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1、商业模式国内七大典型的社区商业模式解读【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科自建自营，“五菜一汤”一致招商、运营自长阳半岛社区商业配套完满后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行实行，成为住处项目社区商业模式的典范。在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科一致招商和运营，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，的确解决社区居民的平常生活问题。在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中， “第五食堂”是万
2、科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供应物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公正，更是完整解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。 其他华润万家便利店，也以连续改进花销者生活质量为目的，为社区供应平常生活所需的各种商品；及时花销、应急花销，华润万家带给顾客 / 家的温暖、富饶、现代、健康的感觉。万科在全国已有近 300 个楼盘， 仅万科项目内的社区商业忧如已经潜力无量。 但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
3、此前，几乎包括零售商在内的所有企业， 进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“乐天委任”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成一致模式， 让原来处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让相互的发展有了更强的生命力。对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示： “长远看，商铺作为一种财富长远拥有， 有增值获益的远景。社区商业财富留下来，未来可形成可观的财富包。”【案例】万科2049 ：最后一公里社区生活完满解决方案新式优选社区商业产品万科 2049 ，就经过商业与物业的深度
4、整合，供应了以家为中心的最后一公里社区生活完满解决方案。万科 2049 名称本源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“敬爱的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、 蔬果配送、特色餐饮、少儿托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需一应俱全，从少儿到老人都能够获得更好的服务。入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜商场；会邀请居民来做手工面包的纯天然无增加面包品牌“麦莱麸”；会供应包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运动、 交流、早教的“星期八
5、小镇企业旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、 全集成的功能， 让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。二、龙湖般配家庭的完满业态，防备高端“龙湖不单有天街商业和步行街商业，还有规模弘大、 发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感想。事实上也的确这样，无论是龙湖发展起步的龙湖花园，还是此后的蓝湖郡、水晶郦城、紫国都等众多高端小区都有必然规模的社区商业。特别是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新牌楼城区中心的重要商业组成部分；而紫国都的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。龙湖社区商业定位侧重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等供应般配业态，包括少儿教育、老年
6、娱乐等，定位上防备太高端，形成般配家庭生活和花销的完满业态。三、恒大剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务若是说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商 。恒大影城已 先跨出了 性一步，分 在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的 目内 建四家 影院的小商 。未来恒大院 目将覆盖全国17 个省市自治区，院 量超 150 家。“恒大影城”是一座四 高的小型商 楼， 置在住处小区。其中 1-2 是棋 式商 ，3-4 是恒大 ， 面 1万 2 万平方米。影城希望 社区及周 居民供应生活配套及 服 。 种社区商 模式称 恒大 模式， “影院其 就是社区商 的主力店”。【案例 1】恒大城： 3210
7、平社区商 幸福生活触手可及恒大城 划 3210 平社区商 ， 集餐 、金融、医 、 物等元素，丰富 合的生活服 配套， 主一出家 就可以 足不相同 型的生活需求， 恒大城 主 来体谅入微的生活关 ， 恒大城 主感觉温情的人居体 。500 平 味酒楼装修 酣畅、包房内 典雅，精心烹制中 美食，足以 足挑剔的味蕾，是 朋好友 聚一堂的不二之 ，推杯 之 ，美好生活慢慢 展。300 平小吃一条街内，正宗的 国料理、晶 剔透的蒸 、滑嫩的 米 、色香味俱全的 烤、 研磨的美味豆 平庸、 养、品种丰富的特色 味一街网 ，想吃什么吃什么。 300平大型有名 商场入 社区，担当生活助手，水果、烟、酒、生鲜时
