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1、沈阳丰瑞威士顿广场开发项目可行性分析报告上海宇浩澜（中国）房地产运营管理有限公司二七年九月目 录一、 项目总论（一）、项目概述1、项目名称及承办单位2、项目概况3、项目优势4、项目发展机会二、 项目投资环境和市场研究（一）、沈阳市宏观数据分析（二）、沈阳市房地产市场发展情况（三）、项目所在地市场状况三、 项目分析与评价（一）、地块分析（二）、项目SWOT分析四、 开发建设进度安排（一）、规划目标及建设方案（二）、建设方式及进度安排五、 投资估算与资金筹措（一）、项目总投资估算（二）、资金筹措（三）、资金投放使用计划六、 销售收入测定（一）、销售收入测算（二）、销售利润测算七、 财务与敏感性分析
2、（一）、项目盈利能力分析（二）、项目盈亏平衡分析（三）、项目敏感性分析八、 可行性研究结论1、市场预测2、项目建设进度3、项目综合评价九、附录第一部分 项目总论项目概述一、 项目名称及承办单位项目名称：沈阳丰瑞威士顿广场承办单位：上海宇浩澜(中国)房地产运营管理有限公司二、 项目概况本项目位于辽宁省沈阳市大东区东顺城街和津桥路路口，正处于大东区中街商圈中心部位，在沈阳重点发展的皇城商贸区板块内。项目为商业综合类性质，分别有产权商铺、小户型公寓和商办楼组成，物业类型较多，功能比较全面。项目总占地12.13亩，基底面积为8086.6，容积率7.8，总建筑面积为74798，其中地上部分为62000，
3、地下部分为12000。本项目纯商业部分面积为24620，商办、商住部分面积为37669。建筑密度为62%，建筑高度95米（净空高度已批复），停车位包括地下两层共120个。该项目的用地性质是商办用地，使用权为40年。项目地块目前已经围合完毕，土地基本平整，前期有关证件及手续齐全。丰瑞威士顿广场项目预计总投资2.2亿元人民币，估计两年后纯利润为1.1亿元，投资回收期为2年。项目由上海宇浩澜（中国）房地产运营管理公司牵头运作，采取合作开发形式投资建设和开发运营。项目规划图三、 项目优势首先，对一个商业项目来说，项目的成功与否很大程度上取决与周边商业氛围的浓烈，成熟的商业气氛，良好的人气将为项目日后的
4、推广奠定人气基础。而本项目地处沈阳知名商业步行街（中街）附近，处于一个成熟的商业圈内，因此在一开始就占据了良好的地理优势。其次，项目紧邻的东顺城街及津桥路都是城市交通要道，且在项目地块周边具有十多条的公交线路从此通过，本项目还是地铁两个出口处的中间线，随着地铁的兴建与投入使用又将给本项目带来无限的商机，伴随交通优势十分的突现，为项目日后的推广及商业项目的经营都提供了坚定的基础。再次，沈阳故宫作为清朝的建国皇城，是国家重点保护文物，也是国际知名的旅游景点。都是项目推广良好的依托。最后，当地政府重点扶持、规划，必将中街商圈打造成“4A级旅游商贸核心区”，为本项目以旅游为导向，打造时尚精致小商品销售
5、的初步定位提供了政策支持。四、 项目发展机会首先，项目所在的区域是沈阳政府将要重点发展的商贸核心区。随着政府规划政策的不断落实，商业气氛的不断旺盛，交通设施的不断完善，将为项目人气积累和推广销售带来机会。第二，中街作为一个成熟的商业圈，其商业氛围的营造已达相当，而在商务产业方面却非常缺乏。而本项目上部的塔楼正是商住（办）多功能用房，正好填补市场这一空白。第三，目前沈阳房地产市场尚处于一个良好的发展阶段，市场对房地产还有一个良好的预期，市民投资意识逐步增强，为项目的发展提供了一定的机会空间。第二部分 项目投资环境和市场研究一、 沈阳市宏观经济发展分析1.1 城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的
6、经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。2003年实现国内生产总值1602亿元，总量位居全国副省级城市第9位。沈阳位于北纬 41115l-43213 ，东经l22259-1234824 ，在辽宁省的中部，东北亚的中心，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的 150 公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市 : 鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口，形成了世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过 400 公里。1.2 历史文化沈阳是闻名
7、遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。而本项目就在这辉煌历史见证建筑群周遍，富有浓厚的地域文化熏陶。1.3 交通情况沈阳是东北的交通中心。高速公路四
8、通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳是全国较大的铁路交通枢纽之一， 6 条干线在此交汇并连接着 8 条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北最大的航空港一沈阳桃仙国际机场，航线连接着 58 个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。桃仙国际机场沈阳市内交通1.4经济发展沈阳的经济在“十五”期间经历了一次持续的快速增长。从2001年起，GDP增幅不断上升，2005年达到了16%，2005年国内生产总值在全国各城市中排名第16位。而随着沈阳经济在政策驱动下飞速发展，人均可支配收入有了显
