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1、目 录前 言1第一章 总 论2第一节 项目名称及承办单位2第二节 可行性研究报告编制单位3第三节 可行性研究的依据和内容3第四节 研究结论6第五节 主要技术经济数据指标13第二章 项目背景和建设必要性分析15第一节 项目背景15第二节 建设的必要性19第三章 建设用地、征地拆迁及安置26第一节 改造范围26第二节 拆迁方案28第三节 拆迁补偿安置方案29第四章 购买安置方案38第一节 必要性分析38第二节 购买安置流程46第三节 购买安置方案47第四节 本项目房源购置成本分析49第五节 房产市场分析49第五章 建设内容及规模52第六章 新建工程设计方案57第一节 规划设计目标57第二节 建筑设
2、计方案60第三节 道路交通规划设计62第四节 景观与绿色生态设计64第五节 公用工程设计65第七章 建设条件72第一节 自然条件72第二节 经济建设条件75第三节 配套建设条件76第八章 环境和生态影响分析78第一节 设计依据78第二节 主要污染源79第三节 环境影响分析及措施79第九章 节能方案分析83第一节 用能标准和节能规范83第二节 能耗状况和能耗指标分析86第三节 综合能耗指标分析88第三节 节能措施和节能效果分析89第十章 项目管理92第一节 项目组织实施92第二节 项目进度安排93第三节 物业管理93第十一章 投资估算与资金筹措95第十二章 风险分析106第一节 政策性风险106
3、第二节 金融风险107第三节 征收拆迁引发的社会稳定风险108第四节 投资风险的控制111第十三章 偿债资金分析114第十四章 社会效益分析121第一节 社会影响效果分析121第二节 社会适应性分析122前 言近年来，我国持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，棚改工作取得显著进展。截至2015年底，城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。但我国的棚改任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融
4、资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。菏泽+高度重视棚户区改造工作，将其作为改善民生、提升城市建设面貌、完善住房保障体系的重要工作来抓。坚持“政府主导、社会参与、市场运作、让利于民”的原则，因地制宜，快速推进，棚户区改造工作取得了较大成绩。本项目结合本地棚改实际，拟实施2016年棚改工程(二)，改造采用购买安置(1个片区)和原地新建安置(2个片区)相结合的方式，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米、拆迁建筑面积152801平方米，项目总安置居民1210户，可取得较为良好的社会效益。第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称+2016年棚户区改造项目(
5、二)二、项目承建单位1、单位名称：*开发有限公司4、单位简介*开发有限公司成立于2011年4月26日，系从事国有资产经营的主体，是具有企业法人地位的有限责任公司，由县政府授权进行行政事业单位占有和使用全部国有资产经营、城市基础设施建设、房地产开发经营等。公司的注册资本为3221万元，股东以货币出资3221万元，实缴出资3221万元。公司主要经营范围：城乡基础设施建设；房地产开发经营；国有资产经营；矿产品开发技术咨询等。*开发有限公司自成立以来致力于+县城市基础建设，改善了城市面貌，取得了良好的社会效益和经济效益，具备开展本项目棚户区改造的基本条件。第二节 可行性研究报告编制单位单位名称：山东省
6、工程咨询院工程咨询资格证书编号：工咨甲11820070051咨询等级：甲级发证机关：国家发展与改革委员会第三节 可行性研究的依据和内容一、研究依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国建筑法；3、中华人民共和国土地管理法；4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见；5、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发201537号)；6、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、山东省人民政府关于贯彻国发201537号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见(鲁政发201523号)；7、山东省关于解决城市低收入家庭住房困难
7、的实施意见；8、山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知；9、关于公布2016年棚户区改造任务分解落实项目的通知(鲁建住字2015 25号)；10、山东省市政工程消耗量定额山东省市政工程价目表山东省市政工程费用表；11、山东省城市房屋拆迁管理条例(山东省人民代表大会常务委员会公告第88号)；12、菏泽市城市总体规划(2010年-2020年)；13、菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(菏泽市人民市政府令第12号)；14、产业结构调整指导目录(2011年)(2013修正)；15、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；16、投资项目可行性研究指南(试用版)；17、项目
