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1、1 导言1.1 写作目的和意义本文的选题来源是来自选题目录，类型是社会经济。随着我国城市化和经济水平不断提高，导致社会商品销售额的高速增长，进而促使商业地产业进入快速发展阶段。自2001年，我国商业地产投资的年均增长率达到33，超出住宅投资增长率6个百分点。实际上，从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就超过了国民经济，商业地产占房地产投资的比重也呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额比2003年增长了32，新竣工商业营业用房面积增幅达到16，高出房地产开发竣工面积的增幅573个百分点。2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅当年的1月至5月，全国商业地产项目开工面积就
2、达到134亿平方米，投资同比增长387。而2007年一季度，全国商铺完成开发投资40153亿元，同比增长177。可见，近年来，商业地产以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正逐步成为房地产市场的宠儿2。同时，在全国房地产市场受到政策调控的影响下，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势明显，特别是住宅业的现状更是令人担忧。虽然目前住宅市场已经哀鸿遍野，但是在宏观经济还保持高速增长的情况下，商业地产的表现还是极其稳健的。因此，在现阶段地产变局的形势下，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择。但是目前的中国商业地产市场仍不成熟，商业地产业的发展空间还很大。商业地产在国民经济种占有
3、很重要的地位，所以中国商业地产的健康发展十分重要。目前我国在商业地产开发与运营模式上存在很多问题，例如：项目的前期规划不足；缺乏长期稳定的融资渠道；缺乏专业的运营经验等等。在这一现状下，对我国商业地产业的现状与开发运营模式的研究分析，能很好地完善我国商业地产开发与运营模式。1.2 相关研究现状我国的商业地产经过这些年的发展，已经进入一个由开发走向经营的转型阶段，虽然也取得了有目共睹的成就，但同时也暴露出了诸多的问题。随着前期大规模开发的商业地产弊病的逐渐显露，商业地产的开发开始步人理性的发展时期，尤其是广为关注的经营模式方面业界也开始作理性的探索。高波与赵奉军（2010），指出目前中国商业地产
4、业的特征是：商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道1。杨行坤，宋晨光（2009），指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队13。徐天明（2008），指出商业地产开发是房地产开发的一部分，我国目前很多商业地产开发商都是从开发普通住宅转过来的，采取住宅开发的模式进行商业地产开发必然会带来许多问题14。1.3 研究方法通过自己平时到各地购物中心等地方的观察和对参考文献的阅读理解，理论联系实际，全面的对我国商业地产的现状和开发运营模式的探讨研究，指出我国商业地产现在存在的问题，并且提出完善我国商业地产开发与
5、运营模式需要注意的地方。1.4 创新点 本文是通过对我国商业地产业的发展现状的分析为出发点，结合美国商业地产业发展情况，然后对我国商业地产开发与运营模式进行探讨研究。文中列出大量具体数据，从而更具体地支持本人的观点。 2 中国商业地产发展概况 2.1 商业地产的定义和分类商业地产2，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。传统的
6、商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也就是人们常说的居民社区临街商铺。2.1.1 ShoppingMallShoppingMall就是大型综合商业，也即购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或在一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。Mall不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且还有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，也有电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设
7、施。真正的Mall有三大特征：一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。二是多，行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。2.1.2 商业街商业街是指在平面形式上按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况的好坏完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气。按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合类别，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素，如建材商业街、
