经常对门窗进行清扫、防止污垢的堆积使 门窗关闭不严、开关受损等5、楼梯、门厅、过道日常养护
6、不允许占用公共通道来堆物等，以免通行不利。及时维修公共通道中易损坏的门、窗、墙 面、地面等部位，保持通道的整洁和正常使用。定期对楼梯等部位重点进行安全检查，对 楼梯梁、平台梁及其与墙砌体局部承压结合部位、过道板等更要特别注意，对各种混凝土 构件破损都应及时报告甲方修补，出现严重损坏的要进行检测计算，采取必要的加固措施1、台阶、散水日常养护使用中注意珍惜爱护、不要重车碾压、随便刨、凿、磕碰等造成人为损坏。注意检查房屋 四周回填土有无夯不实、塌陷显现，检查台阶、散水有无空鼓、断裂，发现问题应及时修 复，以免损坏扩大，影响正常使用四）配电室运行及管理规程序号范围要求1操作专业维修人员负责管理配电设施
7、设备，专业人员操作2停电维修人员米取停电措施前需得到委托方或供电局的通知， 或经过委托方负责人的审批。停电操作前应通知委托方负 责人和相关人员做好准备3登记进入无关人员不准进入机房，若需要进入，需经项目经理批准、登记，在专业人员陪同下方可进入机房4通风设施保持通风、干燥，室内温度不宜过高，墙壁上挂温湿 度计5电线配电设施严禁乱拉乱接线路，严禁超载供电6消防器材配电设施备齐消防器材，保持配电设施消防工具和设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用7安全配电设施周围严禁存放易燃、易爆、有毒有害危险物品及 杂物，严禁吸烟，严禁明火8清洁定期清洁配电设施设备卫生，保持设备外表面清洁无尘五）供配电
8、设施巡视检查1、配电室巡视检查1.1 维修人员每日巡视各设备的运行状态，并对主要运行参数 进行查抄，填写运行记录和供电局要求的抄表记录。1.2 巡视内容1是否超温有无声 响异味指示灯是 否正常接头是否 过热烧坏接地线有 无损坏标识牌是 否完好安全用 具是否 完好1.3巡视中发现的问题应及时采取操作允许范围内的措施加以解决，须电力部门解决的，应即刻通知委托方和供电局。2、公共照明设施的巡视和维护序号内容具体措施1路灯、景观灯每日巡查楼道、道路等建筑物内及其周边公共部位照明 设施，如路灯、景观灯、照明灯等，发现损坏的开关、 灯口、灯泡及时修复2应急照明每月对应急照明设施进行检查、维护，每月一次对蓄
9、电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态3制定计划制定计划，每季度对所有公共照明进行次表面清洁、 除尘，保持灯具光源照明度4检修记录每次的检修、维护或清洁后，在报修单上予以记录3、交接班序号内容具体措施1交接班接班人员准时接班2签字确认父班人员将值班情况向接班人员做详细父代，做父接记录，检杳工具、物品是否齐全，检杳无误后双方在交接记录上签字确认3不予交接班1、上一班情况未交代情况2、记录不规范、不完整、不清晰3、配电室不干净六）供配电设施安全操作1、安全操作注意事项绝 戴绝缘手套、穿绝缘靴、穿棉质工作服、使用绝缘操作杆 缘场 有监护人、工作场地空间、光线足够、所用工具材料齐全地故自动空气开关
10、跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供 障电，不允许强行送电，必要时允许试送电一次断I 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘两变配电房拉、合闸时，应一人执行一人操作2、在配电柜开关工作前操作要领验电拉开开关、确认有明显的短路点杆，验电、确认无电,操作站在绝缘垫上工作，尽量单手作业 丿恢复操作完毕后恢复正常供电七）临时用电管理制度序号内容具体操作1用电临时用电必须限定在不影响物业服务项目正常供电及在供 电负荷允许范围内2上报事前上报用电设备详细资料，经委托方、项目经理批准3安全临时用电必须符合消防和安全用电要求4现场管理1、电动设备、工具及电源线等器
11、材，必须符合国家产品质 量规定和安全要求，并由项目处维修人员确定接线点，禁止 乱拉乱接2、临时用电须协商确定用点时间，以免影响甲方用电3、维修人员应对临时用电现场进行巡视，对巡视中发现的 问题应及时解决，并将巡视情况、发现的问题和解决结果做 好记录（八）电梯操作和管理规定电梯维保由使用方与有资质的专业电梯维保公司签订维保合同序号内容具体操作1电梯操作物业服务方发现或接到通知电梯运行异常，应立即通知维保单位，同时上报项目委托方2电梯管理1、对电梯维保公司监督管理2、定期检验申请，取得电梯检验标志3、张贴有效的电梯检验标志、安全注意事项、警示 标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、 救援、
12、投诉电话4、电梯钥匙由持证的安全管理员持有3电梯巡视1、轿厢照明是否正常，指示灯是否正常2、厅门及轿门踏板是否清洁干净3、开关门有无异常4、轿厢运行有无异常振动或声响5、通讯畅通，标识牌完好，救援工具放置在指定位置4电梯火灾的处置1、及时报警，用干粉灭火器灭火，控制火势蔓延2、与火灾报警控制设备联动的模式：火灾报警控制 设备自动切断电梯电源3、非与火灾报警控制设备联动的模式：专业人员应 立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运 行状态4、电梯停止运行后应使乘客保持冷静，疏导乘客迅 速离开轿厢5电梯湿水处置1、将人员疏散，并迅速隔断水源2、底坑内浸水时，电梯停在二层以上，断开总电源3、楼层发
13、生水淹将轿厢停于进水层站的上一层，断 开电梯总电源4、进行除湿处理，确认湿水已消除，各绝缘电阻达 到要求方可试运行，运行无异常后方可运行5、电梯恢复运行后，详细填写电梯湿水报告、湿水原因、处理方法、防范措施、记录清楚并存档6电梯困人处置1、接到困人警报后物业服务人员在10分钟内到达现 场2、安抚被困人员情绪3、立即通知专业维修人员到达现场实施救援九）给排水检查规程1、供水系统的操作和检查启动进、出水闸阀，排除水泵机组真空桶空气检查电压表、信号灯指示启动水泵确认正常后按下停止按钮，置于自动位置按观察运转 电流，无异 常声响、无 异常气味、 无漏水按下启动按钮合上水泵控 制柜电源，置于手动位开关置
14、于关 闭位置拉下水泵电 源开关，关 闭进、出水 闸阀2、供水系统的检查和维护供水系统的检查和维护值班人员每天至少巡检一次供水设施，每天至少巡视两次水箱间、水泵房、检查设备运行状况。巡视监控内容包括：水泵房无异常声响; 电机、控制柜无异 常气味；电机温度 正常，变频器散热 通道顺畅电压表、电流表指 示正确，控制柜上 信号灯显示正确， 控制柜内各元器件 工作正常 主供水管上闸阀的 井盖、井裙完好， 闸阀、水泵不漏水, 标识清晰；止回阀、 浮球阀、液位控制 器完整3、排水系统的检查维护降雨前后，对排 水口、管井检查、 清理、维护入冬前对雨水井、污水井、雨水口检查、清理、疏 通入冬前为配水设 施做好保温（十）给排水设施异常情况的处理规程1、内容1.1 维修人员在巡视检查过程中发现给排水设备设施有不正常， 采取如下操作予以解决：（1）属物业公司项目处提供服务范围内的，维修技术人员或联 系外部专业维修单位进行故障排除或维修。
