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1、绿城物业服务公司有限公司公共能耗资管理操作引导GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1 目的为了规范公共能耗资分摊及收费行为， 保护公司和业主合法权益， 躲避在物业公共能耗资分摊及收取过程中的法律风险， 依据物业管理条例 等国家有关法律法例的规定，并联合公司实质状况，特拟订本引导。2 合用范围合用于绿城物业服务公司有限公司 （以下简称公司） 所属物业服务中心对公共能耗资分摊的管理工作。3 职责3.1公司工程技术部负责本引导的编制， 负责对各物业服务中心公共能耗资分摊及计算的指导。3.2 公司公司发展部负责对项目招招标和 先期物业服务合同 签署时，在标书和合同中对不一样地域或不一样项目的物
2、业公共能耗分摊内容、 方法和条款中能耗商定进行评审。3.3公司质量督导部负责采集 物业服务收费管理方法 等法例中对于能耗的管理规定并实时进行调整。3.4公司财务部负责公共能耗资用进出核算，一级单位财务部门 （人员）对公共能耗资用进出状况进行看守。3.5公司审计部负责对公共能耗资用进出状况、分摊状况的审计。3.6咨询公司做好先期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各种数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的详细履行部门。4 工作程序4.1 公共能耗观点1/38公共能耗资管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设备所发生的水、电、气等非业主或使用人自
3、行担当部分的能源耗费所产生的花费。公共能耗中的公共能耗资管理项目物业范围内共用部位、 共用设备和公共设备中超出基础能耗的设备设备运行耗费的花费（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗资用） 。4.2公共能耗资管理原则不违犯政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1 先期物业管理时期，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设备设备运行耗费的花费能够独自按实向业主分摊。 但一定在物业服务合同或许其余合同或业主协议中进行明确。 如在合同或协议中还有商定的， 则依照商定履行。地方性规范性文件对公共能耗资组成及收取有明确规定的，依照地方性规范性文件履行，并在合同或
4、协议中予以明确。公共能耗资用不得挪作他用原则推行公共能耗资按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗资支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。不得分摊原则物业服务公司自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其花费由物业服务公司担当，不得向业主分摊。已独自收取花费的地下车库设备设备能耗资用不得重复分摊。4.3公共能耗资用的管理要求先期公共能耗计费表设置管理在项当先期顾问咨询过程中（特别对于仅限公共能耗设备归入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置归入顾问咨询，防止往后公2/38共能耗资用没
5、法分摊的风险。项目承接检验过程中查对各分级计量表接表能否合理，波及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。若有计费表漏装或不合理状况，应报施工单位（或开发公司）进行整顿，整顿合格后方可进行交托。4.3.1.3 各公共能耗分摊的项目在交托前 1 个月内，将项目能耗计量设置状况及公共能耗收费分摊方案上报公司工程技术部， 由工程技术部鉴定无误后， 方可对公共能耗资进行分摊。公司工程技术部做好公共能耗资分摊的指导工作。合同中能耗商定的评审项目在先期物业服务合同或先期物业服务协议中商定公共能耗资用的收取和分摊，不得违犯当地政府已出
6、台的物业服务收费管理方法， 或其余有关规范性文件的要求。4.3.2.2 公司公司发展部及公司质量督导部在合同评审过程中波及能耗商定应切合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理方法例定和公司对于能耗管理规章制度的要求。公司质量督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理方法等法例中对于能耗的管理规定进行查新， 实时见告各单位，每半年更新一次，必需时（每季度）订正公司合同模版中对于能耗的商定。 各项目采集到当地政府已出台的物业服务收费管理方法等法例中对于能耗的管理规定的调整时应实时上报公司质量督导部存案。公共能耗资用的收费和分摊方式a) 归入物业服务费收取，不存在分摊b) 公共能耗共用设
