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1、市场调查报告及地块规划建议书芜湖县自来水厂地块（0909-1地块）初 稿杭州恒达房地产代理有限公司目 录一、芜湖县域概况31.1 芜湖县地理位置31.2 芜湖县历史概述31.3 芜湖县旅游交通3二、芜湖县宏观环境分析42.1 经济背景42.2 政策背景92.3 区域背景102.4 规划背景10三、芜湖县房地产场分析123.1 芜湖县房产回顾123.2 芜湖县房产特点143.3 潜在客户需求分析153.4 市场潜力分析17四、项目概况184.1 地块规划要求 18 4.2 项目SWOT分析204.3 现有主要竞争项目调查表22五、项目产品规划建议275.1 项目场定位275.2 项目定价分析27
2、5.3 项目规划建设建议285.4 详细规划建议305.5 目标客户群分析335.6 项目入市机分析及建议36六、营销推广建议376.1 项目包装策略376.2 广告投放计划41一、芜湖县域概况1.1 芜湖县地理位置芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。1.2 芜湖县历史概述芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，
3、早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。1.3 芜湖县旅游资源芜湖县旅游资源丰富，陶辛镇充分利用本地丰富的旅游资源，引种国内数10种精品荷花。入夏以来千亩水面莲叶接天，荷花映日，使“陶辛水韵”更添异彩，吸引远道游客纷至沓来。和平生态旅游区地处芜湖县南部新设的红杨镇内，距县城湾沚12公里，青弋江、湾西路贯穿全境，旅游区总面积68。7平方公里，被誉为“芜湖天然动植物园”。 相思岛距芜湖县县城湾沚镇西北2公里处，汪潭似玉盘，托起相思岛这颗水上明珠，汪潭湖面宽广，烟波浩渺，岛上树木葱郁，鸟破幽静，潭中有龙的传
4、说，岛上凄美的故事，岛为潭增色，潭映岛添景。素有“千顷碧波，宽广幽深，天蓄人养，水族繁茂”之景状的大港位于六郎集镇区西南约6公里处，总面积2200余亩，以其湖面宽广、烟波浩渺、港湾幽静、水天一色的风韵，加之诸多美好而神奇的传说，为其开辟成为水上游乐、休闲餐饮、会议场馆等提供了优良的自然条件。芜湖县域概况-小结：综上所述，芜湖县是个适合居住的城，这将有利于周边乡镇居民和部分外地打工者和个体私营者在该区域购房定居。有利于城房地产业的发展。二、芜湖县宏观环境分析2.1 经济背景（1）芜湖县2008年经济状况分析：2008年芜湖县产业结构比例为：第一产业为19.5、第二产业为56.2、第三产业为25.
5、6。（2）2008年主要经济指标分析2008年芜湖县经济指标：单项名称总额增长率GDP62.9亿元19.55%财政收入7.5亿元40.7%财政支出9.2亿元44.8%社会消费品零售总额18.2亿元26.2%金融机构人民币存款47亿元比年初增加9.5亿元在岗职工平均工资32488元28.2%农村居民人均纯收入6405元19%人均生活用房面积29.6平方米增加6.9平方米国民经济。全年实现地区生产总值629179万元，比上年增长19.5%。其中，第一产业增加值114438万元，增长5.6%；第二产业增加值353613万元，增长29.0%；第三产业增加值161128万元，增长12.1%。人均生产总值
6、16385元，比上年增长19.4%。三次产业增加值比例由上年的19.551.429.1调整为18.256.225.6。固定资产投资。全年完成固定资产投资845148万元，比上年增长57.2%；其中，城镇投资820618万元，增长62.4%。全年新增固定资产246823万元。本年项目建成投产率22.4%，固定资产交付使用率30.9%。固定资产投资中，第一产业投资4446万元；第二产业投资692636万元，增长75.1%，其中工业投资691945万元，增长75.3%；第三产业投资148046万元，增长7.8%，其中房地产开发投资55831万元，增长3.3%。全年销售商品房8.6万平方米，商品房销售
7、额29471万元。市场消费。全年实现社会消费品零售总额181617万元，比上年增长26.2%，增幅为近12年来最高。分区域看，县消费品零售额106292万元，增长26.1%；县以下消费品零售额75325万元，增长26.3%。分行业看，批发和零售业零售额153654万元，增长25.7%；住宿和餐饮业零售额26092万元，增长24.5%; 其他行业零售额 1871万元，增长147.4%。人口。年末，全县户籍人口383994人，比上年增加378人。全县人口中，男性人口200321人，女性人口183673人。全年人口出生率为8.8，死亡率为6.6，自然增长率为2.2。小结：l 芜湖县的经济发展呈逐步向
