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1、物业管理行业面临的困境与未来发展人类已步入21 世纪，在这样一个更加注重生存质量、注重生活品位的时代，不断 有新的事物产生以满足人们日益增长的物质文化需求。随着房地产业的不断市场化和城 市建设的日新月异，物管市场在不断扩大，物管行业正在逐步走向制度完善化和管理规 范化。至今，物管业在我国已走过了20 多年的艰辛历程，由于物管业是一个新兴的行业， 发展时间短，在经历了20 多年的发展之后仍然面对着一些困境。一、管理水平低物业管理有住宅小区的物业管理，公寓、别墅的物业管理，商务楼智能化物业管理 等等类型，对不同类型的物业要运用不同的管理模式。目前的物管行业的管理水平还很 低，主要原因有以下几点（一
2、）由于物业管理行业是新兴产业，物业管理企业基础比较 薄弱，但许多企业急于发展，不少企业连最基本的规范制度和运行方案尚未健全就急于 拓展，盲目的搞认证。如果把物业管理企业的管理分为高、中、低三个层次，战略管理 和企业塑造应属于高层，人力资源、财务运作和专业力量的形成可以算是中层，企业日 常的制度系统应属于低层。那么权威人士对物业管理企业的评价表示：仅有 20%的企 业在中层做的差强人意，没有一家企业的管理真正进入高层。因此，由于管理水平的局 限使投诉率高，运作困难等成为普遍存在的问题。（二）人才缺乏。人才问题一直是制 约物业管理发展的软肋，据调查显示：物业管理高层领导与中层干部薪资水平与其它高
3、实用文档收入行业差距不是太大，但中层以下则整体低 30%左右；大部分物业管理公司中，管理人员中专以上文化程度的仅占60%，专科以上的仅为 35%，即使在国家一级资质物业公司，高工、硕士以上的人才寥寥无几。而相关的行业房地产业则是人才济济。二、对物业管理行业重视不够、认识上存在误区物业管理水平仍然处于初级阶段，是一个尚未成熟的行业，有多数人对物业管理的 概念还不了解，人们把物业管理仅仅当成是种售后管理，认为是可有可无的附属品，未 能够给与物管业足够的重视。由于对物业管理的内容认识不够全面，人们对物业管理企 业产生了错误的定位、给与了过高的要求，扩大了物业管理的涉及内容，给物业管理企 业带来了很大
4、压力，并对物业管理的发展带来了一定程度的影响。三、收费难在中国目前的物业管理企业中，最普遍存在的难题和企业面临的发展瓶颈就是收费 难的问题。问题的原因主要是：人们在计划经济的大环境中形成的住房观念，难以向社 会主义市场经济体制下的住房理念转变。以往人们都是享受福利分房，居住公有住宅， 住宅的管理和维修全部由政府制定的部门承担。如今，人们获取住房的方式发生了变化， 且物业管理随之出现，人们不仅要支付大笔房款，还要按期交纳各种物业费。并且由于 建筑工程遗留的问题在使用过程中会不断出现，使得个别业主以物业管理不到位，服务 质量差，安全无保障、设施欠缺、下岗生活困难等为借口，拖欠、拒缴物业管理费。加
5、之，部分物业管理企业收取费用巧立名目，收费透明度差等等不良行为在业主心中形成 了坏印象，导致了物业管理费收取困难的现象发生。任何事物在初期阶段的发展都会面临很多困难，遇到很多艰辛，只要在问题不断出 现的过程中不断探索解决问题的方法发展和完善自己，朝着正确的方向发展必定会拥有 辉煌的前景。市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。物业管理行业在未来 的发展中要在以下几个方面加强完善。一、注重引进人才，大力培养人才面对物业管理行业的发展现状，要使行业在参与国际化的市场竞争中保持优势，必 须尽快培养一批熟悉物业管理的法规、运作方式和操作技能的人才。随着我国加入 WTO,在人才方面，来自境外的、成
6、熟的物业管理公司及从业人员，会越来越多的带 来先进的、规范的管理水平，同时吸收和大力培养本土的优秀管理人才，对提高物业管 理行业的管理水平有很大，对物业管理行业的发展起到推动作用。二、提高管理水平、减少物业纠纷随着物管行业的日趋成熟完善，物业管理企业意识到了抓管理的重要性，谁的管理 和服务最有特色最接近人们的需求，谁就能脱颖而出，备受人们的欢迎。因此，物业管 理企业必须要有以人为本、领先的服务理念。物业管理企业要想在市场竞争中求得生存 发展就必须提高服务质量和管理水平。业主和物管企业之间发生纠纷是难免的事，物业管理的活动范围是非常广泛的，在 管理过程中出现的纠纷也是多种多样的，在生活中我们不可
