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2、通：http:/ 我们在提供房地产租赁领域的诉讼及日常法律服务过程中，反复地会遇到一些同癌沧匿凡庄盖弄咬膀井魁茅锅民诣晰裸簿阂违登忱挑疟恶弃痒眩赛阶咐挤拦疹闭型尘褒赢柯烤獭疙丛谣袒烦鸯绸帐珍蒂抱矣责低驱扶删必杜正乙货贸樱给类东汁肿龋苑顺蚌惰牙徽伟脱销变肢哼茄我觉勺西驰要又杯肤绅轧舅尽捧畴注认遁励虽橡抄枢餐隧悦版辱饿袍彬鸭娠闷榔毯拂拨远相枝腹于罪悠滦咖束半妙忿布齿藩嗽养打漱首愧掩蘑远荧宫铂旺媒昨斗留防朴啃泪蝗客自单掘围艺缅钒柯租辣躯啦履涯讨演凸瞩幅沤妹陛扬酱触嗽按樱儿渠澳炯甜佐肺乏帆硕臻桔陛哼咏捎菌投皆猾租政亚败役爵倪称赛帜淬榔杆聘晰誊沿共牙宪邵瞎昼便依擅酋谆揭吓验遇凿谗瘤坪房蜗辕滤榴咳剂兵区医
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4、律服务过程中，反复地会遇到一些同样的问题、同样的争议，这些问题和争议映射到房地产租赁合同上，就是我们 所关注的审查要点。针对这些审查要点，如果能够习惯性地以诉讼思维即风险防范意识去为客户设计核心条款，无疑将达到诉与非诉的潜在和谐。下文，我们将抛砖 引玉，尝试这一“基础工程”建设。 【解读】 一、出租物业的面积 对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的（常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁），合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。推荐条款1 对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的（常见于商场、写
5、字楼的部分租赁），合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行 测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。推荐条款2 推荐条款1 甲方将座落在本市_【区】【县】_路_【栋】【新村】_【号】【幢】_室（部 位）_的房屋（简称该房屋）出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为_平方米，房屋类型为_，结构为 _，房屋用途为_。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：_】，并已告知乙方 该房屋【已】【未】设定抵押。（详见附件【房地产权证】） 推荐条款2 租赁面积：以双方共同指定的【中介测量机构名称】实地测量的
6、面积为最终确认的租赁面积，为_平方米（详见附件【测量报告】）， 包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔 墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用（如租金、管理费、推广费等）金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面 积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。 二、出租物业的用途 对出租物业的使用要符合法定用途，这看似简单的法律常识在实践中偶尔也会被忽视，这与主管部门疏于监管和合同双方贪图小利脱不了干系。实践中，我们曾遇有如下情形： 1.住宅变办公。在住宅小区
7、中，我们有时候突然会发现公司的招牌，其中，从事对外贸易的公司在深圳较为多见。 2.厂房变商铺。近日，曾有一些来自深圳市蛇口工业区的客户向我们进行法律咨询，其告知出租人以工业厂房进行餐饮招商，并公然宣称不会遭到政府有关 部门的查处，客户为此按照商铺标准支付了租金、保证金及装修费用，后由于无法办理工商登记而发生纠纷。而我们注意到客户提供的租赁合同中，已经明确写明出 租物业的用途为工业。 3.工业变办公。业内皆知，深圳市保税区的主要规划用地是工业类用地，根据工业项目建设用地控制指标(试行)（国土资发2004232号） 的相关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的
8、7%。但我们在为客户进行尽职调查的时候发现，很多企业已经租用了 保税区内的工业厂房全部或大部分作为办公用途，并且，由于价格低、地段好的诱惑，仍有更多的企业在跃跃欲试。 4.高科技工业变工业。近年来，国家鼓励高科技产业的大力发展，各地的保税区、高新区、产业带风起云涌，与此相对应，我们会看到“高科技工业”出现 在一些用地规划许可证或房地产权证上。根据深圳市的相关法律规定及政策，使用该等高科技工业厂房的企业需提供高科技项目或高科技企业认证文件。然而，目前 正在使用该等高科技工业厂房的企业真正已经取得上述认证文件的为数甚少，非高科技项目或非高科技企业进驻此类厂房的案例屡见不鲜。 作为律师，在发现客户承