8、蔬、日用百货等各种商品应接不暇，购物方便无忧，让业主在快节奏的都市生活中对付自如。 250 平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需 5 分钟，更有 24 小时自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，供应品类齐全、安全放心的平常用药，解决事不宜迟，全面爱惜一家老少的健康。【案例 2】恒大华府摩纳哥风情街，光谷商圈新权利恒大华府摩纳哥风情街，坚守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、新世界 ?恒大华府等高端社区，齐集光谷数万高端客群，每年巨大的花销需求为商铺供应了高质量“人潮钱潮”的保障。纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口
9、家饰生活馆、时髦服饰优选店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、 3C 数码、影音主题馆、高档健身中心、美体 SPA 会馆、美容美发沙龙、主题KTV 酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味潮流、领悟时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代民俗。四、万达体量太大，“不是一个好模式”万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实质情况见仁见智。社区商业是整个商业地产种类中最值得开发的形态，由于其资源利用率最高、距离客户群近来、目的性花销最显然的商业需求，因此能够打造像万达模式相同的可复制性社区型商业模式。谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心
10、的开发模式， 业内人士指出， “新的万达的模式实现了一种资本平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”万达找到了可连续发展模式，即“用卖掉 10 万平方米的社区商业，来实现 10 万平方米的购物中心的拥有，达到其资本投入的平衡。”但由于万达的商业中心开发体量过大，其自己拥有的购物中心基本上能够满足居民的花销需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大， 花销支撑不够， 因此“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。五、协信地产步行10
11、分钟内的社区商街业界流传一句话，“星光”在哪里，繁华就到哪里。协信阿卡迪亚为满足不相同花销者的需求，特别创办了星光街坊社区商街，为高九路片区的社区生活如虎生翼。与星光系商 不相同的是，星光 里是 社区 主 所打造的 物天堂。大坪商圈的商 高度将因 信阿卡迪 星光 里而得以全面提升，最 将在大坪再造解放碑的社区商 。学生 下学后在自家社区里的 合商场挑 文具、白 下班后在家 口的大型商场 菜称肉、老人 漫步着到楼下的代收点 水 信阿卡迪 从“便民、利民、惠民”出 ， 极打造最便民的社区商 服 圈，通 施 品牌、便民服 、信息智能化 社区等措施， 渝中区片区打造最便民的社区商 服 圈，主若是以 足
12、居民的平常生活所需 要旨， 居民一出家 就能 到生活必需品， 因此素来 持“缺什么， 什么”的原 行 引 。六、阳光新 大数据研究“集群”， 随消 整阳光新 有一个 来研究消 。必 认识客 在哪里消 ，灵便 整商 。父亲母亲能够通 刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消 了？是不是去上培 班了？而不是每天去打游 机。子女能够将副卡作 礼物送 父亲母亲，由于不能够 ，也会督促父亲母亲 常性消 。其他，父亲母亲和子女可能其实不在一个城市生活，但子女能够通 程充 来关心父亲母亲。 也是一种符合中国文化的商 模式。 “中国人由于家庭 点比 ， 而 种主卡附 多个副卡模式能够 一个当家人把所有的 惠辐射到每一
13、个家庭成员身上。”阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购物中心自己就是一个多频次的支付方式，其他，购物中心必定要满足集群的看法，未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。 “谁能更好的掌握花销趋势， 谁调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加显然。”七、花式年优秀低价的新式社区电商服务“嘟”的一声手，机 APP 发出提示：家里缺米了。 你只需回复：需要。 15 分钟此后，米就送来了。若是你需要家政、维修等服务，也只需经过这个APP 就能解决。这就是花式年正在做的新式互联网物业服务。花式年从2012年就开始用互联网基因来重组传统物业企业，将实体社区打造成一个基于大数
14、据的互联网平台，并向同行开放。“社区的花销才是真切刚性的花销。 2012 年，花式年服务平台彩生活服务企业服务的人群约 400 万，400 万人口一年的总花销凑近 500 亿元。我们不想让这 500 亿的现金从我们门前流过。”这种崭新的 B2F 社区电商平台商业模式， 是以家庭为单位花销的电子商务平台。业主经过此平台可认识小区周边各种商业服务信息，并可经过智能终端下单预约商品或服务，待服务完成后才付款。其实质是与同城电子商务邻近似的地域性电子商务平台。商品花销结构主要以日用品、耗资品为主，限制性较为显然。但是，从 B2F 的目标客户集体来看，是以家庭为单位的花销集体。若是能够成为家庭整体花销的可相信服务平台，那么对于近似同城电商商品花销结构的限制会有所打破。从家庭碎片化商品花销升级为整体一站式花销平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转变率更高。
