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1、各物业管理阶段开源节流商讨论各物业管理阶段的开源节流秦小南上海高力物业笔者以为，“开源节流这个词，有三个根本义思，即：“开源；“节流；“开源节流。同时，这三个根本义思也表示三种根本做法。我们知道，开源节流的成功与否，和物管公司自己的人员根基建设是相辅相成的，和公司的开辟能力是相辅相成的。我们也知道，物业管理公司的开源节流不单和现管理的工程种类的具表达况息息有关，也和低本钱运转亲密有关。但是，我们其实不赏识某些物管公司为了“开源节流而巧扬名目多收费或重复收费的做法，也不会去赏识某些物管公司去勾通或蒙骗业委会增加小区设备设备，进而抵达提升收费等级且又不供给相应效劳的所谓“开源节流的做法。自己在操盘
2、运作中，得出一个根本定律：在三个物业管理阶段中，存有不一样起点的开源节流方式。在不一样的物业管理阶段实行的开源节流方式，以在早期物业管理阶段运作最具标准性。遗施憾“地开是源，节有流能力的进物军业初管期理物公司管为理数阶不段多并。从所“以源，头当某开些始物实管公司一谈起“开源节流就手足无措，或感觉疑惑，是不奇异的现象。在此，笔者与各位读者共同商讨物管公司在各物业管理阶段，对不一样种类的物业工程实行“开源节流的举措，自己尽量以共性事例佐之，以达抛砖引玉之目的。一、早期物业管理阶段之开源节流有关项早期物业管理阶段：是指以执行?早期物业管理合同?之日为起点，以首位业主办理入伙手续日为终点的物业管理。见
3、注 1自己以为，因为早期物业管理阶段对应于工程的开发阶段，故，凡是能够进入早期物业管理阶段并能够从事解决不利于此后物业管理工作事宜的物业管理公司，是拥有真实实力的物管公司。因为任何种类物业的管理之开源节流举措和其在早期物业管理阶段形成的开源节流举措属连理枝，该举措也将成为其余两个阶段的运作根基见事例。换言之，我们能够这样阐述：所有种类物业的管理之开源节流举措，可鉴于其物业管理公司在早期物业管理阶段的开源节流的工作根基之上。在现阶段，物业管理公司在早期物业管理阶段的工作，主要有两局部：一是解决工程中不利于此后物业管理的工作局部；二是依据工程建设工程进度逐渐完美利于此后物业管理运作的工作局部。值得
4、提出的是，这两局部工作虽能够独立实行，但自己在此建议：这两局部工作，最好同时交错进行为妥。实质上，这两局部工作的核心内容都包含了开源节流之事宜。而详细工作等事宜，均是依据工程内的物业种类，由和开发商签约的物管公司派出的驻场总经理或驻场经理执行。但须提出的是，提出的建议和建议未必会被开发商所有采用。一解决不利于此后物管理的工作局部一局部工作的主要内容有：1、依据?合同?条款定拟订工作划；2、 核 目的 划、 局部，并提出缺少或缺局部的意和建 ；3、目行地踏勘、研，提出相的意和建；4、参加 目的工程例会，并依据建 工程 度及 提出意 和建 ；5、 目内的配套 目的 更，特别波及地区性物 目的整体
5、更， 详细有关 及 提出意 和建 ；6、依据开 商 意 和建 的整顿状况，适 整物 管理伍等； 二完美利于此后物管理运作的工作局部一局部工作的主要内容有：1、依据?合同?条款定拟订工作划；2、 目 行 地踏勘、 研， 物 管理用房提出相 的意和建 ；3、目首批投入使用的建筑物之功能拟订工作划：拟订波及服于开商工作的各算；拟订波及物管理内容的各算； 各部位的用工、福利、耗费品、 区分平分等；4、参加目的工程例会，主要局部： 未建但影响此后物 管理的 划部位提出有关意 和建 ； 已建成但影响物 管理的建筑物部位提出 施改造意和建 ；随工程度逐渐完美物管理架构和人制等；5、拟订每天巡、 各建筑物及配
6、套施等状况的工作表；6、参加 目的日例会， 影响物 管理的事宜等及 提出意和建 ；7、提出的意和建或整顿状况，施追踪或复举措等； 上述，我 能够得出，在早期物 管理 段的工作内容，是以“便于此后物 管理 工作中心，并尽全部可能抵达目的。至于 个“目的的瞻 性， 是仁者 仁智者 智了。下边，自己以大部分 目都具 的会所建筑物 例，并以撰写的 告已 化 本 述。事例：2006 年 4 月中旬，上海科瑞物 管理 展 某目开 商邀 ，派出公司物 部成 ，到其 目开 所在地与其 、工程等部 人 就 划 一期会所功能事宜行了 。公司物业顾问依据甲乙两方签订的有关会所事宜，从节俭会所开发本钱和便于此后物业使
