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1、中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.新兴居委会城中村改造项目项目建议书建设单位：*安居置业投资开发有限公司编制单位：中建精诚工程咨询有限公司编制时间：二零一六年十月项目名称: 新兴居委会城中村改造项目建设单位: *安居置业投资开发有限公司编制单位：中建精诚工程咨询有限公司地址：北京市车公庄大街9号 五栋大楼B1座三层北京市海淀区三里河路9号 建设部内电话：88395155/75 88395647网址：.cn邮箱：编制人员名单编 写：任双成高级工程师注册造价工程师张弘许勇毅姚湘华富 瑶赵晓敏闫
2、慧清郭恩光侯甲恩高级工程师高级工程师工程师工程师工程师工程师工程师工程师审 核：朱卫海 高级工程师注册咨询工程师注册造价工程师审 批：金铁英教授级高级工程师注册咨询工程师注册造价工程师校 对：赵晓敏工程师目 录第1章 项目综述11.1. 项目概况11.2. 主要经济技术指标31.3. 建设单位31.4. 研究工作的依据和内容41.5. 结论和建议5第2章 项目建设背景及必要性72.1. 项目建设背景72.2. 项目提出的理由142.3. 项目建设必要性15第3章 项目选址和建设条件183.1. 项目选址183.2. 项目建设条件193.3. 区位交通条件203.4. 社会经济条件203.5.
3、基础设施条件22第4章 项目拆迁安置补偿方案234.1. 征收范围234.2. 征收主体234.3. 征收补偿安置的基本原则234.4. 征收补偿方式244.5. 征收补偿协议的签订与生效、执行274.6. 其他27第5章 拆迁规模及安置规模285.1. 拆迁规模285.2. 安置规模28第6章 项目实施进度306.1. 实施阶段306.2. 建设周期30第7章 投资估算与资金筹措327.1. 投资估算327.2. 资金筹措33第8章 社会效益评价348.1. 社会影响效果分析348.2. 社会适应性分析358.3. 社会风险及对策分析368.4. 社会评价结论36第9章 结论与建议379.1
4、. 结论379.2. 建议37III附表1：投资估算表附表1-1:拆迁安置补偿费用估算表附表2：投资使用计划及资金筹措表附表3：借款还本付息估算表第1章 项目综述1.1. 项目概况1.1.1. 项目名称新兴居委会城中村改造项目1.1.2. 项目位置该项目拆迁地址位于*新兴居委会。1.1.3. 拆迁范围及规模该项目征迁区域位于昌盛路西、新兴安置区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，涉及拆迁户数842户，涉及拆迁人数3368人；拆迁房屋总建筑面积118315，其中住宅建筑101825，剩余为临时建筑及其它建筑，该项目已列入河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省201
5、7年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知（豫保安居办201645号）中。项目拆迁土地全部用于收储整理，配套建设道路、硬化路面、垃圾收集点、绿化、给排水、电力、通讯、供暖、供气、消防等设施。1.1.4. 安置方式及安置规模该项目采取货币化安置的安置方式，*人民政府搭建平台，组织房源。*人民政府指定*安居置业投资开发有限公司作为*新兴居委会城中村改造项目安置房购买主体，组织实施回迁安置房工作、负责资金运作、安置房源招标，与中标开发企业签订购买安置房协议。初步统计，该项目需组织安置房源总面积为116001.07，共计842套。1.1.5. 配套基础设施现状项目拆迁区域周边的水、电、气等市政基础设施
6、配套完善，可保证项目建设期及运营期的需要。1.1.6. 环境保护该项目产生的废气、污水、建筑垃圾、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。1.1.7. 实施进度该项目建设期计划为3年。1.1.8. 项目投资和资金筹措经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安置费用28768.27万元，工程建设其他费8761.56万元（含拆迁安置补偿费用8383.82万元），基本预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。该项目资金来源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中*安居置业投资开发有限公司自筹资金8760.11万元，占总投资的
7、20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资的79.19%。1.2. 主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标表序号名 称单位指标备注1项目总投资万元41670.11 1.1货币化安置费用万元28768.27 组织购买存量房1.2工程建设其他费用万元8761.56 1.2.1拆迁安置补偿费用万元8383.82 1.2.2其他费用万元377.74 1.3基本预备费万元1876.49 1.4建设期利息万元2263.80 2资金筹措万元41670.11 2.1自有资金万元8670.11 所占比例%20.81 2.2银行贷款万元33000.00 所占比例%79.19 3建设期年34借款偿还期年