7、能避免物业纠纷的发生，但 我们能够尽量减少物业纠纷的发生。与业主和平共处，努力得到业主的支持和肯定将会 促进物业管理行业的发展。减少物业纠纷的方法：（一）要完善物业管理的相关立法。 物业管理作为一个新兴行业，发展迅猛，而有关物业管理的全国性立法尚处于空白状态， 各地制定的物业管理法规标准不同，在执法上得不到统一，这对推动和完善物管市场， 促进物管市场健康而有序的发展极为不利。为此，立法部门今后应加快全国性立法，完 善地方性立法。（二）加强对物业管理行业的规范化管理。在当前尚无全国性立法予以 调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业管理行业的管理尤为重要。首先，要对物 业管理公司的资质进行严格审
8、查，提高设立物业公司的条件，尽可能实行规模化管理。 其次，创造和维护公平竞争的物业管理市场环境，在适当时候可以全面推行公开招标的 形式，由业主自己选择物业管理公司。（三）规范物业管理服务与收费。三、优良的品牌、良好的企业形象（一）具有高品质服务的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素 质过硬的管理队伍。热情周到的服务，优良的服务最起码要求做到以下几点：服务态度 热情、服务设备完好、服务技能娴熟服务项目齐全、服务方式灵活、服务程序规范、服 务收费合理、服务制度健全、服务效率快速。不断形成物管服务文化、经营、科技、环 保水平、法制等具有行业特点的特色观念，树立企业良好形象。随着物管提
9、供的服务价 值的提升，目前，国内物管企业出现了许多新的管理概念：零干扰服务、个性化服务、管理报告”制、1托N管理以及特色会所安排，着重体现了人际关怀。二）打造物管业的品牌。物业管理的品牌是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的， 使这两者之间有机的结合起来，使物业带动整个管理公司在社会声望的提升，亦或通过 管理公司提升物业。品牌是要拥有高知名度和高美誉度。物业管理品牌首先要完善硬件， 主要包括设施、环境、质量。其次是软件，所有的软件要件构成中，要研究发展，研究 物业、客户需求，物业定位、市场定位，如果写字楼可能更多的是关注区域市场的现状 和走向，如果是住宅则更多的是研究业主需求。提高物业管理企业的实
10、力，通过电视台，电台报纸、刊物、互联网等媒体做好传播提高知名度，并积极通过IS09001国际质量体系认证，提高企业知名度，实施物业管 理品牌战略。四、企业全面创新创新是一个企业的生命,是企业发展的源动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企 业竞争力的重要手段。事实上,创新的问题存在于企业的方方面面,各个层面都有一个创 新的问题,具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。五、以良好的经营决策推动经营目标的实现经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发 展战略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企 业发展的目的。作为伴随房地产行业兴起而发展起来的行业，作为一个巨大的服务产业，物业管理 行业作为商品房售后服务的重要作用已被越来越多的人们所重视。随着房地产行业作为 国家大力培育的新经济增长点和消费热点，物管业面临着巨大的机遇，有着广阔的市场 前景，这个产业正在为中国经济的可持续发展提供巨大的机遇。物业管理企业在竞争中 加强企业的科学管理,提高自己对市场环境的适应能力, 我们可知不久的将来，物业管理 企业一定会摆脱困境，健全机制、完善体制，源源不断地赢得市场，在市场竞争中立于 不败之地。
