房地产估价师执业资格考试

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1、房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题与参考答案200220112010年房地产估价经营与管理考试真题完整版一、单项选择题 1一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。A风险较大 B收益率较高 C流动性较好 D投资回收期较长 2同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。A保值性 B增值性 C异质性 D弱流动性 3下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 4关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协

2、方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 A目标定价法 B领导定价法 C随行就市定价法 D认知价值定价法 11某房地产开发企业通过调查，了解写字楼

3、租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查 12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A指数平滑法 B市场因子推演法 C德尔菲法 D销售人员意见综合法 13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 14关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能

4、与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 16关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率 17王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分

5、别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。 A1297.91 B3584.01 C4881.93 D5158.71 18某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.38 19对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意

6、义D不能直接用于财务评价 20假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。A16.67% B16.71% C16.80% D17.00%21房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 22张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的6

7、0%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 23某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。 A625% B80.00% C133.33% D200.00% 24某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，

8、项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 25判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性 27在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。A项目的交通组织规划 B项目构

9、成及平面布置 C项目的建筑规划 D城市土地利用规划 28下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A辅助报表 B资产负债表 C资金来源与运用表 D现金流量表 29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值 B自有资金 C长期借款 D净转售收入 30下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。A市盈率=股价/每股净资产 B市盈率=股价/每股收益 C市盈率=市值/销售收入 D市盈率=市值/现金流31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应

10、为（ ）元。A2363.64 B2600.00 C3818.18D4200.00 32一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 33关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居

11、民的购买能力 35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A净经营收入=有效毛收入-经营费用 B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 二、多项选择题 1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E置业投资可以是将购入的房地产出租

12、给最终使用者 2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。A投资决策 B规划设计 C工程建设 D地域范围 E产品功能 3国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房 B对住房投资人减税 C对住房承租人减税 D对住房承租人补贴 E鼓励赢利机构建房 4下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A进行项目的财务评价 B获取项目所需土地 C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标 E提交项目开工申请并获得批准 5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。A有效市场大于服务市场 B服务市场大于潜在市场 C潜在市场大于有效市

13、场D渗透市场大于有效市场 E服务市场大于渗透市场 6关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上 7关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的 B利率是由货币的供求决定的 C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E企业所得税税率为25% 9下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。A现金回报率 B投资回收期 C借款偿还期 D资产负债率 E资本金利润率 10下列不确定性因素中，属于开发-销售