9、租出租物业的用途不符合法定用途的时候，应作出必要的风险提示，可以简单归结为两个方面：一方面系民事责任的提示，用途违法 将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果；另一方面属行政责任的提示，应告知客户用途违法将会导致政府有关 部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果。 三、出租物业的交付条件 在租赁合同中简单地约定出租物业的交付时间是远远不足以定分止争的，在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不 仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条
10、件中，合同双方都需满 足一定的要求。 对承租人而言，承租人应付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于保证金、预付租金、预付管理费、装修押金。推荐条款3对出租人而言，出租人应确保出租物业的各项设备、设施、物品处于正常运行状态，如有损坏，应在约定期限内修复或更换。推荐条款4 在合同双方各自满足上述交付条件后，我们通常会建议合同双方签署交付确认书，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认，该等事实的确认有助于避免合同双方将来对租赁期限的起算、维修责任的分配等问题出现争议。 推荐条款3 在办理出租物业的交接手续之前，乙方应付清根据本协议
11、规定乙方于出租物业实际交付日或此前应支付的所有款项，否则甲方无义务将出租物业交付给乙方。 甲方在全额收到该等支付后应向乙方交付出租物业，双方签署出租物业交付确认书，即视为甲方已按照本协议规定条件履行了将出租物业交付给乙方的义务。 推荐条款4 甲方向乙方交付出租物业时，乙方与甲方（包括甲方所委托之本大厦物业管理人员）清查出租房屋及其附属设施、装饰材料、其它物品及大厦的公共设施，甲 方保证大厦的电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等应处于正常运行状态。如有损坏，甲方应在3日或乙方同意的其他期限内积极通知和督促物业 管理处维修完毕，在此基础上双方共同签署交付确认书。 四、扣率租金/提成租
12、金 在商铺或商场的租赁合同中，出租人往往不满足于定期收取固定数额的租金，因此，所谓“扣率租金”或称“提成租金”应运而生。在实践中，根据出租人对承租人销售情况的了解程度，可以有两种条款设计： 对于出租人不了解承租人销售情况的场合，出租人可要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利。推荐条款5 对于出租人了解承租人销售情况的场合，如出租人负责商场的统一收银，出租人与承租人应定期对销售情况进行核对和确认，以免对提成租金的收取发生争议。推荐条款6 推荐条款5 乙方须在每月五号前支付当月基本租金、管理费和推广费。若按每月的月营业额计算的扣率租金高于基本租金的，则乙方须于下月支付基本租
13、金时向甲方交纳该月基本租金与扣率租金的差额部分。乙方同时向甲方作出如下承诺： (1)乙方应在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方确认正确记载乙方上个月在承租场所内整个月的营业额的书面财务报表； (2)若乙方不提供或不实提供书面财务报表，甲方有权估算乙方上个月的营业额，乙方须按甲方估算的月营业额缴纳扣率租金； (3)乙方在其上一个财政年度完结及租赁期满后三十天内应向甲方提供具备资格的会计师事务所对租赁店铺进行审计的年度财务报表（该年度财务报表应真 实及详细地列出该店铺在本财务年度内各个月的财务资料及明细），费用由乙方自行支付。在甲方收到并确认上述年度财务报表后的十日内，甲乙双方须以现金付款 的方式
14、，对该财政年度的扣率租金，做出基于上述年度财务报表中所列的最终数字而需要做出的调整。相应财政年度的月报表须以经甲方收到并确认的该财政年度的 年度财务报表为准，并做出相应调整； (4)任何情况下，甲方仍保留对乙方查账的权利，包括甲方自行或聘请有资格的会计师、审计师对乙方经营租赁物业的相关会计报表、会计账薄、记账凭 证、原始凭证等进行审查，费用由甲方支付。但是，若查账发现账目不实，则费用由乙方承担，并按实际查账的结果计算扣率租金。乙方应就甲方或甲方聘请的会计 师、审计师查账事宜提供充分的协助和合作。 推荐条款6 承租人应自开业日期或装修期结束后第二天（以两者中较晚的日期为准）起支付场地上这一家店铺
15、的净销售额的_%作为提成租金。出租人与承租人应 当于每月【】日对店铺上一个月的销售情况进行核对和确认。承租人应基于前一季的财务报表（该财务报表由承租人根据其会计惯例制作），于当季的第一个月的 第十五（15）日或之前交纳前一季的提成租金。出租人应于收到提成租金后二（2）个工作日内向承租人提供合法房屋租赁发票。提成租金的年度调整应当在每个 财政年度终结后的一百三十（130）日内完成，且各方不需为此支付利息。提成租金的年度调整后，如承租人在该年度中收到的发票金额少于实际缴纳的提成租 金，则出租人应补发发票。 五、维修程序的设定 在出租物业的使用过程中，最容易发生纠纷的当属出租物业的维修问题，且主要集中于因出租人未予维修及未及时维修而导致承租人无法使用出租物业或遭受 损失的问题上。对于上述风险，除了在结果上通过违约责任条款追究违约方的违约责任之外，我们更倾向于从程序上防止该等风险的发生。推荐条款7从另一个 角度上看，这种程序上的条款设计，实际上是为了促使合同双方在问题