8、承建单位提供的有关基础资料、数据；18、项目单位提供的基础资料和数据。二、可行性研究范围及内容1、项目建设背景和必要性2、建设用地、征地拆迁及安置3、建设内容及规模4、工程设计方案5、建设条件6、环境和生态影响分析7、节能方案8、项目管理9、投资估算和资金筹措10、风险分析11、偿债能力分析12、社会效益分析第四节 研究结论一、本项目建设背景和必要性(一)建设背景棚户区改造是重大的民生工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措。以城市、县区低收入家庭为对象，加大棚户区改造力度，将使低收入家庭住房条件得到明显改善，是实实在在的利民工程。目前，公共服务能力低下、基础设施不齐全、交通不方便、
9、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、本地房源库存过大等问题，成为目前菏泽+开发建设中的薄弱环节，严重制约了其发展的步伐，棚户区亟待改造，当地老百姓安新居的意愿也逐渐强烈。(二)建设必要性1、棚户区改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求；是促进经济社会协调发展、维护+社会和谐稳定的有效途径；棚改实施购买安置，是消化过量房源，节省社会建设成本的新路径。2、棚改通过购买安置的优势：一是房屋质量高、物业管理好，商品房质量好。政府统建安置小区，周边生活配套齐全；二是安置周期短。出棚即进楼，居民无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便，政府节约过渡费用；三是群众选择多。回购商品房可以给被安置户
10、更多可选择的余地，可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，实现分散安置，避免集中安置带来的社会问题；四是寻租环节少。政府参与环节减少较多，减低寻租空间；五是后续转让易。购买的商品房产权完整，为出让土地，后续转让方便，群众的财产价值能够得到实现和维护。3、国家政策支持2014年10月，住房城乡建设部、中国农业发展银行印发了关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知(建保2014155号)，规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量
11、房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。2015年6月，国务院下发国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，要求各地加快制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015-2017年)，期间，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。李克强总理在2016年全国两会政府工作报告中指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户
12、，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。二、主要方案和建设规模1、主要方案本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和原地新建安置相结合的棚改方案。2、建设规模(1)购买安置产权调换购买安置1个片区，总购置房源建筑面积42000平方米，产权调换总安置居民400户，安置人口1242人。(2)原地新建安置本项目拟实施2个片区的原地新建安置方案。根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，本项目改造2个片区总用地面积57203.3平方米，总
13、建筑面积156851平方米，新建住宅建筑面积127977.9平方米，配套公建建筑面积976.7平方米，地下建筑面积27896.4平方米。三、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资40752万元。资金来源：拟申请银行贷款32510万元，占总投资的80%，其余资金由项目单位自筹解决。本项目投资估算与资金构成见下表：投资估算与资金构成表序号项目名称用地面积(m2)建筑面积(m2)安置户数工程建筑安装费用(万元)工程其他费用(万元)基本预备费(万元)建设期利息(万元)货币补偿费用(万元)购房建筑面积(m2)购置费用(万元)总投资(万元)贷款(万元)资本金(万元)比例(%)一原地新建安置1罗庄片区910
14、4.1 28624.0 2104255.0 483.9 94.8 294.0 -195.8 4931.8 3940.0 991.8 20.11%2王建场片区48099.2 128227.0 60018629.6 2328.2 419.2 1298.2 -839.9 21835.4 17400.0 4435.4 20.31%小计57203.3 156851.0 810 22884.6 2812.1 514.0 1592.2 -1035.7 26767.2 21340.0 5427.2 20.28%二购买安置1金山新村二期40076.0 231.5 -1525.9 5040015203.1613984.8 111702814.8 20.13%小计40076.0 231.5 -1525.9 50400.0 152
