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1、论房屋所有权初始登记应提交材料的规模 关键词：房屋所有权初始登记初始登记制度功能初始登记行径信赖维护原则小业主办证难 本文来源于免费，2012年最新免费论文，转载请注明出处。内容提要：房屋所有权初始登记申请应提交材料的规模是严峻困扰房地产登记录践的1个题目。复杂的、“搭便车式”的申请材料提供请求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已经正当转让的情景下，这1题目更演化成“小业主办证难”题目，构成为了尖锐的社会矛盾。这1难题的解决既触及对于房屋所有权初始登记制度功能的准确熟识，也触及行政法理论中的信赖维护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的准确利用.立法及实践有必要在厘清这些题
2、目的基础上，从新审阅我国房屋所有权初始登记应提交材料的规模并妥善解决与此相干的1些法律题目。 房屋所有权初始登记(也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为肯定房屋的基本信息及房屋的所有权而入行的第1次登记。在房地产登记录务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的1个题目。由于房屋所有权初始登记是入行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能入行，（中华人民共以及国城市房地产治理法第三七条划定，未经依法登记领取权属证书的房地产，不患上转让。依据这1划定，处所立法及登记录务1般均将初始登记作为其他房地产登记的前提.好比，X
3、X省房地产登记条例第一四条第一、二款划定,土地使用权未经初始登记的,该土地规模内的其他房地产权力不予登记。房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权力不予登记，但根据本条例划定申请预报登记的情景除了外。深圳经济特区房地产登记条例第三六条划定,经初始登记的房地产，有如下情景之1的，当事人应自合同或者其他法律文件生效之日起3旬日内申请办理转移登记，等等。）故而，房屋的据有人对于房屋所有权初始登记1般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记去去被1些行政治理部分视为开铺行政治理的有力手腕与“抓手”。在实务中,1系列与房屋开发、建设、交易等活动相干的行政治理行径，如建筑工程计划竣工验收
4、、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纭搭上房屋所有权初始登记的“便车”。房屋据有人未取患上相干行政治理合格证实文件即没法完成房屋所有权初始登记,房屋交易的入行便存在障碍。在房屋已经交易（如预售）的情景下，这1题目更演化成“小业主办证难的题目，构成尖锐的社会矛盾。 在法学钻研领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的规模及与之相干的法律题目，鲜有人深进触及。但在实践中，正是萦绕这1“不起眼”的题目，已经发生了极大的争议，并引起了诸多社会矛盾以及冲突.咱们以为，对于此题目入行钻研，拥有首要的现实意义. 1、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及题目 （1）有关房
5、屋所有权初始登记应提交材料的立法现状 房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料.这1题目貌似简朴，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。中华人民共以及国城市房地产治理法第六0条第二款划定：在依法取患上的房地产开发用地上建成房屋的,应该凭土地使用权证书向县级以上处所人民政府房产治理部分申请登记，由县级以上处所人民政府房产治理部分核实并颁发房屋所有权证书。中华人民共以及国物权法第一一条划定：当事人申请登记，应该依据不同登记事项提供权属证实以及不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律划定，前者好像明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯1申请材料。但很显着，单1的土地使用权证书没法肯定房屋的物
6、权状态，是没法满足房屋所有权初始登记请求的。这1划定更宜理解为原则性的划定，有赖于其他立法的详细化。后者的划定当然比前者的划定略为详细，但依然是原则性的。“等必要材料”的提法表明该划定是未详绝的，其为1项弹性的划定,存在扩铺空间。 由于国家立法的不明确或者存在较大弹性,萦绕房屋所有权初始登记应提交材料的规模题目，国务院部委的部分规章及地法子规的划定堪称5花8门。建设部房屋登记办法第三0条划定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（1）登记申请书；(2）申请人身份证实；（3）建设用地使用权证实;（4)建设工程相符计划的证实；（5）房屋已经竣工的证实；（6)房屋测绘呈文;（7）其他必要材料.XX省房
7、地产登记条例第二五条划定房屋所有权初始登记应提交的材料包孕：(1）申请书；（2)身份证实；（3）记载土地使用权状态的房地产权证书；(4)建设工程计划许可证;（5)竣工验收证实;（6）记载房屋状态的地籍图；(7)房屋勘测呈文；（8）依据登记技术规范应该提交的其他有关文件.XX市城镇房屋权属登记条例第二0条划定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（1）立项批准文件;（2）国有土地使用证;（3)建设工程计划许可证；（4)竣工验收证实材料;（5）公安部分出具的房屋门牌证实;（6）有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；（7）其他有关证件、证实. 在上述地法子规的划定之外，1些处所政府或者房地产主管部分
8、还时常以规范性文件的形势请求申请人提交某些行政治理证实材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如XX市的1些文件就请求或者曾经请求提供物业专项维修资金缴纳证实、地下工程建设档案移交证实、土地使用费缴纳证实等作为房屋所有权初始登记的申请材料。 综观上述情况，可以发现下列题目。首先，房地产治理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的规模的划定其实不明确,两者也不1致；其次,建设部规章与处所立法均在国家立法之外,此外划定了良多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程计划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的划定当然有良多1致的处所，但也存在差别；最后，地法子规的
