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1、郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）郴州裕后街项目专项市场研究报告 （商业篇）凌峻地产（中国）有限公司2010年5月目录第一部分：郴州商业市场整体概况3一、郴州商业行业发展历史4二、郴州商业物业发展历程分析6三、郴州商业发展现状8四、郴州商业整体状况分析总结14第二部分：郴州商业规划16一、郴州城市商业规划基本要点17二、郴州城市商业发展目标17三、城市商业网点总体布局19四、郴州商业街规划24五、郴州商业规划小结28第三部分：郴州商业与重点商业物业综合调查分析29一、调查方式30二、郴州商业调查30三、郴州商业物业调查64第四部分：项目地块分析70一、项目区位及周边环境分析71二、项目地
2、块分析72三、项目SWOT分析76四、地块规划分析77第五部分：附：郴州裕后街项目深度访谈记录81一、郴州工商局访谈82二、郴州地税局访谈83三、郴州房产局访谈84四、普通市民访谈84五、餐饮娱乐业访谈85六、地产代理商访谈85第一部分：郴州商业市场整体概况一、 郴州商业发展历史(一)“南蛮之地”的封闭商业北宋才子秦观一阕踏莎行郴州旅舍中“郴江幸自绕郴山，为谁流下潇湘去”，道出了郴州的千种风情、万般美景，却也道出了“南蛮之地”的伤感。多年来，郴州在世人眼中一直是落后闭塞的形象。历史上，郴州曾是充军、流放之地。由于偏远和落后，郴州一直因错名之苦而困惑，郴州常被人错念成“柳”州、“梆”州甚至“彬”
3、州。由于封闭的环境和落后的交通，丰富的然资源并没有带动当地商业的发展，商业停留在一个封闭的阶段，与外界的通商较少，商业发展落后。（二）上世纪80年代后郴州商业迅速发展80年代后，由于种种原因，郴州曾经封闭的商贸业迅速发展，曾经封闭的商业格局逐渐被突破，商业进入高速发展的全盛时期。郴州商业的迅速崛起，主要源自于以下三个主要的原因：1、从“南大门”到“后花园”的转变，带动了“牵手商业”大力发展多山的郴州地处湖南最南端，素有湖南“南大门”之称。东接江西赣州，南连广东韶关，号称“沿海的内地与内地的前沿”，是沿海经济向内地延伸的交接地带。过去，郴州人最自豪的是“湖南的南大门”这一称谓。如今，“南大门”概
4、念已经逐步淡化，取而代之的是“粤港澳后花园”概念。定位于“后花园”，郴州主打旅游产业，利用得天独厚的旅游资源优势，大力发展休闲旅游经济，建设成为广东和港澳地区人士休歇身心的“乐土”。这一目标的确立，吸引了许多广东和港澳地区的投资商来到郴州与当地的矿老板共同合作，投资餐饮、娱乐、休闲、旅游商业，带动了郴州商业的迅速发展。在为广东和港澳地区游客服务的同时，也打破了郴州封闭的商业局面，郴州商业进入高速迅速发展的全新时代。2、采矿业的兴起，造就了“富矿一族”的奢侈商业郴州资源丰富，素有“中国有色金属之乡”、“中国银都”、“南方重点林区”、“湖南能源基地”之称。现已探明的矿产资源有7类70多种，其中铋、
5、钼、微晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，矿产资源替在价值2656亿元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭储量11亿吨，是华南能源的重要供应地；水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电基地之一。森林覆盖率62%，是湖南重要的林产区。郴州是香港农产品供应基地之一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品主享誉海内外。全市境内有色金属矿品种齐全，64种有色金属矿中已发现矿产品40多种，全市主要有色金属探明储量达600多万吨，占湖南省总储量的三分之二，享有“中国有色金属之乡”的美誉。80年代后期采矿业的兴起，造就了一批批的矿老板。他们通过开矿赚取了巨大的
6、财富，坚实的物质基础，产生了为这些矿老板提供高消费的奢侈商业。奢侈商业的发展带动了郴州商业整体的迅速发展。3、立体交通，扩大了郴州商业的辐射力随着京珠、武广高铁的通车使用，昆厦高铁的修建加上京广铁路的延续使用以及郴州市区与各县区的交通完善，郴州进入了一个交通立体化阶段。便利的交通缩短了周边省市和县城到郴州的时间，更多的人喜欢来到郴州旅游和消费，扩大了郴州商业的辐射力，推动了商业的高速发展。（三）新世纪以来郴州商业开始进入现代商业时代自从新世纪以来，郴州规划建设了兴隆、兴旺、八一等多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，郴州的商业的发展速度进一步提高，商业开始进入现代商业时代。不过，目
7、前郴州的商业在高速发展的同时也存在一定的问题，业态分布仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正统一业态分布的商业街，许多商业街的规划管理存在缺陷。（四）郴州商业行业发展历史小结郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速开展的全新时期。郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，商业街的规划管理存在缺陷。二、郴州商业物业发展历程分析（一）发展阶段第一阶段：以临街营业商铺为主郴州属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。第二阶段：临街商铺计
