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1、天津工业大学教学楼综合管理学生公寓环境管理保安管理方案（讨论稿）二00八年六月十六日目录投标人法定代表人授权1开篇语2第一篇物业管理公司业绩标第一部分公句基本情况介绍3第二部分公司组织机构情况介绍4一、公司组织架构图说明4二、目前公司下设机构5三、公司主要服务管理的项目-5第三部分公司物业管理在管项目展示6丰盈公寓6世纪花园7东景大厦7南开地税大厦7凯立天香家园8第四部分公司企业文化建设8一、我们的核心价值观8 信任和尊重的文化和氛围（善于授权）8 创新变革的勇气，挑战性的激情文化（企业性格）8 合作共赢的文化（思想行为）9 重视员工发展的文化（员工关怀）9二、我们的企业文化在物业管理服务中的
2、应用9三、我们的服务宗旨10四、我们的服务口号10五、我们的工作作风10六、立达和信物业基础性服务10七、我们的愿景10第二篇设备、保安、保洁专项服务管理标第一部分工业大学服务定位11、项目理解11二、工业大学四项特色服务构想111、保安服务和出入管理112,保洁和净楼管理113、针对工业大学不同的需求，提供不同的服务 U4、设备运行和节能降耗管理11三、菜单式可选服务111、活动支持服务-112、温馨支持类服务12四、项目管理模式定位12第二部分设备专项管理服务13一、设备管理部架构（0人，公司定期派员）13二、岗位职责131,设备运行技术员岗位职责132,维修电工技术员职责133,维修水暖
3、技术员职责14三、设备基础服务质量指标14四、设备专业化管理体系方面14五、公用设备运行管理方面151,综合要求152、供电系统153、弱电系统154、消防系统155,给排水系统156,空调系统-167,供暖供气系统16六、设备设施维保周期工作内容一161,外墙162,道路163、内部大堂、走道和楼梯164、楼顶屋顶165、电器设备166、照明灯具177、避雷装置178,水泵、上水管道及水箱-179、排水管道、卫生设施1710、景观水池处理及集水泵1711,电视监控1812、消防设备1813,开水器18第三部分保安专项管理服务19一、保安部架构（6人）19二、保安服务承诺19三、保安管理服务职
4、责191、保安部主管一192,固定岗保安203,巡逻岗保安20四、培训及管理201、培训承诺202,保安员培训方案203、培训内容20五、中心消防安全宣传和防范设想21六、管理处服务人员的服务内容和指标21七、公共秩序维护21八、安全管理内容与方式221,安全管理内容222,安全管理方式一22九、安全管理工作要点231、岗位要求232、门岗控制工作要点233,安全监控工作要点234、巡视检查工作要点23十、安全状态控制管理241、反应时间限定表242、状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系24十一、突发事件处理25第四部分保洁专项管理服务26一、保洁部架构（2人）26二、保洁部职责261,保洁
5、领班岗位职责262、保洁员岗位职责26三、保洁服务的范围27四、保洁服务管理目标27五、保洁服务标准271,公共卫生间服务标准272、步行梯服务标准283,大楼外围服务标准28六、保洁部员工培训方式、目标291,新员工招聘的原则292、员工培训方式293,员工培训目标29七、项目部员工行为规范301、着装规范302、行为举止规范303,工作时规范一30A,保洁部工具使用规范311、保洁车的使用31目IV录2,地拖的使用323,水拖把的使用324,920尘拖的使用-335,毛巾的使用33九、保洁部突发事件的处理方案341、地漏反水或水管漏水一342、遇有雪、雨天气343、外部人员检查评定35第三
6、篇专项服务经济标第一部分费用SBiB依据及说明36第二部分管理处费用预算36一、管理处人员工资支出36二、管理处人员社会保险费支出37三、管理处行政费用-37四、管理处综合费用明细一37第三部分设备专项服务预算38一、设备部人员工资支出38二、设备部人员社会保险费支出38三、设备部行政费用138四、设备部综合费用明细39第四部分保安专项服务预算39一、保安部人员工资支出39二、保安部人员社会保险费支出39三、保安部行政费用40四、保安部综合费用明细40第五部分保洁专项服务预算40一、保洁部人员工资支出41二、保洁部人员社会保险费支出41三、保洁部行政费用-41四、保洁部综合费用明细41第六部分
7、各助专项服务利弊42一、工业大学综合费用分析42二、工业大学各项服务综合费用报价42本次投标最后综合说明43目VI录投标人授权委托书项目名称：天津工业大学日期：2008年4月28日天津市景福信德物业服务管理中心（投标单位名称），扈树起（授权人姓名）特授权天津市景福信德物业服务管理中心_杨征陶俊生（被授权人姓名）代表我中心全权办理针对上述项目的投标、谈判、签约等具体工作，并签署全部有关的文件、协议及合同。我中心对被授权人的签名负全部责任。在撤销授权的书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效。授权人签名：职务：年 月 日被授权人签名：职务
8、：年月日开篇语为“天津工业大学”提供教学楼和环境物业管理服务工作引起我管理中心的高度重视，为此特别成立专门小组，组织本管理中心具有物业管理经验和专业管理人员，针对本项目物业管理服务特点，同时密切结合“天津工业大学”师生的需求，为“天津工业大学”日后的物业管理工作设计完善的服务与日常运作管理蓝图。我管理中心具备充足的人力、物力、财力，在我们完善与科学的管理实施中，“天津工业大学”一定将成为优秀、文明、安全的育才殿堂。为了达到既定的目标，根据“管理无盲点、服务无挑剔、工业大学无怨言”的管理原则，我们制定了一系列的措施，其中包括教学楼管理、公共设施维护保养、治安消防、工业大学投诉、管理人员专业培训、
