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1、虞澜别院 整理度假别院自营工程筹划方案 度假别院自营工程筹划方案 自营工程筹划方案 一、工程区域分析 1、友爱镇对于打造“一院一主题，共享民宿小院，乡村会客厅的政策导向正好与我们公司工程相契合。 2、皇庄村地处成都市郫都区友爱镇，东距县城七公里，西靠友爱三元场，北达清水河，南临农科村，郫花路穿村而过，交通位置优越。 3、现在的皇庄村目前的支柱产业是以苗圃为主，现在村民房屋都是以自住为主，根本没有涉足过农家乐，现有房屋都比拟陈旧。 二、周边竞品情况 1、周边农科村农家乐非常多，最知名的是徐家大院，刘氏庄园。这是农科村最早的农家乐，是友爱镇农家乐的名片。 2、观景楼农家乐，配餐788元1288元/
2、桌，民宿120元180元/间.夜，临水轩消费是7801688元/桌，民宿280380元/间.夜。 结论：周边民宿、农家乐很多，同质化竞争很剧烈，上客率都不理想。 三、皇庄村自营工程整体定位 抛砖引玉，我搭平台，大家唱戏。吸引更多商家共同打造工程，从而实现大家共赢的局面。 四、工程初期规划 规划自营工程：将4号院、5号院、6号院、7号院及的院落作为自营特色民宿区A区。其余物业作为康养度假民宿区B区 A区 结合现代国际元素，打造流行派对空间。 关键词：主题独院，时尚，国际化元素，定制消费，强IP 优势：劣势： 1、交通便利2、绿化率高，空气清新3、私密性强4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚
3、落的开展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、全新组合模式，适应性有待考证2、自成IP与工程本身环境关系不大3、管理难度相对较大 时机:威胁： 1、消费迭代更新2、大成都范围内缺乏相应业态3、本身工程架空层适合这种业态4、自成IP，易造网红，易推广5、快速聚集人气，为后期物业销售打下根底对原住村民和周边村民影响较大 优势： 劣势： 1、交通便利 2、绿化率高，空气清新 3、私密性强 4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落的开展政策 5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片 1、全新组合模式，适应性有待考证 2、自成IP与工程本身环境关系不大 3、管理难度相对较大 时机: 威胁： 1
4、、消费迭代更新 2、大成都范围内缺乏相应业态 3、本身工程架空层适合这种业态 4、自成IP，易造网红，易推广 5、快速聚集人气，为后期物业销售打下根底 对原住村民和周边村民影响较大 B区 将B区打造成为园林式健康养身度假别院，集养身、餐饮、民宿、度假于一体的大型健康养生度假别院群落。其主要针对以70，80后为主的“上有老，下有小家庭亲子度假型消费群体。 优势：劣势： 1、交通便利，距成都市区1小时车程。2、工程内空气清新，绿化率高3、工程私密性强，曲径通幽4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落的开展政策5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片1、区域开展较早，整体陈旧，老化2、类似竞品同质
5、化3、村民返迁造成管理不便4、针对的客群消费较理性 时机：威胁： 1、一院一主题，打造共享民宿小院2、全新的农企合作模式，投资小风险可控1、可复制性强，同质竞争剧烈2、后期经营缺乏持续竞争力 优势： 劣势： 1、交通便利，距成都市区1小时车程。 2、工程内空气清新，绿化率高 3、工程私密性强，曲径通幽 4、契合友爱镇打造“乡村会客厅，主题民宿聚落的开展政策 5、有区域优势，中国农家乐发源地的名片 1、区域开展较早，整体陈旧，老化 2、类似竞品同质化 3、村民返迁造成管理不便 4、针对的客群消费较理性 时机： 威胁： 1、一院一主题，打造共享民宿小院 2、全新的农企合作模式，投资小风险可控 1、
6、可复制性强，同质竞争剧烈 2、后期经营缺乏持续竞争力 最后：A、B区恰当融合可以快速会聚人气，使之成为网红景点，并促进后期业态形成。最终促进物业销售。 五、营销推广 一、目标客源：70，80、90后社会消费主力人群。目标人群画像：猎奇、时尚、高消费、国际化元素 二营销思路： 1. 有主动营销快速过度到自媒体营销 2. 强IP，易推广，多渠道 3. 圈层营销，渠道合作 4. 搭建平台，吸引更多主题民宿经营者来共同打造 总结：锁定目标客源人群，以强IP，主题活动营销，快速切入市场，形成口碑效应。并利用主流营销平台推广，形成粉丝群，吸引人气，吸引商家。助力整个院落剩余物业的去化，差异性补充郫都去友爱镇现有的经营性业态。结合国际时尚元素，打造乡村镇新农旅结合示范性特色民宿院落标杆。