7、备设备能耗资用预收后按实向业主分摊c) 公共设备设备能耗资用按实分摊公共能耗资归入物业服务费的管理公共能耗资用涵盖在物业服务费内收取，实质公共能耗资用的盈利或亏3/38损均由物业服务中心享有或担当。4.3.4.2 各单位在项目洽商过程中，除当地规范性文件还有规定外，应将公共能耗资用包含在物业服务费中作为主要洽商方向， 躲避因公共能耗资用分摊惹起的纠葛。项当先期洽商或招招标过程中，测算本项目公共能耗资用，明确项目物业服务能耗资用收费标准。公共能耗资用预收后按实向业主分摊的管理公共能耗资用预收后另行向业主分摊的项目，在（先期）物业服务合同中明确公共能耗资预收标准， 预收花费由二级财务建立账户代为管
8、理， 禁止挪作他用（公司财务部和审计部对公共能耗资的账户管理进行监察检查） 。4.3.5.2 项目应保证公共能耗设备设备产生的电费有独立的计量表计费 , 已交托项目公共能耗设备设备与公共能耗设备设备公用计量表的状况， 报公司工程技术部进行核实，必需时进行分表计量。公司工程技术部鉴定无误后，项目依照仪表计量实质产生的公共能耗费，按公共能耗资分摊计算表 （附件 3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收花费计入下个预收期， 不得计入物业收入。 公司财务部依据公司工程技术鉴定的项目能耗收费表进行结转。按实分摊公共能耗资用的管理4.3.6.1 项目应在（先期）物业服务合同中明确公共能耗资的预收标准，公共能
9、耗预收费由二级财务建立账户代为管理， 禁止挪作他用（公司财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监察检查） 。项目依据仪表计量实质产生的花费后，由预收款中支出，并按公共能耗资分摊计算表向业主分摊，当期结余的公共能耗预收花费计入下个预收期，不得计入物业收入。预收公共能耗资用不可以支付实质产生的公共能耗资用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步伐整下一预收周期的预收标准。4/384.4公共能耗资用的监察管理按实分摊公共能耗资的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗资用向业主公示，按（先期）物业服务合同商定的公示周期向业主公示。公司财务部对物业服务中心的能耗分摊及进出状况进行财务查对，对物业服务
10、中心公共能耗资用进出状况进行监察管理。公司审计部依据本引导及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支状况进行审计，发现问题，按“4.5 罚则”进行处罚。4.5罚则公司所属各物业服务中心责任人违犯本引导规定进行公共能耗资分摊的，未对公司名誉、利益造成损失的，公司将赐予其警示、通告责备等纪律处罚，并处于当月绩效薪资10-50 的扣款；如对公司名誉、利益造成重要损失的，公司将赐予贬职、撤职或排除劳动关系等纪律处罚，情节特别严重、造成严重结果的，公司将依法追查其法律责任。5 有关文件5.1附件 1能耗分摊方式说明5.2附件 2能耗表模拟表系图5.3附件 3公共能耗资分摊计算表5.4附件 4能耗资用分
11、摊公示举例5.5附件 5各地对于公共能耗分摊的有关规定6 记录表单6.1物业服务中心公寓楼公共电表用电统计6.2物业服务中心写字楼公共电表用电统计6.3物业服务中心公寓楼总电表用电统计6.4物业服务中心写字楼总电表用电统计6.5物业服务中心总水表用水统计6.6物业服务中心公共水表用水统计5/386.7 物业服务中心户内水表用水统计6.8 物业服务中心商店户内水表用水统计6/38附件 1：能耗分摊方式说明1. 按先期物业服务协议或物业服务合同所明确的可收费项目设定；2. 第一条未明确的，按当地法律法例履行；3. 参照模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4. 标明各分级计量表表号，无计量表的标
12、红；5.Excel上描绘的表号要能和表系图上一一对应；6. 各种公共能耗表分摊频率，按当地主管部门抄表频率进行分摊；7. 各单位波及公共能耗资分摊项目， 自公司一致要求之日起应依照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行， 并按经营性公示的有关要求对公示状况进行摄影存档，同时将电子稿公示照片上报公司财务部；8. 供电、供水表系图； Excel 表及计算方式汇总后，在结尾标明“以上表号、数据我分子公司查对无误” 。后加盖服务中心印章、经分子公司总经理 （或负责人）署名后报公司财务部、工程技术部分别存案。7/38附件 2：能耗表模拟表系图进线高压计量表INGB说明：（ 1）n表示 1、2、3、出线高压设备计量表出线高压施工表4- 同类表的量数； （2 ）OUTGSBB - nOUTGSGB - n虚线是表示另一种电表变压器系统；（ 3）此园区电表系统图，是指导性、 参照性高配房内商店高配房内大功率高配房内共用区系统图