8、划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，郴州商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。此阶段商业物业及其经营特点是： 经营面积规模相对小，经营品种业态单一。 商业规划落后，缺乏人性化服务设施。 商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。 商业经营管理落后，缺乏市场意识。 经营档次低，购物环境差。第三阶段：临街商铺百货商场和商贸专业市场商业步行街购物中心上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，郴州经济和商业均有了较大的发展，城
9、市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故郴州又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及商业业态特点为： 商业物业开始中大型化，营造规模效应。 商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化。 商业购物环境不断优化。 商业运营管理趋规范化、专业化。 商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现。 商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺
10、、社区商铺、购物中心、商业步行街、专业市场、超市等多种类型商业物业。目前郴州的商业物业开发建设正处于这一阶段的初级阶段，真正具有现代意义的、在运营的购物中心有友谊中皇城、新天地商业城，五岭广场地下购物商场预计2010年8月开始对外招商。（二）近几年郴州商业物业开发建设状况近几年，郴州商业物业开发主要以临街商铺为主，也有不少的专业市场、商业街、大型商业项目，由于定位和商业规划差，经营效益一般。郴州市城区2009年房地产开发企业完成房地产开发投资25.48亿元： 住宅投资21.39亿元，占房地产开发投资的比重为81.81%。 商业用房投资2.63亿元，占房地产开发投资的比重为10.54%。 办公用
11、房投资0.27亿元，占房地产开发投资的比重为1.08%。 其他用房投资1.62亿元，占房地产开发投资的比重为6.57%。09年郴州市城区完成房屋竣工面积89.18万平方米，其中住宅用房竣工面积81.21万平方米，非住宅房屋竣工面积7.97平方米，商业物业竣工面积所占的比列就更加少。分析：据郴州市房管局所提供的数据资料，09年，住宅与非住宅的开发结构比例严重失调。具体体现在，非住宅物业开发比例少，造成郴州近年非住宅物业开发出现供不应求的局面。商业物业需求就更加高，郴州商业物业存在大量的市场需求。（三）郴州商业物业发展历程小结1、 郴州的商业物业开发建设正处于现代商业物业全速发展的阶段。2、 近几
12、年商业物业开发比例过低，供不应求，市场需求量大。三、郴州商业发展现状（一）郴州商业消费现状1、郴州社会零售消费额ke出，分析（以上数据来源于2005年-2009郴州统计公报信息网）分析：5年以来的社会消费零售总额均大于经济增长率，这表明郴州的社会零售消费正处于快速增长的时期。经济增长率与社会零售总额增长率比较年度年度经济增长率社会零售总额增长率200512.7%13.8%20068.3%15%200712.3%1720087%22.8%200916%19.3%（2）消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐等升级型消费的推动，表明郴州的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，
13、这将对城市商业发展的模式提出更高的要求。2、2009年郴州社会零售额和湖南其他城市比较2009年郴州及周边城市社会零售额比较城市社会零售总额（亿元）人均社会零售额（元）长沙1524.9122957.9株洲364.49519.3湘潭223.27559永州203.63470衡阳399.235396韶关287.7211314.5赣州266.953002郴州177.83857.8从以上数据来看，郴州的人均零售消费额在其周边两省城市和湖南周边城市中处于倒数第三位，仅相当于长沙的1/6左右。由此可见，郴州的人均消费水平在湖南及周边两省都处于较低水平，零售商业的情景发展空间广阔。3、郴州市城镇居民生活水平分
14、析城镇居民可支配收入分析（以上数据来源于2005年-2009郴州统计公报信息网）分析：（1）随着国民经济的发展，郴州城镇居民可支配收入和消费支出大幅度增长，据统计数据表明，从2005年到2008年郴州可支配收入年平均增长保持在14.5%左右，而人均消费支出增长保持在8.3%左右，居民生活质量逐年提高。由于08年底-09年初全球性的金融危机，世界经济都受到较大影响，郴州也受到了严重的冲击，所以09年城镇居民的可支配收入和消费支出较08年都有所下降。经过09年下半年的经济复苏，世界经济度过了难关，郴州城镇居民的可支配收入和消费支出也在相应的提高。 （2）“高恩格尔系数，精神文化消费有待提高”的特征。2009年全市城镇居民人均可支配收入13727元，人均消费性支出9476元。全年城镇居民恩格尔系数40.2%,其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长5.6%、11.1%、6.7%和2.1%，物质生活消费还占的比重较大，精神文化消费比例有待提高。4、城市居民商业消费力分析 虽