9、服务回访以及工业大学对物业管理的满意率等方面的内容，预备在未来的专项管理工作中予以实施。相信，在我们市场化、专业化和规范化的管理服务下“天津工业大学”物业管理工作一定会成为专项服务的经典。相信，天津工业大学与景福信德物业服务管理中心的精诚合作，让在此工作的师生感受我们的与众不同，并且日新月异。第一部分景福信德物业服务管理中心基本情况介绍本景福信德物业服务管理中心成立于1996年5月，是天津市最早从事物业管理行业的企业。我景福信德物业服务管理中心员工大多数从事物业管理十多年，具备丰富的经营管理经验。特别是在近几年中，伴随着天津市的经济腾飞，我景福信德物业服务管理中心已发展成为新型物业管理公司。公
10、司经营范围包括；各类型物业的综合管理，管理顾问、涉外酒店的经营、管理及咨询顾问、房屋租赁、物业修缮、装修装饰工程、清洗服务、餐饮服务、水电安装、机电维护、运行、园林园艺、绿化养管、家政服务、建材及装修材料销售等。本景福信德物业服务管理中心持有天津市行政管理机构核发的物业管理企业资质证书。公司所有专职工作人员全部持有国家建设部核发的上岗证书。公司成立十年来始终以“挚诚务实业主至上”的服务宗旨驰骋于物业管理行业快速发展的轨道上。截止到2006年，景福信德物业服务管理中心已全委托、半委托、顾问型的方式承接高校物业管理、住宅、高档公寓、高档写字楼、复合型商业、酒店管理、餐饮服务、政府机关等多种类型，项
11、目遍及南开区、河西区、河东区、和平区、大港区、汉沽区、静海县等区域。十几年的管理经验，使我们积累了丰富的不同项目类型的物业管理经验，形成了较为完善的服务品质评价体系、专业人才培养体系和具有物业特色的规范化、标准化、人性化的精细化物业管理模式。随着物业管理专业化方向的发展，2004年，公司相继组建了四个分公司，并迅速以技术力量专业的优势扩大天津市场份额，成为天津市较有影响的专业化物业服务公司。第二部分公司组织机构情况介绍一、景福信德物业服务管理中心组织架构图说明由此架构图可以说明，景福信德物业服务管理中心是董事会监督下的总经理负责制，副总经理分管制的管理方式，对各部门、各分公司、各项目直接管理，
12、统一调度，把握公司的全局。既保证了公司领导对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，又能够放手授权给分公司管理执行层去操作具体工作。而做为各个管理中心，能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本景福信德物业服务管理中心还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每周的例会，各管理中心领导每日晨会等。向管理要效益是本景福信德物业服务管理中心做好物业管理工作的基本出发点，是公司生存和发展的客观要求。我们积极参与市场竞争，以市场机制来调节我们的行为，不断调整我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，坚持三个效益的统一和
13、协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。竞争机制的引入为公司始终以健康向上一往无前的精神风貌发展壮大提供了人力资源保障。概括地说，本景福信德物业服务管理中心的运行机制包括以下内容：(-)树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。锻炼德才兼备的优秀人才，创造有凝聚力、挑战力的优秀团队。(-)建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。景福信德物业服务管理中心把对员工的业务培训放在景福信德物业服务管理中心发展的重要位置，每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训，规定领导都要持证上岗，都必须会操作电脑等。(三)建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的
14、精神风貌。机制包括三种激励，一是荣誉机励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理中心领导参加的行政例会，经常邀请各级领导和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在问题、发展规划等，每年春节邀请员工家属进行座谈。公司十分关心员工的福利，每年组织员工外出集体活动，调节身心机能，开阔视野。(四)努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象的宣传，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起，从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿式、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等，都有明确的行为规范要求。景福信德物业服务管理中心通过教育,既培养了员工的素质，又向社会公众展示了“新型物业人”的精神风貌。二、目前公司下设机构(1)高校物业服务分公司；(2)天津市合硕酒店管理服务有限公司;(3)餐饮服务有限公司；(4)住宅物业管理分公司；(5)天津融信置业有限公司。我景福信德物业服务管理中心现有各类专业管理服务人员近560名，管理面积逾100万升，共计十九个物业管理项目。三、景福信德物业服务管理中心主要服务管理的项目(1)对立达公寓的管理。该项
