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1、房地产开发企业会计核算问题及对策摘要：在当前我国经济开展水平不断提高的环境下，城市化开展进程不断加快，这给房地产开发行业开展提供了广大的前景。对于房地产开发来说，开发周期长、投资本钱大、经营风险高，因为房地产企业在会计核算上具有特殊性质，所以在实际工作中容易产生各种问题，给房地产开发企业经营开展带来不良影响。本文结合房地产企业会计核算存在的问题，重点探究房地产开发企业会计核算的优化对策，以供参考借鉴。关键词：房地产开发企业；会计核算；问题；对策结合当前情况来看，我国房地产开发企业面临的市场竞争压力不断加大，而企业经营开展中受到市场环境、经济政策等因素影响，风险发生几率随之升高。为了增强房地产开
2、发企业风险抵御能力，发挥企业竞争优势，房地产开发企业应该做好内控管理工作，对现有经营管理模式进行改革优化，以促进整体经营管理水平的提升。会计核算作为房地产开发企业财务管理活动中的重要内容之一，通过精准的核算，能够对企业经营开展状况有充沛了解，为企业制定开展决策提供数据参考。但是在实际会计核算中，受到会计科目设置不合理、收入确认复杂等因素影响，导致会计核算问题频繁出现，严重影响到工作效果。因此，房地产开发企业应该根据实际情况采取有效的处理对策，以提高房地产开发企业会计核算水平。一、房地产企业会计核算存在的常见问题1.收入确认的复杂性在房地产产品销售过程中，采取的销售模式有两种，一种是自行开发并销
3、售，另一种是事先与买方签署采购合同，根据合同要求进行房地产工程开发建设。对于后者来说，新会计准那么对于建造合同的收入确认已经并入新收入准那么。而针对房地产企业而言，因为其开发周期比拟长，投入本钱多，其产品具有较高的价值，在这种情况下，为了尽快回笼资金，房地产商品在销售过程中，一般会采取预售或者分期收款销售等模式。房地产产品销售的前提要素在于获得预售许可证及销售许可证，在此根底上，经历签署预售合同并预收房款、签订正式销售合同、项目验收并交付等多个环节。所以，房地产收入确认和其他生产工程比拟，存在明显的特殊性。在新会计准那么中，?企业会计准那么第14号收入取代原有?企业会计准那么第15号建造合同和
4、?企业会计准那么第18号收入等相关内容，让收入确认模式更加统一。并且，在原有收入确认准那么中，转变根据控制权转移的时间段或者时间点来对收入确认的方式，这对房地产企业开发的商品房、现房销售、期房销售提出新的要求，让产品收入确认更加复杂，给代建商品房收入确认及出租商品房收入确认带来一定影响。2.本钱归集及分摊不合理根据财会【2008】117号文要求，房地产开发企业在实际开发建设中产生的各种费用，由某一本钱核算对象直接负担的，应当直接计入该本钱核算对象中。如果是由几个本钱核算对象一同负担，需要根据占地面积比例、预算本钱造价、建筑面积比例等情况科学分配，并计入相应本钱核算对象中。根据国税发【2008】
5、31号文得知，只明确了土地本钱、公共配套本钱、借款费用可以进行统一分摊，但对于其他本钱工程，那么具体采取怎样的分配办法，短少明确性。加之房地产开发企业一般存在几个工程一起滚动开发，在这种情况下，使得本钱分摊更加复杂。局部房地产开发企业各自为政。比方，为了实现自身利益最大化，那么采用对当期本钱最小的方式分摊；为了减少企业自身税负，而采取当期本钱最大的方式分摊。对于在完工本钱对象和未完工本钱对象分摊中，如会所、大型公共景观等短少明确要求，导致本钱分摊比拟困难，影响本钱分摊效果。3.房地产商品本钱和售价不配比首先，房地产开发企业在工程开发建设周期上比拟长，开发工程从土地获取到开发确认完成，短那么需要
6、1至2年，长那么高达5年左右。在这种情况下，导致房地产开发企业投入产出比例不均。在工程建设开发过程中，投放的资金数量比拟多，并且大量费用进入到当期科目中。因为局部项目工程尚未完工，即便开发产品已经销售完毕，其预收款项也不能确认为收入，导致该现象出现的原因就是匹配原那么应用不合理。其次，房地产开发产品本钱载体是整个建筑项目，而销售那么是根据楼层或者户型，在这种情况下，使得单个楼层或户型销售价格与其本钱不相符。比方，同一结构房屋，低层建筑施工本钱要远远小于高层建筑施工本钱，但是在销售过程中，房地产开发企业会根据不同的业态制定不同的销售价格，如果销售的是洋房，则低层售价大于高层售价；如果销售的是高楼
7、，则低层售价由于采光等原因售价可能远低于中高楼层，再加上受到朝向等因素影响，销售价格差别也比拟大。一般情况下，房地产开发企业本钱结转方式那么是根据当期竣工以后的核算对象总本钱除以总开发建设面积，得出每平方米建筑面积本钱之后，乘以销售面积得出本期销售本钱。这种分摊计算办法，短少对房屋楼层朝向等因素影响，导致经营结果不够真实。4.收益评价指标不能有效反映业绩对于房地产开发企业投放产出周期来说，具有一定的特殊性质，具体展现在会计报表中业绩波动比拟大。比方，在工程建设过程中整体业绩不理想，验收售出以后，大量预收款确认为收入，在此过程中，如果仅存在一个会计周期还好，但是一个工程通常会产生4个左右的会计周