8、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。按照商业街的建筑形式，又可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺 自然是指建筑形式为多层建筑的商业街。商业街的特点是沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600m后，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。2.1.3 临街商铺临街商铺就是为社区居民配套的日常生活必需品简单方便的、小型的一些商业设施，服务半径多限于社区级，这里就不再赘述。2.2 商业地产的发展进程改革开放以来，
9、中国商业地产业逐步成长，尤其是近10年的快速发展，商业地产业已进入到一个全新的发展阶段，商业地产市场日趋成熟。我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体。而目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大。因此，系统总结中国商业地产业的成长经验和商业地产市场的特征，探讨商业地产开发与运营模式，对促进中国商业
10、地产业的规范、有序、持续发展，具有较大的现实意义7。2.3 我国商业地产现有的主要开发与运营模式 一直以来,开发商自主规划设计, 然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发与运营的主流模式, 随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。随着我国商业地产的逐步发展，市面上已经出现了不少类型的开发与运营模式，本文主要介绍分析下边6种。 （1）“纯销售”模式（2）整体租赁，不售产权的商业模式（3）分零租赁，不售产权的模式（4）整体租赁，零售产权的返租模式（5）分零租赁经营，零售产权的返租模式（6）零租零售与整租不售两种方式混合的模式2.4
11、 美国商业地产现状与存在问题与中国相比，美国商业地产发展的历史较长，发展程度相对成熟，但是美国商业地产业也存在各种各样的问题。对美国商业地产业的研究，有助于中国商业地产的发展。2.4.1 美国商业地产的现状根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过 6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑 、12.1 亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏
12、账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏10。2.4.2 美国商业地产存在的问题尽管近期一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产市场领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。2.4.2.1 空置率大幅上升商业地产空置率大幅上升的原因主要有两个。一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行
13、业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。二是由于失业率上升和资产损失，消费者大幅减少消费支出，美国零售业经营惨淡，大量商铺空置。济活动减少，导致宾馆的入住率也大幅下降。2.4.2.2 价格持续下降美国穆迪氏投资服务公司最新报告显示，年7月份穆迪商业地产价格指数环比下降 7.6%，同比下降29%，比2007年10月最高时下降35%。且投资者普遍预期商业地产价格将继续大幅下降，索罗斯预测美国商业地产价格20092010 两年要再下跌30%以上。2.4.2.3 借款方融资困难2009年4月16日，在全美拥有和经营超过200家购物中心的第二大不动产营运商通用成长物业（General Gr
14、owth）因难以偿还到期债务破产，成为美国历史上最大的不动产公司破产案。由于融资渠道收紧，大量借款机构都将面临难以从银行和证券市场获得再融资的困境。据估计 ，到2010年底美国商业地产抵押贷款借款方还需融资7000亿美元10。2.4.2.4 贷款违约率迅速增加根据穆迪评级公司的初步统计，2009年和2010年共有约8140亿美元的商业地产抵押贷款到期。美国国会经济委员会公布的最新数据显示，美国商业地产业主的拖欠还款率已经从2008年的3.5%，上升到目前的7%左右，达1991年以来的最高点。不动产资本市场顾问公司数据显示，目前约有110亿美元的违约商业地产等待出售。商业地产市场的持续恶化，延长
15、了美国房地产市场和金融市场的危机，加大了美国经济复苏的难度。在当前美国居民住宅市场出现企稳迹象，经济衰退势头减缓的情况下，商业房地产市场潜伏的风险应引起高度重视。同样的，中国商业地产业也应该从中吸取经验，加大对商业地产的重视，不但要看出其中的商机，也要看出其中的风险。3 我国商业地产的现状特征在城市化和经济发展水平不断提高的推动下，中国商业地产的开发规模增长迅速，但中国商业地产市场仍不成熟，商业地产业的发展空间较大。现阶段，中国商业地产业具有以下几个特征。 3.1 商业地产投资向中心城市集中 中国商业地产开发，在经历了长期缓慢增长后，到2000年出现了高速增长态势。如图1和图2 所示，在2000年以前，商业地产投资完成额一直没有超过图1 1997-2008年全国房地产开发投资、商业地产投资完成额和增长速度资料来源：高波，赵奉军.中国商业地产业发展的实证分析J.产业经济研究,2009(4):44-52图2 1997-2007年全国商业地产销售面积与新开工面积资料来源：高波，赵奉军.中国商业地产业发展的实证分析J.产业经济研究,2009(4):44-52500亿元，投资增长速度在10左右。自 2000年开始，中国商业地产的投资迅猛增长，2003年增长速度达到395，连续4年商业地产投资增长速度超过房地产开发投资增长速度。2002年，全国商业地产销售面积突破2000万平
