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1、2019年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）（1）估价报告书中说明的（）限定了其用途。A. 估价原则估价方法B. 估价目的估价对象状况（2）“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A. 给水、排水、电力、通信给水、排水、燃气、热力B. 排水、电力、通信、燃气排水、电力、通信、热力（3）某宗土地的面积为1000血2,其上建筑物的建筑面积为5000血2,建筑物的基底面积为700怦，建筑物层数为8层。则该宗
2、土地的容积率为（）。A. 8056B. 5007（4）当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A. 均衡价格下降，均衡交易量增加均衡价格下降，均衡交易量减少B. 均衡价格上升，均衡交易量增加均衡价格上升，均衡交易量减少（5）房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A. 有用性、稀缺性、有效需求供给、需求、利用状况B. 权利、租金、利率价值、使用价值、供求（6）基准地价是城市中均质区域内的土地（）。A. 最低价格最高价格B. 平均价格成交价格已知某房地产价格为900元/怦时，需求量为100万怦，当价格为1000元加时，需求量为90万怦，则需求价格弹性为（）。（过时）10A. 909B. 0
3、1（8）估价报告有效期应从（）起计。A. 估价时点估价作业期B. 出具估价报告之日签订估价委托合同之日(9) 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。A. 保持现状前提装修改造前提B. 转换用途前提重新利用前提(10) 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。A. 合法原则最高最佳使用原则B. 替代原则公平原则(11) 在估价报告中应包含一份由()的估价师签名、盖章的声明。A. 本估价机构所有所有参加该估价项目B. 对该估价
4、项目负第一责任任本估价机构法定代表人(12) 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。A. 87124B. 130134(13) 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A. 276282B. 290299(14) 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A. 可比实例房地产估价对象房地产B. 标准房地产类似房地产(15) 某可比实
5、例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为()。A. 091092B. 1091102003(16) 某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。A. 2003年6月15日2003年8月15日B. 签订估价委托合同之日估价人员与委托人商定的某日(17) 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数B. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，
6、有效经过年数与实际经过年数也相等建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数(18) 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。A. 3740B. 6063(19) 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。A. 自然折旧物质折旧B. 功能折旧经济折旧(20) 通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A. 土地取得成本+开发成本土地取得成本+开发成本+管理费用B. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用开发完成后的房地产价值(21) 某建筑物已建成10年，预
7、计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为()。A. 75%79%B. 81%84%(22) 建筑物净收益=()建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A. 建筑物重置价建筑物现值B. 土地价格房地产价格(23) 收益法中所指的收益是()。A. 估价时点前一年的收益估价时点前若干年的平均收益B. 估价时点以后的未来预期正常收益估价时点前最高盈利年份的收益(24) 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。A. 3040B. 5060(25) 采用安全利率加风险调整值法确定资本
8、化率的基本公式为()。A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠(26) 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为()。A. 被烧损前的状况被烧损后的状况B. 被烧损前与被烧损后的差异状况未来修复或重建后的状况(27) 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%
9、，则该房地产的收益价格为()万元。A. 400450B. 500540(28) 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A. 180196B. 200300(29) 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑()。A. 通货膨胀影响投资利息因素B. 资金时间价值投资风险补偿(30) 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用()和长期趋势法相
10、结合进行估算。A. 比较法收益法B. 成本法路线价法(31) 某地区商品住宅价格自2019年至2019年分别为3100元/讥3260元加、3440元加、3620元加、3800元5、3980元加，采用平均发展速度法预测2019年住宅价格为()元/m2o4120A. 41494184B. 4216（32）基准地价系数修正法的基本原理是（）。A. 收益原理替代原理B. 地租理论区位理论（33）某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。A. 19%21%B. 23%25%（3
11、4）若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。A. 78%85%B. 117%150%（35）在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A. 估价师声明估价的假设和限制条件B. 估价方法估价对象二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）（1）房地产估价规范的内容包括（）。A. 评估制度估价原则B. 估价程序估价
12、报告C. 职业道德（2）收益性房地产包括（）。A. 未出租的餐馆旅店B. 加油站农地C. 未开发的土地（3）在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。A. 估价的依据有可能不同估价的方法有可能不同B. 估价对象的范围有可能不同不影响估价结果的公正性C. 不影响估价报告的用途在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A. 高于等于B. 低于不高于C. 不等于估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。A. 实地查勘记录委托人名片B. 估价项目来源和接洽情况估价中的不同意见C. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见下列关于可比实例的说法中，正确的有()
13、。A. 可比实例一定是交易实例可比实例不一定是交易实例B. 交易实例一定是可比实例交易实例不一定是可比实例C. 可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例下列关于估价报告的说法中，不正确的有()。A. 估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”B. 估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响C. 估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件收益乘数有()。A. 毛租金乘数利润乘数B. 净收益乘数销售收入乘数C. 潜在毛收入乘数房地产价格构成中的开发
14、成本包括()。A. 取得土地使用权时的出让金或转让金基础设施建设费B. 公共配套设施建设费勘察设计和前期工程费C. 管理费下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有()。A. 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额B. 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额C. 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧（11）收益法中确定资本化率的基本方法有（）。A. 市场提取法累加法B. 指数调整法投资收益率排序插入法C. 收益乘数法（12）假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目
15、有（）。A. 待开发房地产的价值开发成本和管理费用B. 销售税费投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 开发利润（13）预期原理是（）等估价方法的理论依据。A. 市场比较法收益法B. 成本法假设开发法C. 路线价法（14）应用路线价法需要进行（）等修正。A. 临街深度土地形状B. 交易日期交易情况C. 临街宽度（15）下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。A. 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录B. 实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名在实地查勘记录上应注明实地查勘日期C. 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）（1）因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）（2）房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的
