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1、_贵州省凯里市房地产市场调查报告目 录一、凯里概况（）、地理位置（）、气候状况（）、行政区划与人口（）、区位优势（）、经济发展（）、城市发展（7）、凯里宏观经济现状1、 国民生产总值增长势头强劲 2、城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。（8）、凯里20042006年城市发展二、 凯里市房地产市场环境分析（一）宏观市场1、 全国房地产开发投资增速趋于平稳2、 土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行3、 全国商品房销售面积及销售额平稳回落4、 国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳5、七十个大中城市新建住宅价格变动情况（二） 宏观政策走向1、 房产税试点扩围步伐加快 多地
2、已经上报方案2、进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据3、全国住房信息联网步履维艰 进度尚未公布（三）凯里市城市规划凯里麻江城市总体规划（一）城市规划范围（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）(三)中心城区空间结构规划（2010-2030年）（四）凯里麻江中心城区功能规划（2009-2030年）（五）开发时序分析及远景发展分析三、 凯里市房地产市场投资分析（一）贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况（二）黔东南州政府对全州近年的房地产规划四、 凯里市房地产市场销售分析（一）房地产一级市场（土地市场）分析一、 土地供应情况二、 土地存量及价格走势（二） 凯里市房
3、地产二级市场分析（三）板块划分及各板块发展情况1、 凯里市房地产板块分析2、 中心城区板块（老城区）3、 经开区板块4、 典型案例分析五、 凯里市房地产市场产品与价格分析（一）、凯里市在建销售或认筹楼盘分析（二）、经开区主要项目推售情况六、凯里市房地产市场消费者分析1、消费群体2、影响消费者购房决策的重要因素3、需求总量将继续增长4、消费对象七、凯里市房地产市场总体评述与发展趋势分析（一）、凯里房地产发展现状（二）、凯里房地产市场特点1、 房地产市场起步较晚2、 多层住宅占主流，高层逐步取代多层3、 楼盘营销、宣传手法多样4、 户型及价格5、 环境成为购房首选6、 总体价格稳中有升7、 建筑成
4、本（三）凯里市房地产开发趋势（四）凯里市房地产市场预判 贵州省凯里市房地产市场调查报告一、凯里概况凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔。凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积 1306 平方公里，城区规划面积 88 平方公里，总人口 4万人，少数民族占总人口的 74%，其中苗族人口占 63%，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市，是全国少数民族比重最大的城市之一，被誉为“苗岭明珠”，1983年8月19日，经国务院批准撤县设市，是黔东南州政治、经济、文化中心，是贵州省实施全方位开放带动战略的前沿城市和经济强市创建市、全国科技兴市先进市、
5、国家发展和改革委员会规划建设的现代化黔桂湘边界中心城市。（）、地理位置凯里地理条件优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。全市总面积1306多平方公里，占全省总面积的0.74%，占全州总面积的4.3%。其中：耕地面积13524公顷，占总面积的10.36%；森林面积为14849.22公顷，占总面积的11.37%；荒山荒坡面积为52400公顷，占总面积的40.12%
6、。目前城市规划建设用地面积为1421.39公顷。全市土壤共分四个土类，其中地带性土壤为黄壤，非地带性土壤为石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市总土地面积的63.4%，丘陵占32.9%，坝地和水面占3.7%。（）、气候状况凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量11501250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照10001400小时，日均照10，全年总积温47655748。（）、行政区划与人口凯里现辖5个街道、8个镇2乡，2个乡政府：凯乡棠、大风洞乡；8个镇政府：鸭塘镇、三棵树镇、旁海镇
7、、舟溪镇、炉山镇、龙场镇、万潮镇、湾水镇；5个街道办事处：大十字街道办事处、洗马河街道办事处、湾溪街道办事处、城西街道办事处、西门街道办事处。全市土地面积1306平方公里。全市总人口45.45万，其中城镇居民人口17.17万，占总人口的37.8%；农业人口28.28%，占总人口的62.2%；少数民族人口为34.44万，占总人口数的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凯里是多民族聚居的城市，但以苗族为主，苗族人口占总人口的63%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。（）、区位优势凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁
8、路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的修建，凯里的区位优势将更加明显。（）、经济发展近几年来，随着西部大开发战略号角的吹响，凯里市人民积极响应，并投身于“建设家园，发展凯里”的热潮当中。在凯里市委、市政府的正确领导及全市人民的共同努力下，凯里市城市基础设施建设、经济建设及小城镇建设发生了翻天覆地的变化，顺利完成了凯麻、三凯高速公路、凯里博南片区、万潮镇、炉山镇、旁海镇、舟溪镇等20个
