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1、成都商业地产市场现状及将来发展趋势分析 目录：第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析3一、全国商业地产市场现状分析3二、成都商业地产环境分析及商业地产规划4第二部分、成都商业地产开发状况分析18一、成都商业地产开发状况分析18二、成都商业地产代表楼盘登记表23第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析27一、 华润.万象城27二、国内出名都市综合体案例借鉴分析天河城广场30第四部分、成都商业地产楼盘形态分析39一、成都商业地产经营方略的比较39二、地产+商业营运模式的探讨41三、成都写字楼市场简况分析42四、成都商务酒店市场简况分析42第五部分：成都商业地产将来发展趋势分析45一、成都商业地
2、产市场总结45二、成都商业地产将来发展趋势46第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析一、全国商业地产市场现状分析随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中都市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中都市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于老式的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为将来商业地产投资的亮点。全国房地产市场迅速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.
3、5%，办公楼和商业营业用房市场也增长明显，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。二、成都商业地产环境分析及商业地产规划（一）：成都市商业数据分析1、国民生产总值GDP成都市第一季度国民生产总值及增速与前两年同期对照表（亿元）第一季度第一季度第一季
4、度国民生产总值增速国民生产总值增速国民生产总值增速762.0015.1%856.612.3%1041.818.3%后，经历四川5.12大地震和全球金融危机影响的成都，GDP仍然保持两位数增长速度，而今年18.3%的涨幅，创下近年来单季度最高值。显示出成都经济强劲发展势头。2、社会消费品零售总额成都市第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对照表（亿元）第一季度第一季度第一季度社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速399.521.3%471.818.1%590.518.9%其中零售业发展较快。零售业实现零售额341.2亿元，增长18.3%，增速比去年平均水平高1.
5、4个百分点；零售业占社会消费品零售总额比重为72.3%，比12月底提高4.7个百分点。住宿餐饮业实现零售额84.1亿元，增长25.2%。3、城乡居民可支配收入成都市第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对照表指标第一季度第一季度第一季度数值同比总值同比总值同比都市人均可支配收入（元）444716.8%517416.4%581212.3%农村人均钞票收入（元）227212.4%255512.5%286011.9%近来几年，城乡居民可支配收入稳步提高，增速都在10%以上，保证了成都商业经济的持续发展势头，给将来商业物业的发展奠定了坚实的基本。4、居民消费价格指数（CPI）成都市第一季度CPI
6、与前两年同期对照表分类第一季度第一季度第一季度CPI7.8%0.3%0.5%来,成都市CPI指数持续上涨,但涨速趋缓, 属高位运营态势，总体来说物价稳定，有助于商业市场的发展。5、成都重要零售物业新增供应与存量6、总结 成都消费力强，达到590.5亿元，人均消费力非常可观。 成都商业市场持续稳定发展，给商业物业的发展奠定了坚实的基本。 零售业市场发展势头强劲，占社会消费品零售总额比重很高。达到72.3%。 零售商业被一致看好，导致新增大型卖场多，商业总存量攀新高 （二）、成都市商业地产政策和规划分析1、有关政策“4.15新政调控成就商业地产 随着着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷
7、离，房地产住宅市场的“有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向商业地产。 新政出台，“商住倒挂”现象有望扭转，其因素有如下几种方面： 新政后商业地产浮现补涨行情，而住宅地产可望下行。 住宅离场资金逐利，大规模涌入商业地产。 地产公司纷纷转战商业地产，带动区域商业发展和繁华。2、成都商业网点发展规划出台规划要点：成都市中心城商业网点应依托二轴，建设和完善一种中央商务区，六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调节批发市场布局，哺育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体合适分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络构造。预期目的： 建
8、立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心都市。 通过优化网点布局，调节网点业态业种，发呈现代流通方式，拓呈现代消费服务领域。 增进我市在社会消费品零售总额达1740.1亿元，年均递增12%；达2802.5亿元，年均递增10%；达到4117.8亿元，年均递增8%。3、成都中心城区商业发展规划：金牛区商业网点总体布局: “一城一带两轴四区”，拟定“四线十一点”为金牛区重点打造区域。一城：成都国际商贸城。一带：羊西线-一品天下文化美食旅游带。两轴：人民北路北延线商业主轴、沙西线商业次轴。四区：结合规划的“沙湾片区商贸商务中心”、“华侨城片区商业中心”、“火车北站片区商
