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1、江霞广场营运管理手册二零一零年四月二十五日目录一、 江霞广场租户管理公约.2二、 江霞广场租户管理规定10三、 江霞广场消防安全管理规定11四、 江霞广场租户手册.23江霞广场租户管理公约根椐中华人民共和国相关法律、法规及发展商与租户签定的商铺租赁合同的约定，结合江霞广场（以下简称商场）的实际情况，为维护本商场各租户的合法权益，明确各自的责任和义务，特制定本管理公约。本管理公约对本商场全体租户、发展商及本商场管理公司均具约束力。第一章 定义1、发展商指:：湛江物业服务有限公司 2、商场指位于湛江霞山区人民大道南椹川大道1-3号。3、商场管理公司5、 指发展商为管理江霞广场特聘广州艾格柏泰顾问有
2、限公司进行营运管理的管理公司（以下简称公司）。4、管理守则指本管理公约及租户服务手册内的一切条款或规则和各项与本商场管理有关的规章制度。5、租户服务手册指本公司按有关法规为本商场制定的本商场管理制度和服务手册。6、商铺指租户向本商场发展商租用并在双方签定的商铺租赁合同第一条约定的商铺。7、租户指与发展商签定及履行商铺租赁合同规定的自然人、法人或其它经济组织。8、租权份额指各商铺建筑面积占本商场总建筑面积的份额9、公共区域公共区域指发展商根据本管理公约在本商场内所指定的公共区域，其中包括但不限于本商场各出入口、通道、服务车辆及垃圾收集车辆起落货位、升降机（包括服务升降机）、防火楼梯间、走廊、卫生
3、间、转换层、茶水房、电表房、发电机房、设备间及为本商场租户而设并供其共用的其他部份或范围，但不包括任何租户拥有独立使用权的部位及发展商保留的地方。10、共用设施共用设施指为本商场的公众利益而安装的各种设施设备，包括给水管、排水管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、安防系统、供电系统（含发电机）、污水处理系统，以及所有供本商场使用的上下水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他器械、卫生设备。以上所列各类设备无论是设置于公共区域或保留地方内，都属于共用设施的一部分，但任何只供个别租户使用的设施则不包括
4、在内。11、保留地方保留地方指属发展商所有权或使用权的露台、天面和其他本商场内非商铺及非公共区域。12、履约保证金及预付金指根据发展商与租户签定的商铺租赁合同约定的款项，租户交纳后用做履约保证金及预付金。13、商场综合服务费指本公司向租户收取并用作管理服务本商场公共区域/地方、设施及设备等的费用，包括但不限于：中央空调电费、中央空调设施维护费、自动扶梯电费、自动扶梯维护费、消防及供电设施维护费、公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、保安费、管理服务费及宣传推广策划费（发展商或本公司为向公众推广本商场所须的费用）等；但不包括该商铺内设置的设备、设施、照明系统的维护费用、水电费用和清洁卫生费用等
5、。14、商铺装修手册指本公司就各租户及其使用人在其所属商铺进行的装修、装饰等工作所作的规定，旨在规范本商场的装修管理和公共秩序，确保建筑物结构安全和店铺装修后的协调、统一、美观并符合消防要求，共同创造良好的营商环境。第二章 总 则 一、本商场各租户拥有的权益1、在租户与发展商签定的商铺租赁合同的约定及保障下，独自拥有其租赁商铺的使用权。2、可与其他租户共同使用本商场的公共区域和设施，例如楼梯、走廊通道、升降机、消防系统、给排水系统、电力供应系统以及本商场的安防、卫生设施，以便适当使用其租赁的商铺。3、可根据本管理公约维护自身的合法权益。5、可根据本管理公约条款监督本公司及管理人员。二、租户的义
6、务1、在行使上述权利和使用其租赁商铺时，须遵守本管理公约的规定。2、租户须按照本管理公约的规定，及时缴交商场综合服务费、按金、租金和其他所有款项。3、租户须缴交其租赁商铺须付的税项以及水、电、燃气等的费用。4、租户有义务为其租赁商铺及使用人购买有关的保险，并保持其连续有效性。5、租户须遵守租户管理守则与服务手册、商铺装修手册及其他规章、制度。三、租户的责任1、未经发展商同意不得改变本商场的结构，不得加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变本商场任何部分的外观，不得在本商场外墙面安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，也不得堵塞任何窗户。2、不得切割、损坏、更
7、改、干扰本商场任何公共区域的水、电、冷/暖气及燃气等供应及给排水管、暗渠、管道、电缆、固定装置等设施。3、各商铺的租户只可按与发展商签定的商铺租赁合同规定之用途使用，不得将其租赁商铺做非法或不道德用途，或在商铺内进行任何妨碍或侵扰其他租户的事项。4、不得私自占用、妨碍他人使用公共区域及共用设施和违反本商场内禁养动物的有关规定和堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，发出超标噪声。5、不得在所租商铺的地面上放置超过规定荷载的物品，在将重物搬进本商场之前，需通知本公司。本公司有权安排重物的合理放置，以使负载分布均衡。6、未经本公司批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等，
