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1、福建省老旧小区改造技术导则1.总则1.1 本导则适用于福建省城市和县城建成区范围内以下住宅小区 改造：1.2000 年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居 民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城（城关镇）老旧住 宅小区，鼓励设区市和有条件的市、县（区）结合实际同步推进 老旧街区、老旧片区改造。2. 同步改造 2010 年前建成的部分基础设施不完善的小区、 街区和片区，进一步提升城市整体环境品质。3. 已纳入城镇棚户区改造计划、实施改造的棚户区（居民住 房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不列入老旧 小区改造范畴。1.2 改造原则1.2.1 坚持“先民生后提升、先规划后建设、
2、先功能后景观、先地 下后地上”的原则，重点解决保障居民基本生活和安全的用水、 用电、用气、交通出行、消防等问题，消除小区安全隐患，改善 基本生活需求，营造良好居住环境。1.2.2 老旧小区在改造过程中，应尊重、保护和利用具有历史文 化价值的住区文化、街巷道路和特色景观，结合自身基础条件和 居民切实意愿，因地制宜确定改造内容。注重特色营造，融入特 色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点，形成老旧小区改造 试点经验。1.2.3 坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的同时， 建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委会成立一 个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响 居民
3、生活。1.2.4 坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、安全隐 患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行改造。1.2.5 坚持整治改造为主，兼顾提升改造，在重点组织对老旧小 区进行以水、电、气、通讯网络、市政道路排水、绿化环境、停 车场等设施进行整治改造的同时，兼顾“适老化”和节能等提升改 造。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换改造。1.2.6 对相同且相邻小区，可考虑整合提升，追求效益最大化。1.3 老旧小区的更新改造应具有可持续性，与城市的长远规划相 结合，充分挖掘现有社区特色和资源。优先选择综合改造的方式， 更新改造要有针对性，且在经济和技术上可行，更新改造要充分 利用现有条件
4、，并为今后留有余地，更新改造部位应符合国家现 行有关标准和规范的规定。1.4 城市老旧小区改造除应符合本导则规定外尚应符合国家和我 省现行有关标准的规定。2. 建筑物本体修缮2.1 外立面改造。建筑外立面更新改造应遵循安全美观、节能环 保、符合区域风貌控制规划、与周边建筑环境相协调的原则，不 得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防水，并慎重 使用外加铝单板，原则上使用涂料等。屋顶、外窗和外墙进行更 新、改造的，更新、改造后的屋顶、外窗和外墙的节能性能应符 合福建省既有居住建筑节能改造技术规程、福建省既有公共 建筑节能改造技术规程(DBJ/T 13-159)的相关要求。2.1.1 外门窗
5、1. 更换采光、隔音及密封性不能满足节能要求的老旧门窗， 有条件的改造增加外窗遮阳设施，改造后的门窗气密性、水密性、 抗风压性及传热系数等级符合节能设计标准。2. 楼梯间等公共部位外窗，可结合外立面改造选用普通外 窗。2.1.2 拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能、危及房 屋安全的应恢复原状。对老旧小区内原有老旧外设防盗网进行拆 除，并根据外立面改造形式，结合空调位设置窗套或隐形防盗网。2.1.3 楼内外饰面1. 楼内公共区域原有墙面破损严重或老旧污损均做涂料粉 刷；原有墙面保存尚好或为块材饰面，可保留修复。2. 楼外原饰面材料为涂料饰面的可在原饰面做修复翻新，其 他外墙饰面可根据确定
6、的外饰面选定保温材料。原有墙体材料为 水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙 保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据 小区整体设计的要求选用。3. 高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材 料。4. 建筑散水沉降或破损问题应进行修复与改造。2.2 屋面整修。在不影响房屋结构、抗震设防要求的前提下，增 设防水及保温系统以满足节能、防水要求。2.2.1 屋面形式。屋面形式尽量不做改变，如需改造可根据小区 实际需求，或结合市政街道外立面景观改造做相应改造。且应满 足原结构安全为前提、并应考虑福州地区抗风设计要求，避免台 风造成影响。2.2.2 防水节能1.
