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1、2010年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧第一讲 房地产企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的企业范围（一）汇算清缴的企业范围1、从事生产经营活动的居民企业2、从事生产经营活动的非居民企业3、注销清算的企业4、核定应税所得率征收所得税的企业注意：核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。（二）汇算清缴注意的问题1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴二、年度纳税申报应当注意1、延期申报2、延期缴纳3、申报有误4、汇算清缴退税程序5、汇总缴纳分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总
2、机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。（国税发【2009】79号第13条）三、企业的法律责任纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。（国税发【2009】79号第15条）第二讲 房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧第一行：营业收入一、填报：（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2
3、）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。二主营业务收入包括的内容（附表一）（一）销售货物收入不同销售方式下，销售收入的确认（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。（2）分期收款方式：应按销售合同或协议约定的价款
4、和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）银行按揭方式：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（4）委托代销方式1）支付手续费方式：按合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入实现。2）视同买断方式：按售房合同约定价款与买断价格孰高原则确认收入的实现，确认时间为实际收到代销清单的当天。3）基价（保底价）并实行超基价双方分成方式：第一种情况：属于房地产企业与购买方直接签订销售合同的：第一，售房合同约定价款高于保底价的：按售房合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入的实现，
5、不得扣除支付给受托方的分成额第二，售房合同约定价款低于保底价的：按保底价于实际收到代销清单的当天确认收入的实现。第二种情况：属于受托方与购买方直接签订售房合同的按保底价+按规定取得的分成额，于实际收到代销清单的沸腾确认收入的实现。4）包销方式：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（二）提供劳务收入1、确认条件：（1）收入的金额能够可靠地计量；（2）交易的完工进度能够可靠地确定；（3）交易中已发生或将发生的成本能够可靠地核算。2、完工进度可以选择下列方法之一确定：（1）已完
6、工作的测量；（2）已提供劳务占劳务总量的比例；（3）发生成本站总成本的比例。3、当期收入和成本的确认公式：（1）当期收入=已收或应收合同协议价*完工进度-以前年度已经确认的收入（2）当期成本=估计总成本*完工进度-以前年度已经确认的成本（三）让渡资产使用权收入【思考】甲房地产企业将开发产品的一部分出租给乙企业使用，租赁期限2年，合同约定，乙企业必须在2010年10月份预付租金24万元，2011年1月份交付开发产品的使用权。问：甲房地产企业应当将24万元的租金收入确认为2010年度的收入缴纳企业所得税还是确认为2011年度的租金收入缴纳企业所得税？例如，2010年1月1日，某房地产企业租赁房屋给
7、乙企业，起租日为2010年1月1日，租赁期3年，2012年12月31日租赁期结束。每年租金100万元，2010年1月1日一次收取了3年的租金共计360万。在会计处理上，房地产企业依据企业会计准则规定，2010年确认了120万租金收入（直线法）。（四）建造合同收入 企业所得税实施条例24条：受托加工大型机械设备、船舶、飞机等以及从事建筑、安装、装配工程业务或提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完成的进度或完成的工作量确认收入的实现；与营业税比较，营业税细则第25条第2款。【思考1】2010年初，甲建筑公司签订了一项总金额为1000万元的建造合同，为乙企业建造一座桥梁。工程已于201
8、0年2月份开工，将在2011年6月份完工，预计工程总成本800万元。截至2010年12月31日，该项目已经发生的成本为500万元，预计完成合同还将发生成本300万元，已结算工程价款400万元，实际收到250万元。2010年12月31日，甲建筑公司得知乙企业2010年度出现了巨额亏损，生产经营发生严重困难，以后的款项很可能无法收回。假设不考虑城建税和教育费附加，会计分录以汇总数反映，所得税税率25%，无其他纳税调整项目。预计未来有足够的应纳税所得额予以抵扣相关的可抵扣暂时性差异。问：如何进行税务处理和会计处理？【思考2】劳务抵债是否视同销售缴纳增值税、营业税和企业所得税？三其他业务收入包括的内容
9、（FB1-8）四视同销售收入（FB1-13）（一）非货币性交易视同销售收入（FB1-14）不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值不能可靠地计量的非货币性交易。条例第25条：企业以非货币资产换取其他非货币资产，应当视同销售，缴纳企业所得税。【思考】甲房地产企业以开发成本25万元的一套房产换取乙企业【关联方】的A产品。甲房地产企业换入的A产品作为固定资产使用，于2010年4月份正式投入使用。二者的公允价值均为60万元，计税价格等于公允价值。假设上市交易不具有商业实质。【延伸分析】假如以上货币性资产交换具有商业实质（二）货物、财产、劳务视同销售收入（FB1-15）1、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职
10、工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）本企业有近期或本年度最近月份同类开发产品销售价格的，按本企业的销售价格确定；（2）本企业没有近期或本年度最近月份销售价格的，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）既没有本企业的同类开发产品的销售价格，也没有当地同类开发产品市场价格的，按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。组成计税价格=开发成本*
11、（1+成本利润率）/（1-5%）【例】甲房地产企业将新开发的一座商业房投资于乙企业，开发成本8000万元，当地没有同类开发产品的销售。主管税务机关确定的成本利润率20%。2、【思考】以开发产品对外捐赠：（1）会计准则：由于捐赠不具有商业实质，所有会计上不反映收入。如：甲企业将开发产品一套捐赠给乙企业，成本价80万元，同类开发产品的平均价格100万元。借：营业外支出捐赠支出855000贷：开发产品800000 应交税费应交营业税55000（2）税务处理： （三）其他视同销售收入（FB1-16）1.下列情况属于视同销售，不需要申报缴纳企业所得税：（1）将资产用于生产、制造或加工另一产品（2）改变资
12、产的形状、结构或性能（3）改变资产的用途【思考】房地产企业将开发的商品房转作自用或对外出租的，是否视同销售缴纳销售不动产营业税、土地增值税和企业所得税？（4）将资产在总分机构之间转移（5）上述两种或两种以上情形的混合（6）其他不改变资产所有权的用途。2.下列情况由于所有权发生转移，应当视同销售缴纳企业所得税：（1）将资产用于市场推广或销售，如将自产的货物在展览会上无偿散发等（2）将资产用于交际应酬，如将外购或自产的货物用于接待、赠送等（3）将资产用于职工奖励或福利（4）将资产用于股息分配（5）将资产用于对外捐赠（6）将资产用于其他改变资产所有权的用途。【思考】甲企业将火腿肠8万元发给职工作为福
13、利，这批火腿肠的对外售价10万元。在会计处理和税务处理方面存在哪些不同？是否缴纳个人所得税？第二行：营业成本一、开发产品计税成本的确定当期准予税前扣除的开发产品计税成本=成本对象总成本*已实现销售的可售面积/成本对象总可售面积【计税成本与开发成本的区别】开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。 计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作
14、相应调整。二、房地产企业计税成本的核算原则（一）计税成本对象的确定原则1、可否销售原则（1）能够对外销售的作为独立的计税成本对象进行成本核算（2）不能对外销售的应当先作为过渡性成本对象进行归集，待能够对外销售时再摊入对外销售的成本对象中去。2、分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。但企业单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；利用地下基础设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行处理。3、功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则开发产品因其产品
15、类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。【注意】计税成本对象的确认原则与开发成本（房屋）核算对象的确认原则是有明显区别的。一般说来，开发成本（房屋）核算对象的确认原则有三： 其一是，一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象； 其二是，同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象； 其三是，对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。 我们在实际工作中，在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程
