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1、适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要 求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人 口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大 居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。( 一 ) 用地的区位和交通、人口的状况分析购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用 地应符合商业用地选择的一般区位原则：最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提 是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但 是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是
2、决定购物者行 为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易 达性取决于交通工具和道路状况。聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体 吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消 费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口 基础资料进行分析，这主要包括：(1) 购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用 地附
3、近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和 消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所 以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口 组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消 费者。(2) 交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物 者从起点(一般 是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的 地方来到购物中心需要花费的 时间一般是1215分钟，最多不能超过 25分钟。 特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不 仅仅是空间距离，
4、因为空间距离和汽车行走需要的时间 有区别。为此，有必要 对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一 周之中和 一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费 的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在io30min,以此确定该 地点的商圈覆盖范围。此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发 的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在 竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免 的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的 所有的销售额。另外，如
5、果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理 因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。（3）区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。 传统的城市中心 区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市 中心区提供了相对完善的购物 机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中， 城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公 路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大 量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售 额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选 择
6、去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明 显的变化。用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。 购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性 非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用 地优势，用地获得比较困难，用地比 较拥挤。（二 ）用地经济状况评估对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济 状况进行综合分析。用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果 用地的所有者 不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地 的合理价格或租金，决
7、定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须 允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。 城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下， 改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往 往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街 道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好 与居民的关系，消除它带来的不利影响。（三）用地的物理状况在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整 体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判
8、断其 是否适合购物中心开发。用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要 求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地 使用。用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计 和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中 心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或 开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模， 而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因
9、此放弃这块用地。郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路 上只能看到的 是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸 引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设 施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略 了购物中心的存在。可见性不好可能会 带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好 的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不 应当干扰购物 中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人 讨厌的噪音、气味和光线。用地的物理状况对购物中
10、心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要 在规划和建筑 设计当中采用各种手段予以弥补。在互动关系下达 到整合的效 果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞 争的 不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣 店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也 缺少有特色的小型专业 店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而 MALL 的经营者必须主动寻找这些有特色的商店，而非坐等厂商上门。MALL 要经营得好，还要求 MALL 经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动， 以吸引人气增加销量。以这个作为模板生搬硬套吧。记得我们高中地理学过这玩意。