8、上趋势，每年国民经济，人均收入以一定的比例稳步增长第一产业增长平稳，增幅不大，在总体经济增幅中偏低；第二产业是芜湖县的支柱产业，对GDP贡献率超过一半以上，并且在2008年有较大的增长幅度；第三产业在2008年增幅放大，同时对GDP的贡献率逐年稳步增加。l 第一产业对国民总产值的贡献相对最低同时增长缓慢。第一产业呈现增长缓慢的迹象，则表现出芜湖县城化发展进程在日益提高。l 第二产业仍然是芜湖县的支柱产业。该数据表明了芜湖县作为第二产业定位中良好的执行能力，2008年其第二产业较上年增长了29.0%，支柱产业的持续稳定增长有利于商业、金融、服务等第三产业的良性发展。l 第三产业的不断发展是城发展
9、良性表现，也是推动城发展的前提；在2008年，第三产业增加值161128万元,增长12.1%。（3）芜湖县城镇居民收入情况20052008年在岗职工平均工资一览表2005年2006年2007年2008年在岗职工年平均工资16447元20232元25341元32488元增长率21.8%24.0%25.3%28.2%从以上数据分析，芜湖县城镇居民人均收入稳步增长，如果根据人均收入与住宅市场的房价走势、市场活跃程度之间的联系来看，在这一单项指标中，芜湖县的房地产市场在价格空间上具备了一定的条件。（4）芜湖县消费品市场概况20052008年芜湖县市场消费一览表2005年2006年2007年2008年消
10、费品零售总额105037120268万元143913万元181617万元增长率14.5%15.1%19.7%26.2%2008年，芜湖县全年实现社会消费品零售总额181617万元，比上年增长26.2%，增幅为近12年来最高。（4）芜湖县建筑业市场概况20052008年芜湖县建筑业发展一览表2005年2006年2007年2008年房屋建筑施工面积136万平方米161.9万平方米175万平方米199万平方米房屋建筑竣工面积80万平方米97.2万平方米112万平方米108万平方米全县建筑业继续保持健康快速的发展势头，建筑业投资脚步加快。2.2 政策背景 农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗
11、木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。 近年来，芜湖县着力推进城市化进程，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取到“十一五”末，县城建成区面积达15平方公里，人口达15万，初步建成为芜湖市的副中心城市。芜湖
12、县社会事业发展迅速，是全国科技进步先进县、群众体育先进县、计划生育优质服务先进县，目前正在创建国家级生态县。2.3 区域背景芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖宣城）、芜马高速（芜湖马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城）、芜雁高速（芜湖高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。2.4 规划背景重点实施“东向发展战略、工业强县战略、城市化战略、人才兴县战略和统筹发展战略”五大战略。“城市化
13、战略”重点围绕把湾沚建成芜湖市副中心城市的战略目标，以规划为龙头，以现代化为导向，以要素集聚为基础，以产业发展为支撑，不断完善基础设施条件，增强湾沚及中心镇的集聚和辐射功能，初步形成特色鲜明、布局合理、发展协调的城镇体系。依托城镇，大力发展宾馆、娱乐、商务、金融、物流、文化、各类中介等第三产业，提升城镇服务水平，提高城镇品位。宏观环境分析小结综上所述，芜湖县强有力的经济基础设施和便利的交通环境，为城市经济快速发展提供了保证；随着市区规模进一步扩大，需要有大量的配套设施跟进和完善，这又将带动芜湖县房地产业的新一轮开发热潮。芜湖县新的政治、经济、文化、商务、工贸中心建设步伐日渐加大。近几年，芜湖县
14、政府以发展思路为契机。大力投入大量的资金、优惠的政策来进行城关区绍大线的基础设施建设，有了政府得大力支持，芜湖县的居住、商业环境将变得越来越好，利于商业、写字楼和住宅的开发。三、芜湖县房地产市场分析3.1 芜湖县房产回顾近些年来，芜湖县着力推进工业化、城市化和城乡一体化进程，全县房地产业保持了快速发展的态势。全县约有25个楼盘项目，主要分为三类，一类是以经济适用房为主导的项目，主要户型为60-80平方米的小户型，如都市花园、芜南商座；二类为已建成的小区楼盘，建筑类型以多层为主，如锦绣家园、中央公馆等；三类为目前在售项目，全县共13个，其中县城内住宅楼盘4个，这类楼盘相比以往楼盘在项目规模、小区配套、建筑风格等方面都有所提高，如地处政治、文教中心区域的书香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悦公园城邦，定位高端别墅项目的阳光半岛。但芜湖县房产发展仍然处于初级阶段，目前尚未出现具有较高品质的楼盘，具有较高的提升空间。从2007年以来，芜湖县的房产市场持续升温。由于商品房市场供不应求、芜湖县机械工业园发展外来人口增加等因素影响，房价几乎翻番。目前县城内住宅楼盘均价3500-3800元/，并仍呈现上升趋势。目前，芜湖县已形成铁路以北生活娱乐为主的老城区、铁路以南办公文教居
