资产评估学 课后答案

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1、第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释(1)地产(2)房地产(3)不动产(4)基准地价 (5)标定地价(6)楼面地价2、单项选择题1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。a.地产b.房屋建筑物c.企业资产2)基准地价系数修正法所要修正的因素是(b.个别因素和市场转让条件d.资产)。地理位置和交通条件 容积率和覆盖率3) 假设开发法属于一种(b.积算法a.c.)。a.加和法d.特别利害关系和特殊动机c.类比法d.倒算法4) 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10，其评估价值最有可能为()元a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369(5

2、) 计算建筑期利息的工期应按( )计算。a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期(6)待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的 价格指数每年增长幅度分别是11.7、17、30.5、6.9、4.8，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ()元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000(7) 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7.建筑物还原利率为8，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金

3、收入的年总成本为7600元，评 估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 ()元。a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041(8) 残余估价法属于()中的一种具体方法。a.收益法 b.成本法 c.市场法 d.功能价值法(9) 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元 平方米，则楼面地价为( )元平方米。a. 1000b. 1500c. 2100 d. 280010)若反映宗地地价水平，()指标更具说服力。建筑总价格 土地总面积土地总价

4、格土地总面积土地总价格 建筑总面积房地总价格 土地总面积(11) 某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上 年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于()万元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690(12) 待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近 于( )万元。a. 110b. 61c. 80d. 49(13) 待评估建筑物为砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占 租金收入的40% ，土地还原率为8%

5、，建筑物还原率为10% ，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1000元，建筑物的年纯收益为( )元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、 151万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（）万元。a140b. 157c. 141d. 148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10，那么土地的资本化率最接近于

6、 （）。a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元， 1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被 评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于（ ）万 元。a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为 10，该房地产的土地年纯收益最接近于（ ）万元。a. 50 b. 60c. 80 d. 100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为

7、3万元、2万元、1万元，从第4年开始 年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10，该房地产的评估值最接近于（ ）万元。a. 28b. 32 c. 25 d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8，被评估土地的 年限修正系数最接近于（ ）a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9，二年期 贷

8、款利率为10，三年期贷款利率为11，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总 投资的l/4问该土地每平方米应负担利息为（）元。a. 51.75 b. 30.75c. 89d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8，取得 租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元平方米，建筑物的年纯 收益为（ ）元。a. 8600b. 8800c. 9000 d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期

9、该商业房地 产建成后的售价为3000元平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元平方米，专业费用为建筑费用的6， 利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15，销售费用及有关税费为售价的10，该土地的价值接近于（ ） 元平方米。a. 1728 b. 1900c. 1500d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。a.房地产税金b.管理费c利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发 时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地

10、产评估的（ ）a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则（26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易 住宅的价格高15，室内格局因素修正系数为（ ）a.100115b.85100c.115/100d.10085（27）某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( )万元 a400 b392 c402 d390(28某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。

11、 该土地投资利息为( )万元 a120 b80 c60 d100 (29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为( )a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b-建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按1%的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8%。该地产的评估值最接近于()

12、万元d. 193a. 77b. 146c. 1163、多项选择题(1)影响地价的一般因素有( )。a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人因素(2)影响地价的社会因素主要包括()等几个方面。a.政治安定状况b.社会治安程度c税收政策d.房地产投机e.交通管制(3) 影响商业用地土地价格的区域因素有()。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度(4) 影响地价的个别因素主要有()。a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素 e. 土地利用因素(5) 市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d

13、.环境质量e. 土地使用年限(6) 评估建筑物需考虑的因素包括()。a.产权(7)建筑物应在(b.用途 c.建筑结构)方面符合政府规定。d.建成时间a.建筑结构 b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.装修质量和水平e.外形设计(8)我国房地产评估的标的物一般包括( )。a. 土地使用权b. 土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9) 假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。e.建筑费用)方面与评估对象保持一致e.交易时间a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价(10) 运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在(a交易类型b用地性质c交易价格d.供需

14、圈(11) 房地产评估遵循的原则有( )d.供求原则e.贡献原则a.最有效使用原则b.合法原则 c.替代原则 4、计算分析题1) 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为5%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2 年，第一年投人60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费 用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全 部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10%。（2）

15、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为 1000 元/平方米，乙地容积率为3，单价为 800 元/平 方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为970元平方米，但该房屋装修好，调整增加1； 设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7 成新。 根据上述情况，评估房屋价格。（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租 赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2，后5年按每年15万元固定不变。 假定资本化率为1%,该房地产10年租期内的收益现值为多少？5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交