7、 老旧房屋屋面防水层存在漏水现象或 15 年内未有过防水 改造的屋面，可考虑重新铺设防水层及保温层。新增屋面保温材 料的性能应满足相应节能设计标准的要求，且满足消防的防火要 求。2. 原屋面防水层完好，且使用未超过 15 年，承载能力满足 安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。2.2.3 防雷1. 根据建筑物防雷设计规范（GB50057）进行建筑物的防雷分类。2. 对已设置防雷措施的原建筑，检测其防雷接带器、引下线 是否保持电气联通，对破损的接闪器应进行修复，对破损的引下 线沿建筑外墙新设、明装，具体做法应满足规范。3. 按规范要求需设置防雷措施而未设置的老旧建筑物，应增 补防雷措施。设防
8、雷接闪带，明装引下线及人工接地装置，设总 等电位联结端子箱，要求所有进出建筑物的金属管线应与其进行 等电位联结，接地电阻满足规范要求。4. 如果有外立面改造的并需要设置防雷设置的旧建筑，如果 新增加突出屋面的金属构筑物体（如铝单板）应与原防雷接闪带 电气连接；如果有新增竖向外立面的金属构筑物如铝单板，构筑 物内的金属支架应与防雷引下线电气连接。2.3 楼体附属设施规整。检查修缮楼内公共部分既有的消防设施， 清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建,取消垃圾道。2.3.1 清理疏散通道现杂物，恢复原有通道宽度，恢复原有建筑 功能，保障消防通道畅通。2.3.2 楼梯及建筑物内公共空间内部装修设计应根据功能需要，
9、 并按适用、经济、美观的原则确定。如有地坪破损起尘、墙面地 面渗漏等问题，应进行相应修复。2.3.3 地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应 采取防倒灌措施；2.3.4 对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、 疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。修补钢筋混凝土结构时， 应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土。对锈蚀变 形严重的难以修复的钢结构构件可拆除并更换新的构件。2.4 楼道整治。对楼道、小区底层公共区域和底层杂物间外墙、 门等进行清洗粉刷装饰装修。更换单元防盗门和对讲系统 ;整修 楼梯扶手、栏杆楼道,修缮、添置破损台阶、楼道路灯。1. 对楼道墙面的小广告
10、、污渍涂鸦应进行清除，做到干净整 洁。2. 对于阴暗潮湿、面层剥落的楼道，将墙面原饰面材料铲除 后重新粉刷。3. 对于休息平台处围栏，锈蚀严重的铁制构件应拆除更换。4. 对于缺少扶手、缺少楼层标识、踏步光滑、缺乏照明的楼 道，需要新增适老化设施便于老年人使用。2.5 电梯增设2.5.1 对设有电梯的住宅应进行安全隐患的排查，根据实际情况 对老旧电梯作相应维护保养，如有长久失修电梯，可根据需要考 虑更换。2.5.2 未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风结构安全 的情况下，根据相关规定鼓励增建电梯，有条件的情况可考虑容 纳担架空间。2.5.3 加装电梯需根据现状具体情况进行调研，结合使用要
11、求和 原有建筑的既有条件，合理确定电梯加装位置和结构形式，在不 影响建筑使用功能和建筑安全、消防安全的前提下合理确定改造 方案。3. 基础设施改造提升3.1 雨污分流系统改造。梳理小区内地下地上、楼外的雨污水管 网，实施雨污分流改造，与小区雨污管网接驳的市政管网，同步 实施雨污分流改造。更换破损窨井盖，清淤、改造化粪池。实施 排水管网的疏浚和改造，解决与市政管网的接驳问题。3.1.1 污水管线改造1. 对污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入市政污 水主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管 道和检查井、井盖，污水管道管径不小于d300,管材可采用HDPE 管、环刚度不小于8
12、KN/m2、电热熔连接或者采用球墨铸铁管、 C30 橡胶圈承插连接,管道覆土不小于 0.7 米。2. 因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的污水管道及附 属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。3. 对有渗漏损坏情况的化粪池应进行维修或更换。化粪池的 位置应便于机动车清掏，并不得影响现有建筑基础安全；营业餐 厅的含油污水应经室外地下隔油池后方可排入污水管道。4. 污水排水不畅出现倒灌或排出管管道标高低于市政接口 标高时，应设置提升装置。3.1.2 雨水管线改造1. 对雨水管道以进行全面的疏通清淤，接入市政雨水主管 网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检 查井、井盖，
13、且雨水污水井增设防坠网，接入市政井前设置沉泥， 雨水管道管径不小于d300，管材可采用（同上）HDPE管、环刚 度不小于8KN/m2、电热熔连接或者采用球墨铸铁管、C30橡胶 圈承插连接,管道起点覆土不小于 0.7 米。2. 因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的雨水管道线及 附属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。3. 当小区处于低洼地段，雨水排水不畅出现倒灌或排出管管 道标高低于市政接口标高时，应设置提升装置。4. 小区内雨水口的设置应根据雨水回渗利用、园林绿化、景 观的要求合理布置。3.1.3 楼内给水、排水管道改造。改造后的给水排水系统应满足建筑给水排水设计规范（GB 50
14、015）及住宅设计规范（GB 50096）要求，并根据老旧小区特点参照执行住宅建筑规范（GB50368）。1. 雨污分流从源头进行改造，尽量避免将阳台排水接入雨水 立管。阳台应采取有组织排水措施，当阳台设有洗衣等设备时， 应设置专用给水、排水管线及专用地漏，阳台楼地面均应做防水。2. 为避免入户查表，装在户内的水表改至户外，不具备改造 条件的应改为远传水表。3. 高层住宅给水系统的生活高位水箱，可改造或取消（结合 给水泵房改造采用供水装置直接供水），高位水箱如若改造，则 要考虑改变材质或增加内衬等措施；如保留的情况下，增加消毒4. 对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。 在设置洗衣
15、机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。5. 排水立管和支管应采用超静音或其它降噪的塑料管材、柔 性机制排水铸铁管，减少水流噪音污染。6. 空调冷凝管应进行整合，增设空调冷凝管系统，且接入雨 水系统。3.2 水气电改造。对供水、供气、供电管线未实施“一户一表”改 造或燃气市政配套未到位的老旧住宅小区，实施同步提升改造， 三表出户，供水、供电一户一表改造。3.2.1 供水管线改造1. 地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、 供水不足、跑漏严重的老旧小区，应按现行规范对小区地下给水 管道及附属设施（水表井、阀门井等）进行更换，改造后的管网 应满足生活用水的使用要求。2. 室外给水管道D
16、N80及以上管道采用球墨铸铁管、DN80 以下采用衬塑管或内衬不锈钢复合钢管。严禁小区自备井水源供 水管道与市政给水管道直接连接。3. 应按用水性质及管理要求设置计量装置。如景观、绿化、 设备用房等处应单独计量。4. 当老旧小区长期供水压力不足时，应根据市政给水管网供 水条件分析压力不足原因，合理确定供水方案。5. 实现“一户一表，一户一阀”，水表出户率达 100%。入户 水表统一规整布局在楼栋入口处，更换损坏的表阀。6. 二次供水设施。维修清理二次供水设备，修补、改造、增 设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求、安全防护要求及用水卫生 要求。有条件的小区，可更换为环保节能型全自动二次供水设备， 保证水质安全、水压稳定。3.2.2 消防水源、管线和设施设