9、划定去去存在兜底条款,为扩铺房屋所有权初始登记应提交材料的规模提供了可能. （2）有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的题目 上述立法中的悬殊表面上望起来题目不大，但却在实务中造成为了极大的困惑并引起了剧烈的争议，主要表现在以下3个方面： 一、房屋所有权初始登记应提交材料的边际毕竟在哪。由于国家立法及处所立法的不1致，乃至由于立法中几近均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供请求有时候几近成为无底洞，成为“刁难申请人的工具,申请人常常于是而不胜其扰。 二、与房屋所有权初始登记相干的行政治理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决。良多行政治理机关以为,房屋所有权初始登记是
10、开铺行政治理的有力手腕，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政治理事项是可行的、必需的。基于这1思路，房屋所有权初始登记应提交材料的规模有不断扩展的趋势，已经造成房屋所有权初始登记治理不堪重负. 三、是否是任1材料的缺少都会实质性地影响登记.在房屋已经正当转让(主要指预售）时,买受人基于对于房地产主管部分作出的预售许可等行政行径的信赖，入行了房地产交易，但却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料,没法办理房屋所有权初始登记，终极没法办理转移登记、取患上房地产权力证书。这1状态显着是不合理的。 关于房屋所有权初始登记应提交材料规模题目的争议首先是由于立法划定的凌乱、不1致而
11、诱发的。立法上的凌乱、不1致则显着是由于房屋所有权初始登记应提交材料的肯定根据在理论上未患上到正确界定而引起的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的规模处于恍惚状况。其次，立法仅对于房屋所有权初始登记应提交材料的规模入行了同1的划定，但未答应在房屋已经正当转让(主要指预售)时，为维护善意买受人的正当权益，可作相应的调剂,这导致正当买受人的利益去去沉没在不当的、同1划定的房屋所有权初始登记申请材料提交进程中。 依据我国物权法的上述划定，可以推导出.作为不动产物权登记的1种形势，房地产登记一样可分为两种类别，其1为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权(对于于因法律行径而设
12、立的物权而言）；其2为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权（对于于因非法律行径而构成的物权而言）。鉴于房屋所有权初始登记的登记对于象为正当建造（对于于非法建造的房屋,经处分、补办相应手续后应视为正当，也可入行初始登记）的房屋，该登记模式应为宣示登记,故其制度功能便表现为记载、宣示业已经存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权. 二、基于房屋所有权初始登记的法律属性对于房屋所有权初始登记功能的熟识 在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘上诸多行政治理职能的现状，与理论及实践对于于房屋所有权初始登记行径及登记制度的法律属性的不当熟识是紧密密切相干的。房屋所有权初始登记行径及登记制度的法律属
13、性应如何定位。房屋所有权初始登记行径是行政行径吗。房屋所有权初始登记制度是行政治理制度吗。如房屋所有权初始登记行径、登记制度拥有行政行径、行政治理规范属性，那么其是1种贞洁的行政治理行径、行政治理规范吗。其行政治理职能应否遭到限制.咱们以为,这些题目在理论熟识中是存在侧重大误区的，“我国良多法学家只把不动产物权登记当做其他登记1样的贞洁行政法题目”四，实践则在此熟识的基础上，简朴地视房屋所有权初始登记行径、登记制度为贞洁的行政治理行径、行政治理制度，混同了房屋所有权初始登记行径与其他相干行政治理行径的界线，从而赋与房屋所有权初始登记过量无关的行政治理功能,引起了实践的凌乱.对于房屋所有权初始登
14、记法律属性题目的不同熟识会对于房屋所有权初始登记制度功能的断定发生重大影响，如房屋所有权初始登记是贞洁的行政治理行径及治理制度，仅仅是1种行政治理手腕，则“搭乘”相干的行政治理职能多是无可厚非的，这正是实践中不少人的望法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的规模不断扩展的首要根源。咱们以为,关于房屋所有权初始登记制度功能题目的探讨，有必要在准确厘定房屋所有权初始登记行径、登记制度的法律属性的基础长入行.唯有如此，从房屋所有权初始登记功能动身，探讨、肯定房屋所有权初始登记应提交材料的规模的思路对于于实践中存在的题目的解决才是有针对于性的，题目的解决也才多是完全的、全面的。 房地产登记行径的法
15、律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的题目，前者探讨的是房地产登记行径是公法行径抑或者民事行径的题目,后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性题目。这两者有必然的联络瓜葛，但并非同等瓜葛.对于于前者，1些学者以为，登记根本就不是私法上的法律行径,而是拥有国家意志性的公法行径,正确地说,登记行径是公法上的确认行径五.对于此，咱们以为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的互相地位与瓜葛望,“登记只是1项独立的国家行径”二一三一,切当属于公法上的行径，这1结论整体上是对于的，但如果由此而“顺理成章地将房地产登记当作贞洁的行政法题目,将房地产登记制度视为贞洁的公法规范或
16、者行政法制度，便可能因过分夸张房地产登记制度的行政治理功能因此引起错误. 就房地产登记制度的法律属性题目,有人以为，“登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的合法性，它必须有所作为(如入行审查），此种行径中蕴涵了保持1般交易秩序以及到达国家管理的目的，。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”六，故房地产登记制度拥有公法属性应是无可置疑的。但在另1方面，房地产登记也拥有私法属性，“就财产登记法而言，与财产权因登记而发生的效劳有关的法律制度，实际上与财产权本身的形成以及效劳紧密密切相干，是财产权制度的基本形成，于是，显着拥有民事财产法(私法）的性质”一一二-一三，这1点咱们一样不能寒视。由此而言，房地产登记制度应是1项公法与私法属性兼具的法律制度。 承认房地产登记是1项公法与私法属性兼具的法律制度，
