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1、高攀项目商业广场市调及初步设计汇总 营销策划部 王毅一、 市调论证的切入点、方式和计划说明高攀项目位于成都火车南站临近区域，与机场高速高架出入口无缝接驳，背靠桐梓林、新希望片区，与科华路中央商务区紧邻，考虑规划商业广场作为项目的一个定位方向是公司高层前期既定的考虑。本次市调论证通过对已知成都近40余个不同年代、不同规模、功能规划各异的知名商业广场项目进行筛选，选择6个具有代表性和参考价值的目标进行实地市调，尽量深度挖掘不同地段、不同商圈、不同商业氛围下的商业广场的特性，找到商业广场从设计规划上成功的共通点，再分析商业广场新的发展趋势，结合高攀项目在火车南站所具备的未来发展前景，推断出高攀项目的
2、大致设计要求和规划要点。1、 市调目的通过市调解决高攀项目商业广场产品设计需求的问题，找到高攀项目从市场定位角度和与自身属性相匹配适合的商业广场模式及招商业态划分。2、 市调思路对成都区域内各种形态、不同体量的的商业广场作市调，从扩大拓宽商业广场的调查面上对各类型商业广场做分解，获取其建筑构造、设计思路、功能划分、商业要求、业态划分、招商考虑等最具参考价值的信息，为高攀及商贸园项目的产品设计提供有力的支撑。3、 市调要求对市内各种形态的商业广场展开广泛的市调，收集各市调项目的基础信息、建筑构造、功能设计、商业信息等重要资料，尽量了解项目设计过程中出现的问题和解决的办法，能与对方项目部、管理部门
3、人员面谈了解更多深层次信息，市调的项目需拍照记录。4、 市调计划从7月21日至7月28日调查成都城区内6个不同类型、不同体量的商业广场，分区域进行市调，大方向分东南西北，小方向分为不同商圈，由市中心至一环、二环、2.5环，合理安排线路节省市调时间，以求达到最高的效率和得到最佳的效果。5、 目标选取经过搜索查询选出成都40余个知名商业广场：博瑞优品道广场、大地.新光华广场、嘉信茂广场（交大路）、汇龙湾广场、铂金城购物广场、金色夏威夷、新城市广场、千盛百货广场、双楠置信广场、罗马假日广场、大世界商业广场、玉林生活广场、丰德国际广场、百联天府购物中心、蓝色加勒比广场、万达广场、东方新城广场、新视界广
4、场、大陆.玉沙生活广场、SM广场、第五大道、高地中心、财富又一城、仁恒置地广场、中环广场、上普国际中心、EGO潮流广场、时代华章、香槟广场、郁金香花园广场、东方时代商城、时代广场、来福士广场、第一城、银石广场、喜年广场、仁和春天广场、金沙时代生活广场、成都华置广场、群光广场。通过市调任务需求和市调工作重心的明确，我们选取十个商业广场项目进行市调研究，以下是属性划分和分析说明：市调项目名称开业时间区域归属属性划分分析说明优品道广场2009年新光华商圈、2.5环居、购、休、娱商业广场典型项目新光华广场2006年新光华商圈购、居、餐、休、娱、办有商业街及商业分块汇龙湾广场2002年老会展商圈、西门购
5、、休、餐、娱购物广场模式（失败）新城市广场2005年骡马市商圈购、居、休、餐、娱大型广场典型项目金色夏威夷2003年骡马市商圈餐、居、办、娱、休小型广场典型项目万通商城1988年火车北站旁购、餐、娱、住火车北站商业项目将选择的市调项目分成四组进行市调，其中的汇龙湾广场为失败案例，方便我们在项目设计中规避设计上的硬伤和招商运营方面避免走弯路的情况。二、 分块市调信息采集及分析1、 博瑞.优品道广场2010年外立面实景图此次市调外立面实景图基本信息：开发商名称：博瑞地产 开业时间：2009年4月25日 占地面积：约25亩总建筑面积：35000平米 商业组成：购物、休闲、娱乐 属性：2.5环商业设计
6、构造： 外部构造：高4层，外立面由多组几何分割形状组成，主体材料为钢结构和大面积有色玻璃，注重凹凸视觉效果，极具时代感和时尚元素。近半年外立面经过改版处理，由原来的里面多色块拼接变成较为素雅有品质感，变得更为符合各年龄段人群的审美要求（原立面效果更吸引年轻人而易让中老年人产生排斥心理），临青羊大道广场面宽近170米，建筑楼体面宽近150米，广场临街面纵深超20米，设置小型水池、多组环形休息座椅、购物广场主入口；临瑞联路广场面宽近75米，建筑楼体面宽近60米，广场临街面纵深超30米，设置部分地面停车区、购物广场次入口、人人乐主入口、及装饰绿化带、多组环形休息坐椅、部分地带下沉或造坡处理（+-0.