8、25含建设期1.3. 建设单位1.3.1. 单位名称*安居置业投资开发有限公司1.3.2. 单位概况*安居置业投资开发有限公司隶属于*人民政府，成立于2015年6月1日。该公司作为*人民政府授权的开发建设平台，其经营范围为拆迁安置房项目的开发建设；旧城、城中村、棚户区改造及改建项目的开发建设；保障性安居工程项目的投资；受县政府委托开展的其他房地产开发和市政工程建设。公司对所属项目和资产依法进行经营、管理和运作，培育优势企业，实现国有资产增值。1.4. 研究工作的依据和内容1.4.1. 研究工作的依据（1）国家颁布的相关建设法规、政策和标准；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国务
9、院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发201436号）；（4）国务院关于进一步做好棚户区和城乡危房及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）；（5）关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知（建保2014155号）；（6）河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见（豫政201417号）；（7）省政府办公厅关于推进政府向社会力量购买服务工作的实施意见（豫政办2014168号）；（8）关于申报2015年度全省棚户区改造统贷统还项目的通知（豫保安居办20154号）；（9）关于采用政府购买服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作的通知（豫财资合201510号）；（10
10、）河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知（豫保安居办201645号）；（11）河南省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见（豫政办20164号）；（12）河南省城市房屋拆迁管理实施办法；（13）*国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（14）*城市总体规划（2010年2030年）；（15）*土地利用总体规划（20062020年）；（16）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料。1.4.2. 研究工作的内容我公司受建设单位委托，组织有关技术人员根据国家对项目初步可行性研究阶段工作范围和深度的规定，编制完成了*新兴
11、居委会城中村改造项目项目建议书。该建议书对项目建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对项目选址与建设条件、项目征收补偿安置方案、实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益评价等方面进行综合性研究、分析、评价，以供项目审批单位作出初步决策。1.5. 结论和建议1.5.1. 结论该项目的实施符合国家、河南省、商丘市关于城中村（棚户区）改造的相关政策，符合*城市发展规划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省以及商丘市城市棚户区改造的相关优惠政策。通过对*新兴居委会城中村的改造与升级，一方面显著改善当地居民的居住环境和生活条件及各项基础设施，另一方面该项目考虑货币化安置被拆迁居民，对消化
12、社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场的平稳发展，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的意义。该项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过分析，该项目的经济效益突出，社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。1.5.2. 建议（1）由于该项目安置涉及的人口较多，安置面积较大，应做好项目前期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。（2）在尊重当地村民生活方式的基础上，应对居民的生活习俗予以引导，与新型社区的建设相适应，促进社区精神文明的发展。（3）争取政府在政策等方面的支持，使项目建设有一个稳定、积极的政策环境。30第2章 项目建设背景及必要性2.1. 项
13、目建设背景2.1.1. 河南省棚户区改造现状2011年6月26日，财政部联合住房城乡建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元，该资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。另外，根据河南省城乡建设三年大提升行动计划的要求，河南省支持符合条件的工矿企业结合棚户区改造，重点实施600个经省政府批准列入规划的城市和国有工矿棚户区改造项目。2010年，完成各类棚户区拆迁735万、开工建设1034万、竣工340万、投资123亿元；2011年，完成各类棚户区拆迁1235万、开工建设1054万、竣工800万、投资135亿元；2012年，完成各类棚户区拆迁803万、开工建设841万、竣工709万、投资163亿元。2012年8月，河南省获得追加城市棚户区改造专项资金16861万元。根据财政部测算的均衡性转移支付财政困难程度系数、河南省与住房和城乡建设部签订的住房保障工作目标责任书中确定的2012年城市棚户区改造户数、2012年城市棚户区改造面积以及2011年城市棚户区改造任务完成情况等因素，财政部、住房和城乡建设部决定追加河南2012年中央补助城市棚户区改造专项资金16861万元，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。河南省政