8、不得在本商场内进行任何引致本商场所投购保险失效或引致保险费增加的行为。7、未经本公司书面同意，不得随意在本商场的公共区域张贴广告、悬挂、涂改刻画标志或文字。8、未向本公司申报并获批准，任何租户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。9、如果对所租商铺进行装修或大的改造，须向公司书面申请经本公司同意，并订立施工监管服务协议和缴付相关费用。10、未经公司批准所有租户不得分租或转租商铺。11、租户的雇员或亲友进入本商场，须遵守管理规定，并对他们违反本管理公约的行为负连带责任。12、违反本管理公约第二章第三条的租户须就所引致的损失承担相关责任。第三章 发展商的权利一、发展商保留的权利1
9、、本公司及其他经发展商许可的人，为检查、维修及保养本商场的任何部分，包括公共区域、共用设施或任何为本商场利益而安装的设施，或为履行本公司对本商场的管理责任，有权携带一切必需的设备、器械及材料进入本商场的任何部分。如有必要，可进入本商场的任何商铺，但本公司、发展商或其委托人在行使此项权利时，不得妨碍其他租户正常使用其所租赁的商铺。2、发展商可授权本公司向本商场各租户收取双方约定之相关费用。3、根据本商场管理的实际情况，发展商有权或授权本公司订立及修改有关管理本商场的规则，但所有管理规则及其修改不得抵触本管理公约条款，并应张贴于本商场告示栏。4、发展商有权指定或委托本商场的物业管理服务机构。发展商
10、可与物业管理服务机构签署物业管理委托合同，但物业管理委托合同的内容不能违反本管理公约的条款。二、为了使发展商可以有效地行使本章第一款的权利，各租户与本公司共同及各自授权发展商代表各租户行使上述权利。第四章 商场管理公司的权利一、一般事项发展商按本管理公约第三章第一条第4款所定的公司，享有以下的权利，但同时须遵守和履行本管理公约中其应遵守及履行的责任和义务。二、本公司的权利及责任1、本公司有权对本商场进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：（1）检查本商场，必要时包括所有商铺的内部（在非紧急情况下，应有所在商铺的租户陪同或同意）。（2）每一位租户及其使用人须严格按照本公司
11、确定的装修规定，完成其商铺的装修工程。如果本公司发现该租户聘用的承包商及其工人违反装修规定，本公司有权拒绝这些人进入本商场。本公司有权要求装修的租户缴交装修按金，由本公司应用于补偿租户及其聘用的承包商等人引起的所有损失。如租户在装修过程中没有违反相关规定或造成损失的，该按金在装修工作完成并经本公司验收合格后无息退还该租户。（3）根据本商场的日常运作，建立一套完整的管理工作规程，并在实施中不断完善。（4）根据本管理公约，制定本商场租户服务手册、商铺装修手册等规章制度，并以有效的形式督促租户和使用人遵守。（5）对本商场公共区域和共用设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻
12、璃；进行设备、器材的维修等。（6）负责人事管理工作，并指导和监督所招聘的员工完成各项管理服务工作和保障各项共用设施正常运作。（7）根据本商场实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制本商场管理预算，收取本商场综合服务费和受发展商委托代收租金及水、电、燃气等市政公用设施使用费及追收欠款。（8）处理所有对于管理服务本商场的投诉及各项维修，并协助调解租户或使用人之间因本商场管理服务而引起的纠纷与争执。（9）负责本商场的安全防范工作，保持本商场的正常秩序、尽力使租户或使用人免遭骚扰。（10）对各项管理职责定期（每季或每年）做出检讨和总结，并对本商场管理或增加服务项目等事宜向发展商提交报告及做出建议。（1
13、1）清除任何不符合本商场管理守则规定的建筑物或安装物、摆放的货物及杂物，应向责任人征收或追讨由此而发生所有的费用。（12）引导本商场内所有车辆停放、行人通道、拖离或扣留所有违反管理守则中停放的车辆，并向违章车辆的车主收取拖离及扣留费用和欠款利息及手续费。（13）防止任何人未经本公司书面同意或未按本管理公约的规定而占用或使用公共区域及共用服务设施。（14）防止第三方人对本商场或共用设施进行损坏。（15）可因应经营需要进行相关宣传、推广、策划活动。（16）采取一切必要措施制止各租户违反本管理公约或本商场物业管理服务合同等的规定。（17）因应经营管理需要聘用相关人员。2、管理本商场公共区域及共用设施
14、（1）安排保养和维修本商场的公共区域及共用设施。（2）指导所有本商场租户或使用人依照本管理公约的用途正确使用其所租赁的本商场部分。（3）替本商场的公共区域及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当的工程。（4）更换在公共区域的破损玻璃。（5）保持本商场中密闭的公共区域之通风系统运作良好及做适当维修。（6）清除或疏导本商场公共区域或管道内之废弃物，保持本商场的环境卫生及美观。（7）保持本商场的所有共用设施设备包括本商场消防系统、安防系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、给排水系统等性能良好和运作正常。（8）根据本管理公约或租户服务手册及商铺装修手册等的条款管理、保养、维修及监
15、督使用以下设施：卸货区车辆停放处。车辆出入口、共用楼梯、行人道、路灯、围墙及共用空地。3、管理本商场财务（1）编制年度财务预算。（2）每月定期向租户收取商场综合服务费、水电费（含水电损耗费）、租金等。（3）本公司负责的财务处理包括：向本商场各商铺收取所应付的费用。根据已获批准的预算支付所有管理本商场的开支及其他不可预见的管理开支。定期复审征收情况以敦促租户准时履行其财务上的责任；定期与发展商或租户复审应缴欠款。4、管理费用（1）商场综合服务费标准，本公司根据支出预算，报经发展商确认。（2）各租户需于每月的第 前缴交其商铺当月应付的商场综合服务费、租金和上月水电费（含水电损耗分摊费）等所有费用。首期费用自本公司向租户发出收铺通知书或租户与发展商签定的