9、著提高，2005年城市居民人均可支配收入10098元，增长13.2%，但由于基数较低，居民收入尚位于全国水平附近。2005年城镇人均居住面积21.55平方米，低于全国的26平方米。地区的产业结构同样对当地的房地产市场有深远的影响。沈阳虽然是公认的工业城市，但近几年来的产业结构不断的变化，第一产业所占比例不断下降，二三产业所占比例则交替上升，第三产占比例已经连续10年超过50%。目前第二产业进入上升通道，而随着“振兴东北”的口号以及沈阳在东北亚和环渤海经济圈中占据重要的战略地位，沈阳三大产业内部还将进行调整和生计，汽车、装备制造、电子信息、物流等一些中高端产业会进一步发展。各类工业园区的兴起和服
10、务业的发展将极大提高地区的区位优势，改善居住环境。历年城市居民人均可支配收入和消费支出（资料来自沈阳统计局）沈阳固定资产投资近年来增速明显。2004年达到了90%以上的同比增长速度，但2005年开始调整，回落到40%左右的水平，而房地产投资也呈现响应变化规律，反映了沈阳房地产市场和城市发展的同步性。历年固定资产投资和房地产投资情况（资料来自沈阳统计局）1.5 城市规划根据沈阳的“十一五”规划，这5年中，沈阳的城市面貌将有显著改善，成为东北老工业基地的领跑者，肩负起东北工业、物流、金融等多方面的核心重镇职责。城市的交通状况、产业结构、城市功能划分都有较大的改善和调整，这将为沈阳的房地产市场带来新
11、一轮发展动力。沈阳“十一五”主要规划表项目主要内容城市建设规划完成奥林匹克体育中心，国际会展中心等21个标志性项目。地铁一、二号线2010年要正式投入运营，初步形成城市快速轨道交通网络。产业结构“工业立市”的根本方针，大力发展重大科技装备、汽车及零部件等八大产业。大力发展金融、中介、物流、旅游和房地产等现代服务业，改造提升商务流通等传统服务业。居民生活“十一五”末期，城市居民人均可支配收入要达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城市居民人均居住面积达到28平方米/人。现阶段重点发展沈西工业走廊，大浑南现代化新区、沈北新区、生态新城、东部高端旅游度假居住区。9个行政区重划范围沈阳现有的
12、各区将被合理重新划分，沈阳市四个郊区：苏家屯、于洪区、东陵区、新城子将变为城区。 重点发展中心商贸区沈阳将建设八大都市中心商贸区沈阳将规划建设皇城、太原、北站、五里河、长江、东城、兴工、浑南等八大都市中心商贸区。八大都市中心商贸区中既有传统意义上的老商业区，也有正在规划建设的新型商业街区。其中皇城商贸区、太原商贸区和长江商贸区等老商业区的发展重在“改造”。 本项目正处于城市重点发展的皇城商贸区板块内。从2007年开始，沈阳将用5年时间，优化商业网点布局，完善现代流通新格局。其中，重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系。“一廊”即“金廊”，“两带”即浑河银带和地铁一号线，“三圈”即二环路
13、以内的“核心圈”、二三环之间的“中心圈”及县域范围的“边缘圈”。通过构建“一廊两带三圈”网络体系，最终形成四方拓展、层次清晰、开放辐射的沈阳城市流通新型网点布局。在新的格局下，城区商业、县域商业、现代服务业、批发商业及物流商业都将得到全面发展。 建设地铁、奥体中心城市发展的重点地铁一、二号线都已经开工建设，站点和换乘站已经确定。地铁一、二号线沿线各区域的商业价值已经确定。 2007年4月启动的奥体中心项目，现代化的城市规划展示馆落成使用，建设新的会展中心等标志性建筑，成为沈阳十五期间城市发展的重中之中。二、沈阳市房地产市场发展情况2.1、沈阳市房地产市场整体状况2006年，沈阳市房地产市场在国
14、家宏观调控下快速、可持续发展着，总体来看房价没有大幅上涨，且涨幅合理。全市房地产开发建设累计完成投资538.3亿元，同比增长30.2，其中111月份住宅完成投资349.2亿元，同比增长38.8。而且，增量商品房的销预售面积、合同金额同比分别增长15.26和11.3；存量房的交易面积、交易金额分别比上年同期增长7.93和10.92。价格方面，2006年的房价可以说是稳中有升，沈阳市商品房销售销预售价格为3420元/平方米，比2005年同期增长2.61。其中商品住宅销预售价格为3222元/平方米，同比上升3.6,存量房平均价格为2190元/平方米，同比增长3.29，其中存量住宅价格2161元/平方米，同比增长5.92。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，呈现出稳中略升的最佳态势。此外，外省市人购房占有比重加大，占到了全市购房总量的10.7%。2007年1月沈阳全市及各区房屋平均价格一览表区域增量物业价格比上月存量物业价格比上月全市37671551980-307沈河4857-977322415和平700412782874-230皇姑38512581824-571铁西43778061719-439大东3539932305266浑南44776423406446总之，沈阳房地产市场在国家宏观调控的背
