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1、华南理工大学继续教育学院 项目管理2012级本科业余 城中村改造存在问题的分析和探讨 成人高等学历教育毕 业 论 文 城中村改造存在问题的分析和探讨 办学单位： 班 级： 学 生： 指导教师： 提交日期： 2014 年 8 月 30 日 Yibin City City track traffic planning is Yibin city regional range within track traffic system of once integration, and city track traffic also is Yibin City City integrated track
2、traffic system in the of part, for accurate grasp city track traffic research of object摘 要我国的城市化发展非常迅速，可谓是“日新月异”。城市化的快速发展给我们的经济带来了巨大地贡献，同时经济发展也促进城市化。可是经济发展、城市化发展的同时，也带来了一个巨大的问题，就是城中村问题。因此，我写本篇文章的目的是对城中村改造进行介绍。文章开始，是详细地分析了关于城中村改造的政策和精神、发展意义、审批流程和社会问题及现状。为了保护我们的文化遗产，在本文中也很清晰介绍保护措施和解决问题的方法，到了最后，我把拆迁补偿问
3、题产生原因、存在问题提了出来，并为解决改造中存在问题给了多条建议。以下我就以广州黄埔文冲城中村改造存在的问题进行剖析和研究。关键词：城中村改造，规划，补偿，政策 AbstractCity development rapidly in China, it is change rapidly. The rapid development of the city has brought enormous contribution to our economy, but also promote the economic development of the city. But the develop
4、ment of city economic development, at the same time, it also brings a huge problem, is the problem of the villages in the city. Therefore, I write this article aims to introduce the reconstruction of the village. At the beginning, is a detailed analysis about the urban village reconstruction policie
5、s and spirit, the significance of the development, approval process and social problems and present situation. In order to protect our cultural heritage, method in this paper is also very clear protection measures and solving problems, in the end, I put the demolition compensation, the causes of pro
6、blems raised, and in order to solve the problems existing in the transformation to a number of recommendations. I have Guangzhou WhampoaWenchong village reconstruction problem analysis and research.Key words: Reconstruction of the village, planning, compensation, policy目 录中文摘要1Abstract21 绪论51.1绪论介绍5
7、1.2城中村改造介绍51.3城中村改造与新区开发52 广州市文冲城中村改造的政策和精神72.1定义72.2广州市文冲城中村改造的目的及意义73 广州市文冲城中村改造的问题和现状103.1城中村改造的问题和现状介绍103.2缺乏总体规划，零星分散搞改造103.3黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿103.4在城中村改造中不能合理地综合利用土地103.5盲目追求都市化景观，忽视城市的特色建设103.6重视城市再开发，忽视旧城原有设施的修复和保护113.7急功近利，大拆大建113.8城中村改造中对文化遗产的保护问题114 城中村改造的拆迁补偿134.1城中村改造的拆迁补偿内容134.2违法建筑的处理问题1
8、34.3补偿标准的确定134.4补偿资金的使用管理135 开发商和被拆迁户存在的问题155.1改造持续时间长155.2业主对开发商缺乏信心155.3被拆迁户自身原因166 解决旧城改造中存在问题的建议186.1 处理好新老建筑的关系186.2 旧城改造与文化保护相结合186.3 完善补偿规定，保障被拆迁户合法利益196.4 城中村改造可根据实际情况采用以下几种形式206.5 城中村的可持续发展21结 论23参 考 文 献24致 谢251 1、 绪论1.1绪论介绍l 城市的发展战略是以推动经济社会进步，改善人居环境为目标，任何一座城市，无论其历史演进时间的长与短都有其各自的历史遗存和文化底蕴，建