7、用、管理之目的，递交了一份?报告?。内容以下：世纪城会所功能顾问报告世 纪城一期“ 东方巴黎面 积约 24 万平米，小区的主题为“时髦，旨在创造艺术时髦的生活氛围，其会所位于整个世 纪城规划商业街“莫卡街的中部。对于该小区会所的功能，我们将从经营和使用的角度，从以下几个方面说明我们的看法一、小区会所的定位：因为小区会所主要效劳于小区业主，也就是说主要由业主来花费，所以会所的功能定位往常考虑以下几个方面：1、小区业主的收入水平易花费层次；2、小区业主的年纪构造；3、社区周边的商业配套和休闲娱乐设备状况；4、业主的文化教育水平；5、当地的花费喜好；经过与销售部门交流，我们得悉世 纪城业主主要为年青
8、人，从楼盘的销售价钱、地点等要素判断业主的收入水平为当地的中等偏上，该地域原属市 东郊空地，周边商业除“民富园周边有隶属商业设备餐饮和日用品商场为主外，根本没有休闲运动类设备，当地居民的娱乐习惯与上海不一样，大部分居民没有玩麻将的喜好。依据上述状况，我们以为将该会所定位为“运动主题会所，将更切合业主的需求。二、会所不一样功能地区分派：我们依据该会所的“运动主题的定位，我们将本来的房间功能的配置调整以下：地点原设计功能现建议功能功能面积说明大堂总台可设置在进口正面，原会所大堂会所大堂8.4*8=67.2M 2设计沙发数目减少，原总台改变为饮料、食品等销售小卖部。一楼2本来商场撤消，设置为一楼物业
9、商场物业用房招待窗口，方便业主交流。健身房器材健身区2主要包含器材和哑铃健身运动。大概 1120M2考虑到本地区的花费层次，游泳恒温游泳池一般游泳池池建议采用非恒温游泳池麻将室乒乓球室8.4*14=117.6 M2用于睁开乒乓球等民众运动阅览室棋牌室8.4*10=84 M 2用于睁开打牌、下棋等活动面积由本来的2原面积由 C-H 轴扩展至 C-G 轴，二楼健身房有氧健身区扩大至 170 左右。相应局部茶座撤消，主要睁开有氧运动，包含健美操、瑜伽等等由原 156M2 减少至 80咖啡茶座咖啡茶座M 2扩大运动功能地区，茶座区减小物业办公室 1物业办公室 18.4*13.75=115.5 M2三楼
10、物业办公室 2物业办公室 28.4*10=84 M 2三楼物业用房总计约 378M2物业办公室 3物业办公室 352+26.3=78.3 M 2物业办公室 4物业办公室 410.14*5.9=59.8 M2物业办公室 5物业办公室 53.95*10.26=40.53 M2居委会 1居委会 13.95*5=19.75 M2居委会用房大概 40M2居委会 2居委会 23.95*5=19.75 M 2三、对于会所设计和施工的几点建议：1、会所原设计一层洗手间在浴室内，建议调整为公共洗手间，便于健身房及休闲者使用，浴室内设置一到二个蹲坑即可；2、鉴于会所没有电梯及轮椅专用通道，二楼、三楼的洗手间三残障
11、人洗手间可撤消。如需设置，可设置在一楼；3、二楼的洗手间三残障人洗手间可改为储蓄室，三楼的洗手间三残障人洗手间可改为淋浴房；4、一楼游泳池淋浴房及三楼淋浴房热水系统接到位。5、为了增强游泳场的通风条件，建议游泳场设置上、下两层窗通风，上层窗较高，建议加设电动装置，实现智能化控制；6、会所内的照明采用智能化控制，7、游泳池内的照明建议采用智能化控制；8、游泳池上空适合地点设置两台云台监控摄像机，以便监督顾客的游泳和嘻水动向；9、大堂进口处设置一台云台监控摄像机；10、为了便于游泳池上空照明灯的维修和改换，建议照明灯带机械装置，可将游泳池上空的灯拉到墙壁边，便于维修、改换；11、假如综合考虑对游泳
12、池上空的玻璃的冲洗问题，那么需要在游泳池屋面上下考虑工作走道和工作面；12、建议会所空调应采用单元式独立机组，便于节俭能耗。请考虑在各系统加设电、水能耗计量装置。13、会所的大堂、物业办公室、咖啡吧，宽带接入到位；14、请考虑在各间活动场所设置 分机，可在中控室配备 4 出入 16分机程控互换机，方便场所管理。15、球类活动室与咖啡吧隔墙应采用隔音墙，咖啡吧靠楼梯处采用隔音屏风，保证咖啡吧寂静幽雅的环境；16、建议设计分开地区时考虑运动桌和歇息椅的摆放，以下运动用品尺寸供设计时参照；乒乓桌： 2.74 1.525 0.76( 米 )17、建议在大堂总台可设置管理电脑一台，在各间活动室设置时钟，便于计时花费及娱乐者控制时间。 综上述，我们能够说，凡波及物业管理的开源节流的标准化程度，均与形成其物业的规划设计或最后施工图纸的内容中波及“利于此后物业管理的方案有着及其重要的关系。注: 请参阅?论早期物业管理阶段?笔者在以上谈到：“在三个物业管理阶段中，存有不一样起点的开源节流方式。在不一样的物业管理阶段实行的开源节流方式，以在早期物业管理阶段运作最具标准性。也谈到：“凡波及物业管理的开源节流的标准化程度，均与物业的规划
