《第一章_绪论 估价.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一章_绪论 估价.doc（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 绪论1.1 概述随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。1.2 房地产的概念1.2.1房地产的整体概念1.2.1.1 房地产的定义房地产（real estat
2、e ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。土地是指地球的表面及其上下的一定空间。建筑物包括房屋和构筑物。其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权
3、、租赁权等。其中，所有权是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权主要是土地的使用权，是指国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。租赁权是指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值会有所不同。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，
4、与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离（距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离），周围环境、景观，在城市区域中的地位等。区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。也就是说，区们是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位差异性反映城镇不同土地类型的使用价值和收益水平。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同。1.2.1.2 房地产的三种存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两
5、大部分，但并不意味着只有土地与建筑合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（1）土地。如一块无建筑物的空地。在现实房地产估价中，即使当实物形态上土地与建筑物合成一体时，根据需要，也可能只评估其中的土地价格，如为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土地使用权出让金等的数额。对于有建筑物的土地，具体评估时，或者无视建筑物的存在，将房地产设想为无建筑物的空地；或者考虑建筑物存在对土地价值的影响。（2）建筑物。建筑物虽然必须建筑在土地之上，但在某些特定的情况下需把它单独看待，只评估其中的建筑物的价格，如在房地产投保火灾险时评估其保险价值，
6、灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等。具体评估时，或者无视土地的存在，将房地产设想为空中楼阁；或者考虑土地存在对建筑物价值的影响。（3）房地。当实物形态上土地和建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、设备（如室内配备的家具、电视机、电话机等）、在建工程（包括停缓建工程）等各种房地产物质实体的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分。但估价对象必须包括依托于该物质实体上的具体权益。1.2.1.3房地产的其他名称 不动产（real prope
7、rty unmovable property）：土地及土地的定着物。土地（load）：地球上可被作为财产拥有的任何部分。房地产（real estate或real property）: real estate是指land 加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋；real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。Land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。地产（estate）:指可用作或已用作房地产的土地资产部分及其权益。房产（buildings）：房地产中定着于
8、土地上的建筑物及其附着设施及相应的权益。物业（real estate property）：港澳地区对房地产的专门用语。如李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”与不动产对应的是动产（movable property）：除不动产以外的为所有者拥有的各种财产，诸如货币、证券、流通的票据以及任何价值的个人财产。动产分为有形动产（visible movable property）和无形动产。有形动产是指有一定实物形态的动产，如家具、各种电器、设备、工具、货币、证券等。无形动产是指无实物形态的动产，
9、如出版权、创造发明的专利、商标等等。1.2.2 土地的概念1.2.2.1 对土地的各种定义 人们对土地有着各种不同的认识和定义，一般可区分为以下三种： （1）狭义的土地。指地球表面的陆地，包括土地表面、地表下和其垂直空间。 （2）广义的土地。指地球表面的陆地和被水覆盖的部分，水覆盖的部分指海洋、江河、湖泊、池塘等。 （3）最广义的土地。指自然物、自然力或自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括阳光、空气、水、热能、风力等各种自然力或自然资源。1.2.2.2 房地产估价中的土地定义对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是立体空间，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的
10、地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。一宗土地的地上空间，从理论上讲，是指地球表面的该宗土地的边界向上扩展到无限高度的空间；一宗土地的地下空间，从理论上讲，是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈锥形延伸到地心的空间。1.2.2.3 土地利用所受的限制 拥有一宗土地要受到多方面的限制，如拥有者自身能力的限制和自身能力以外的限制。一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。房地产估价应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，以评估出合理的价值。对土地利用的限制主要有三个方面。（1）土地使用管制所受的限制。主要是城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率（plot rat
11、io）和建筑覆盖率等指标的规定。其中建筑容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：建筑容积率=总建筑面积/土地总面积。例如某物业用地面积1000平方米，建筑物10层，13层每层建筑面积6000平方米，410层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为4.6。建筑覆盖率又称建筑密度，是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比值，即：建筑覆盖率=建筑基底面积/土地总面积。例如某物业用地面积10000平方米，建筑物地上10层，地下2层。地上13层每层建筑面积6000平方米，410层每层建筑面积4000平方米，则建筑覆盖率为60%。（2）土地权利设置以及行使的限制。
12、我国在土地上设置的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权(easement)。其中所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。抵押权是债务人或第三者作为担保的房地产，在债务不能履行时，有将其售卖得到清偿的权利。债务人对抵押房地产有占有权和使用权，能够以其收益作为债务的清偿资金；债权人无须自己直接管理抵押物，而只需以其价值作为担保，促使债务人履行义务。抵押权是抵押标的物所有担保价值的权利，对于不妨碍标的物的处置及使用，并无干涉的必要。因而抵押权设定后，可以依序再设定抵押权或将标的物使用在新用途上，甚至将其出卖。房地产所有人因担保多项债权，就
13、同一房地产设定多项抵押权，这些抵押权行驶的相互次序，在很多国家一般是按登记的先后来定。地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人土地通行的权利，这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，因此，地役权的存在会降低土地的价值。此外，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，各个国家和地区的规定不一。中华人民共和国民法通则第七十九条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有”。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出
14、让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”（3）房地产相邻关系的限制。是指房地产所有人或使用人在行使房地产的权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，而相邻房地产所有人或使用人则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。在实际操作中，主要存在以下2类相邻关系：通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。中华人民共和国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确地处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”1.2.2.4 对一宗土地的基本认
15、识从房地产估价的角度来考虑，对一宗土地的基本认识主要包括下列方面：（1）名称。（2）坐落。包括所处的区域和具体地点。（3）面积。指某宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。（4）形状。通常用图（如宗地图）来说明。一般认为宗地形状以矩形为佳。（5）四至。对其描述的顺序一般为东、南、西、北。（6）周围环境、景观。周围环境主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。景观，包括人文景观和自然景观。周
16、围环境、景观通常用图片来说明。（7）基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”（路通、水通、电通和场地平整）、“五通一平”（道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通和场地平整）、“七通一平”（道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通以及场地平整）。（8）地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。（9）地质、水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。（10）规划限制条件。包括土地用途、建筑高度（由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离）、容积率、建筑覆盖率、建筑后退红线距离（是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的要求，通常以下限控制）、建筑间距、绿地率（是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例）、交通