9、业中心”和“大天(大丰-天回)片区商业中心”，形成4个具有市级影响力的泛商业区，分别为“沙湾商贸商务区”、“华侨城休闲娱乐区”、“火车北站-荷花池都市交通综合体”、“人民北路北延线商贸商务区”。四线：北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。由此，区域二环内日用百货市场将迁至北部商贸城，同步完善“一品天下”美食旅游特色商业街、五块石茶文化特色商业街，打造“金牛-金沙”特色商业街和“锦水花间”特色商业街成华区：商业网点总体布局： “四心三轴、四区两带” ，确立了“一心、两带”旅游商业发展构造。四心：指位于猛
10、追湾-建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托都市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。三轴：成华大道商业发展轴、府青路-川陕路商业发展轴和水碾河路-迎晖路商业发展轴。四区：“中提高、南跳跃、东推动、北哺育”四个发展方略区构成，“中部商业提高区”位于二仙桥路和成华大道以西区域；“南部商业跳跃区”位于成华大道和成南高速以南区域；“东部商业推动区”位于二仙桥路以东和成赵路以南区域；“北部商业哺育区”位于成赵路以北区域。两带：为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。一心两带：依托猛追湾“RBD”休闲商务区、四川电视塔、
11、成都市游乐园和新华公园等旅游资源打造猛追湾都市旅游商业中心。托沙河沿线的“沙河五景“打造沙河旅游商业带。依托三环路两侧的北湖、大熊猫生态园、动物园等打造三环路旅游商业带。青羊区：商业网点总体布局： “一核三片五区七街”一核：即天府广场商务文化核心区。三片：骡马市片区商业中心、金沙光华片区(东区)商业中心、金沙光华片区(西区)商业中心。五区：文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗迹、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。七街：重点打造琴台路特色文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特色街、同盛路餐饮休闲特色街、芳邻路茶酒吧文化特色街、蜀锦蜀绣文化特色街、金阳-金凤古蜀风情特色街。根据规划，
12、骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度汇集区，区域性商贸商务中心。区域内以零售业、文化娱乐为主导，积极发展创意产业，运用“生态单元“，优化既有的都市构造，使其可以不断适应将来都市更新的规定。武侯区：商业网点总体布局：“一区一核三轴五心两带”一区：人民南路科技商务区。一核：指红牌楼核心商圈。三轴：人民南路综合发展轴、川藏路综合发展轴、武侯大道综合发展轴三条发展轴线。五心：晋阳、高攀、高碑、高升桥、太平寺五个片区级商业中心。两带：沿江安河形成的休闲服务商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。规划指出，红牌楼作为核心商圈之一将以中高档百货为主。对于区域内，鞋业将绕“一都两园”的
13、产业格局，将重点发展具有产业优势的女鞋产业。家具市场将采用“武侯建展销中心，周边建批发市场”模式引导家具市场至三环路外集中发展，武侯区现状低端家具、建材等批发业态向外转移，规划引导逐渐外迁至二三圈层合适区域。锦江区：商业网点总体布局： “一心一轴两区三片”一心：盐市口-春熙路片区的基本上构筑中央商业区，作为都市级商业中心，是整个锦江区商业发展的重点和核心区域。一轴：将东大街作为商业发展的主轴线。使沿线各级商业中心呈串珠状发展，同步沿线(重要是二环路以内区域)也将作为金融商务重要汇集区域。两区：两片旅游休闲商业区，即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。三片：是指三个片区商业中心，即东
14、部副中心、牛市口和成仁路口。根据规划，中央商务区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同构成。中心城区的海鲜市场将步引导外迁。服装批发市场将提高交易方式以零售和展示为主。另将在东部副中心设立1处购物中心，服务于成都市东部地区。中心城各级商业中心规划分布图中心城已成形商圈分布图（三）成都市各商业形态分布1、百货店，专业店大型百货、专业店是商业中心的主导，从上图可以看出，除市中心商业百货圈之外，在西、南方面也形成了较为集中的百货商业圈。随着向东发展成华区的打造，以及北部片区的改造，建设路及北面百货圈也正在形成发展。2、大型超市，仓储商场超市、仓储商场依托于商业
15、中心与居住区发展。从上面可以看出，大型超市仓储商场在各大区域均有良好发展。重要集中于市中心内环区域为主，另一方面以适居西面、新城南方向更为密集。3、大型批发市场从批发市场布图可以看出，面前各类批发市场重要集中在北面区域，形成了以生资/建材、电子/医药、服装、农副产品等为重要的大型批发市场。在西边红牌楼片区也形成了汽车/生资/家私三大类的批发市场。其他区域如九龙的服装、水碾河灯具市场外，其他市场都零星分布于东边区域。4、特色商业街道从上分布图上可以看出市内各专业特色街重要集中在市中心以及往西、南方面。新兴的建设路商业街弥补了东成片区的空白。由于北面目前商业重要为批发市场，临时未形成较有特色的街区。5、总结： 宏观基本面支持成都商业长期持续发展，成都消费力将进一步增强，从而带动地产市场迅速稳健发展。 政府加大对商