9、项目及批次用地的征地和开发建设工作。从而使凯里市城市及乡(镇)基础设施建设的发展得到了较大的提高，为创建“中国优秀旅游城市”奠定了坚实的基础。凯里市能源、交通、城镇建设，自1999年至2004年经国务院和省人民政府批准征用农村集体土地537.21公顷。其中耕地299.5公顷，占征地面积的55.75%；林地9.48公顷，占征地面积的1.76%；未利用地160.79公顷，占征地总面积的29.93%，其他土地为65.68公顷，占征地总面积的12.26%。现在凯里市已成为贵州省工业重镇之一，目前已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，170多家企业中，以磁材、电子、轻纺、建材、煤
10、炭、造纸、木材、冶金、制革、制药等为主体的骨干企业有30多家；大中型骨干企业有10多家。1999年国内生产总值为18.20亿元,辖区内工业总产值为15.42万元。随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。（）、城市发展伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。凯
11、里文明已成为全省的样板和示范。（7）、凯里宏观经济现状1、国民生产总值增长势头强劲2004年，国内生产总值294401万元，比上年增长10，其中，第一产业增加值41592万元，比上年增长3.3；第二产业增加值128846万元，比上年增长7.2；第三产业增加值123963万元，比上年增长15。全市农林牧渔业总产值60569万元，比去年增长3.67。辖区内工业实现产值269553万元，比上年增长15.63，其中市属工业实现产值129443万元，增长24.12。财政总收入25048万元，比上年增长11.34，其中地方财政收入完成15454万元，比上年增长11.60；财政总支出25068万元，比上年增
12、长5.56。年内固定资产投资122443万元，比上年增长3.09，其中市属固定资产投资85078万元，比上年增长10.31。乡镇企业保持较快发展，完成总产值315949万元，比上年增长12；上交税金完成6553万元，比上年增长14。社会消费品零售总额93888万元，比上年增长15；城镇居民人均可支配收入6564元，比上年增长5.92；城镇居民人均消费支出4878元，比上年增长7.19；农民人均纯收入1818元，比上年增长5.94。2005年全市生产总值达38.2亿元，比2002年的25.67亿元增长36.88%，年均增长11.03%；2005年全市财政总收入完成3.5亿元，比2002年的2.2
13、5亿元增长55.39%，年均增长15.83%，其中地方财政收入为1.81亿元，比2002年的1.38亿元增长30.6%，年均增长9.31%；产业结构得到不断优化，全市三次产业结构比例从2002年的15.9:42.6:41.5调整到2005年的12.2:39.8:48。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均实际增长5.79%和5.43%。2、 城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。2003年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了07。其中涨幅较大的有医疗保健类和
14、服务项目类价格，分别上涨了67和63；其次是居住和食品价格分别上涨了2. 4和17，农产品成交价格上涨33。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、家庭用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城镇居民抽样调查，城镇居民人均可支配收入6564元，比上年实际增长52；全年城镇居民人均消费支出4878元，比上年实际增长65；城镇居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)3754，比上年上升034个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1450元，实际增长42；农民人均生活消费支出1135元，比上年实际增长6 9；农村居民家庭恩格尔系数5672，比上年下降408个百分点
15、。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。2004年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了3.9%。其中消费品价格指数上涨3.7个百分点，主要原因是粮食、肉禽及其制品上涨过快，分别上涨了24.1%和24.8%。涨幅较大的还有居住和食品价格分别上涨了6.2%和11.7%，农产品成交价格上涨15.6%。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、医疗保健及个人用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年实际增长3.6%；全年城市居民人均消费支出5139元, 比上年实际增长1.5%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.56%，比上年上升2.02个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1588元，实际增长5.1%；农民人均生活消费支出1178元，比上年增长12.6%；农村居民家庭恩格尔系数57.12%，比上年下降0.44个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断