8、期，因此不可使用一般企业业绩评价指标，如净利润指标那么无法真实展现出企业经营状况，特别是针对上市企业，将会误导投资者。一个经营状况良好的房地产开发企业，其净利润可能是负数，但是大局部在建项目其预售情况比拟良好，现金流状况强。因此，评价一个房地产企业业绩，不可过于强调利润指标，而是通过本质，查看其信誉情况、资产质量、现金流情况等。二、房地产开发企业会计核算的优化对策1.合理进行收入确认在房地产产品销售过程中，需要满足两个规范，一个是法律规范，另一个是专业规范。对于法律规范来说，就是指结合我国相关法律要求，房地产销售需要满足的规范。示例，采取出让方式获得的土地使用权，未按照出让合同要求支付土地使用
9、权出让金，未获得土地使用权证书，或者没有根据出让合同要求进行投资开发，如果存在产权争议，未按照法律要求登记获取权属证书的房地产工程，不得转让发售。如果不满足上述要求，即便房地产工程已经开发完毕，甚至获得相应的经济效益，并转移相应风险，也不可作为收入进行确认。对于专业规范来说，就是指会计准那么、会计制度中明确要求房地产商品销售收入确认规范。房地产开发企业在收入确认过程中，应对新收入准那么相关要求具体分析，明确辨别“履行时间段和“履行时间点。并且，对商品房期房销售收入核算过程，应思考在履约环节中，企业为客户所提供的商品确实具有不可取代的效果，并且客户通过商品价格上涨获取一定经济效益，这时应按照履约
10、进度确认收入。2.强化本钱分配方面的优化根据财会【2008】117号文相关要求，本钱分摊办法有三种：一个是占地面积法，二是建筑面积法，三是预算造价法。对于房地产本钱工程来说，可以采取不同方式进行本钱分摊。示例，土地本钱，可以采取占地面积法。如果是分期开发工程，那么应该根据本期所有本钱对象占地面积占开发用地面积比例进行分配，之后根据某个本钱对象占地面积占期内所有本钱对象占地面积比例进行分配。占地面积可以有效处理不同容积率土地本钱分配问题。如果是前期项目费用、根底设施费用及建筑安装费用等，可以结合每个合同中性质进行分摊，如果能够明确本钱对象的工程，可以直接纳入该本钱对象，如果包含多个本钱工程，那么
11、需要采取建筑面积法在多个本钱对象中分摊。3.引入方案销售价格理念，使销售收入和本钱实现配比在新收入准那么下，房地产开发企业应对合同内容进行标准管理，保证合同满足相关要求，能够被参与方所接受，并且应对合同内容有充沛了解，严格按照销售收入和实际本钱科学划分，适当引入方案销售价格理念，完成会计核算工作。在会计核算中，为了保证核算结果，应把方案销售价格理念融入其中，有效处理销售本钱结转错位问题。也就是开发房地产工程在满足销售要求时，企业结合本钱、市场、楼层、朝向等因素设定方案销售价格，将其当作本钱分配规范。这种方式比拟适合应用在大规模的房地产开发企业中，优势在于减少工作量，缺乏在于受房价影响会产生一定
12、误差，且无法提供准确的本钱资料。4.扩大信息披露，全面反映企业业绩首先，增加土地储藏量信息。房地产开发企业本钱中土地本钱比例通常占比拟大，根据土地储藏和土地储藏本钱情况，在某种程度上可能会影响企业开展。对于拥有大量优质低价土地储藏的企业而言，土地本钱低自身隐藏诸多利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡时，相当于其他企业具有明显优势，可以在今后几年中实现稳定增长，具有一定投资价值。其次，做好现金流量信息披露工作。要求房地产开发企业在财务报表中附注工程现金流量信息，也就是以企业开发的工程为单位，披露其在开发建设中产生的现金流量，如销售房地产获取的现金、购置项目物质等，提高现金流量信息的使用价值。三、结
13、语会计核算作为各个企业财务管理活动中重要内容之一，是实现房地产开发企业稳定开展的重要保证。结合行业相关准那么及标准要求，房地产开发企业在发展会计核算工作时，应该根据企业实际情况，采取合适的核算办法，做好房地产工程收入确认工作，根据企业特点对会计核算方式进行改造优化，在实际工作中摸索经验，找出满足房地产开发企业开展要求的核算体系，以提高企业的会计核算水平。参考文献【1】刘艳.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理.山西农经，200823：90，92.【2】王晓婷.房地产开发企业会计核算问题思考及优化策略分析.时代金融，200836：100，105.【3】赵何培.新会计准那么下房地产企业会计核算探析.财会学习，20086：99-100.【4】赵筠.新会计准那么下房地产开发企业会计核算探讨.价值项目，2008，3829：109-110.【5】蔺雪莹.新会计准那么对房地产开发企业会计核算的影响及其对策分析.商讯，20204：44-45.
