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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C2. 单选题：估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料正确答案：D3. 多选题：（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值正确答案：A
2、CD4. 单选题：房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能正确答案：D5. 判断题：城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。()正确答案：错6. 判断题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格。()正确答案：对7. 多选题：建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD8. 判断题：利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（）正确答案：对9. 判断题：在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。（）正确答
3、案：错10. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE11. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD12. 多选题：房地
4、产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素正确答案：AB13. 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B14. 多选题：在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法正确答案：BD15. 判断题：地上定着物是指固定在土地上，与土地不能分离的建筑物。()正确答案：错16. 判断题：平均增减量法、平均发展速度法可通过加权的办法来提高所
5、要推算的趋势值的准确性。()正确答案：对17. 单选题：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68正确答案：C18. 多选题：报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数正确答案：ABC19. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB20. 单选题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计
6、算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用正确答案：A21. 判断题：对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。()正确答案：对22. 单选题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B23. 单选题：房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近正确答案：D24. 判断题：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国
7、债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错25. 判断题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错26. 单选题：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金正确答案：A27. 判断题：交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。（）正确答案：错28. 多选题：下列关于成
8、交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD29. 多选题：【2011年真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费正确答案：ACE30. 多选题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改
9、为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD31. 判断题：人民法院对被查封房地产的拍卖采取的是无保留价拍卖的方式。()正确答案：错32. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。()正确答案：错33. 判断题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对34. 多选题：房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改
10、变正确答案：BDE35. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）正确答案：错36. 单选题：（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A37. 单选题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50正确答案：A38. 多选题：物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C
11、.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD39. 单选题：一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C40. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C41. 单选题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖
12、方，买方D.卖方，卖方正确答案：B42. 单选题：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升正确答案：B43. 多选题：房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖正确答案：BCD44. 判断题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对45. 单选题：分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构正确答案：D46
13、. 判断题：根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租。()正确答案：对47. 判断题：房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()正确答案：对48. 判断题：人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。（）正确答案：对49. 单选题：对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D50. 判断题：基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()正确答案：对51. 单选题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B52. 单选题：从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案：C53. 单选题：如果设立了他项权利，()就变得不完全。A.使用权B.地役权C.所有权D