9、筑作为“人类文明的石头记”承载着城市的沧桑裱花，但随着经济的发展、社会的进步、市民思想观念及生活模式的改变，原有建筑越来越无法满足使用者的要求，因此，大规模的城市改造成为目前急需解决的问题，同时随着城市人口的膨胀，城市各类产业的增加，扩大城市规模，开辟新城区同样成为目前的一个重要问题，为了适应这种需要，旧城改造已成为城市建设中一个必须引起重视的新问题，成为了人民普遍关注的问题，研究旧城改造对中国经济建设具有更重要的意义。1.2城中村改造介绍 城中村改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新城中村的物质生活环境,以便从根本上改善原有居民劳动、生活服务和休息等条件.其既反映了城市的发展过程、城市空间
10、规划组织以及建筑和社会福利设施状况。城中村是大多一线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大量的外地人员进入大城市，使得城市的住宅，尤其是平房区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这样密集的生活区一般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差的“村”面貌，针对大城市这样一个群体，国家为体谅民生，下达了关于“城中村改造”的具体方案和措施，依据每个城市的性质文化和经济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员改善他们的居住等环境。1.3城中村改造与新区开发中国在进行新区开发建设，首先要进行投资较大的基础设施建设，因此其建筑综合造价要比城中村高得多。这就无形中
11、造成新区建设进展缓慢，而城中村改造却热火朝天。城中村改造是为了使城中村区恢复其城市发展中的固有动力，发挥其应有的作用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济，推动社会进步的目的，城中村改造主要包括城中村区人口疏散、经济社会结构调整、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造一级人文感知空间塑造的内容，就城中村改造的内涵而言，有形态型与功能型之分，所谓形态型城中村改造，是指城中村改造的重点在于对城区内建设形体（态）以及总体布局形态等外在性因素的更新和改善；所谓功能型城中村改造，是指以更新和改善城市城中村区的固有功能为重点，在城中村区培植新的城市功能生长，由于城中村区的形态改造不可避免要引起或多或少
12、的城市功能重组，进而就会间接地产生或大或小的功能型城区改造的后果。与之类似，功能型旧城改造在导致城市功能变化的同时，也必然要以形态型改造为重要手段，因而，城中村改造时形态型与功能型改造的综合过程。新城区开发的目的就是要加强与完善城市功能，繁荣与发展城市经济，推动城市社会进步。就各类新城区的内涵而言，可划分为单一功能和综合功能两种。单一功能型新区是指新区内部承担的城市功能的类型单一化，如城市加工工业园、城市保税仓储区、城市居住区等。综合功能型新区是指新区内部承担着城市发展的多种功能，而且这些功能在规模与作用上大致相当，难以区分出主次关系，如城市高新技术产业开发区、城市经济技术产业开发区等。事实上
13、，现实中的任何新区都难免是多种城市功能的混合区，只不过有的新区的某种城市功能特别突出，而有的新区则是多种城市功能起头并进。前者是单一功能型新区，后者为综合功能型新区。2 广州文冲城中村改造的政策和精神2.1 定义广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地
14、转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。为了使改造更有效进行，广州市政府以及相关部门已经出台多种鼓励措施。包括以下几种情况：改造涉及划拨土地使用权、改变土地用途(包括经营性用途)等事项的，经报请市城中村改造领导小组批准，可以采取协议方式补办出让等手续，按批准改造时的地价管理规定相应用途标准补缴地价。灵活的供地方式有利于充分调动参与改造的积极性，提高改造工作效率。而对于在“城中村”改造项目还有特别优惠规定，对“城中村”改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。就是说，可以将拆迁与重建打包在一起出让。“城中村”土地，登记为国有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全产权。这项规定是为了完善用地手续而拟订的。由于“城中村”范围已在城市的范围内，并且在周围土地征收当时已落实了相关粮户政策，因此在改造中明确这一事项，有利于土地的有序管理。保护性整治是本着保护性的目的，对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行整治。完善公共服务设施建设指的是改造主要以政府力量为主，将公共服务配套设施不完善的旧城镇和“城中村”，以改善居住环境为目的进行改造。2.2 广州市文冲城中村改造的目的及意义（一）目的“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无