7、2米）；后侧面设置人人乐地下停车场出入口、卸货通道、超市员工出入口、人人乐免费交通车停靠区，区域宽度近10米，进深80米，由围墙与优品道住宅区彻底隔离；临优诺国际面为25米宽绿化通道，往里走为半开放式花园，属优品道住宅区。 内部构造：1F，青羊大道、瑞联路侧沿广场外侧商铺多数可内外开放，层高5米，柱距8.5米；内部为整体购物商场形态，层高4.5-5.5米，主入口处达6米层高，商铺为半开放式形态，面积分割为8120平米，人人乐超市主入口扶梯与购物商场无缝连接，柱距分为7.2米、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。23F为超市及小型配套商铺区域，大面积开放区域无隔墙，层高56米，柱距分为7.2米
8、、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。4F为仓库、半开放大型商铺区域，仓库为独立封闭，占4F面积近半，有独立货梯。其余区域为大型铺面，面积都在100平米以上，铺面可独立分割或打开拼接，最大面积可扩至近1000平米，层高超5米，柱距分为7.2米、8.5米两种，分区域设独立防火卷帘门。楼顶可上，有网球场地四块及独立的配电间、电梯控制区。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：博瑞优品道广场项目1.5公里范围内居住小区达到20多个，人口接近70万人，是城西地区居住密度最高的区域，多数为高档居住小区，商圈内居住人口具有高文化、高收入、高职位的特点，城西由于其优于玉林的人口结构，其商业发展也将成为
9、继玉林后的另一个时尚区域商业中心。金沙-光华区域的人口激增，带来了巨大的消费空白，但由于城西商业发展较慢，区域商业消费发展现状不均衡，优品道商业项目正是以此市场为依托进行设计、建设，优品道商业项目的定位是成为金沙-光华区域的商业中心，依托其2.5环黄金眼位的地段优势，辐射整个项目35公里半径的西门区域以及三环外泛光华大道区域。 设计推广思路：优品道广场之于整个优品道413亩项目，是在其2004年住宅始建之时确立的商业配套项目，在06年住宅交房后，商业广场启动，而周边同期楼盘也在此时间密集推出并有大量业主入住，09年优品道广场开业后，正好填补商业空缺，区域商气初步形成并稳步递增，于是10年初启动
10、其19层写字楼+商业裙楼“优诺国际”，成为其商业配套的进一步拓展及写字楼楼宇经济的匹配，由此，整个优品道项目的产品线全盘完成。目前招商及运营信息： 招商信息：主力店入驻为超10000平米的人人乐超市旗舰店（从修建阶段的家乐福到完工后更改为人人乐），为区域档次最高、规模最大的人人乐超市，23F部分的超市外配套小商业区为人人乐统一引入的餐饮、娱乐配套；其次为一楼统一招商的精品购物商场。入驻品牌有化妆品：资生堂、SK-II、雅诗兰黛、倩碧、碧欧泉、香奈儿；女装：欧时力、淑女屋、Tennie weenie、宝姿、哥弟、阿玛施、W.DoubleuDot、CK、La pargay、艺之卉、SCOFIELD
11、、Cocoon、Mind brige、竹诗雨等；男装：马克华菲、杰凡尼、威可多；饰品：施华洛世奇等。另有品牌商业配套入驻：U+SPA小镇、天才宝贝儿童早教、恒宏羽毛球馆、金宝贝早教、良木缘、QS、屈臣氏、先锋健身、悠悠美食城、欧洲房子、711连锁、DQ、肯德基等。 运营信息：整个优品道广场物业产权大部分由博瑞持有部分出售，人人乐超市由于区域消费需求旺盛，目前已正常运营2年，从人流量、销售总额上来看整体表现优秀，在成都多个人人乐超市中名列前茅。一楼的购物商场所引入品牌也符合此地段的消费水平，整体营收不错。其余独立的品牌商业也因为品牌影响力以及市场需求在市场上的表现良好。由于优品道的招商渠道较为正
12、规（分为人人乐统一招商及优品道独立招商），其业态规划也比较整齐，招商结构合理，各品牌档次与整体商业广场形象匹配度极高，是高攀项目需重点参考的对象。值得高攀项目参考之处： 商业主楼体外广场的大面宽、大纵深的设计有利于聚集商业人流和塑造广场档次。 将大型超市的卸货通道及超市员工出入口以及交通车停靠位设置在广场背面，规整整个商业临街面功能划分使商业广场井井有条。 在2.5环地段提前做好区域商业需求预期，以1.5公里半径寻找整个项目的商业依托和需求，以此确立整个广场的定位。 与项目档次匹配的主力店+有号召力的品牌店入驻是在短时间内盘活10000平米级别体量商业广场最有效的手段，也是最有安全边际的方式。
13、 外立面设计应参照区域人群定位来选择最大适应性的方案，不要过于前卫，需讲求扯眼球与实用主义的最佳平衡点。2、 大地.新光华广场基本信息：开发商名称：大地房地产 开业时间：2006年 占地面积：约92亩总建筑面积：21.5万平米 商业面积：6.2万平米 商业组成：购物、休闲、娱乐、居住、餐饮、办公 属性：集餐饮娱乐、购物休闲、商务办公、景观住宅于一体的超大规模体验型文化休闲商业广场。参考图片：总评效果图此次市调光华村街临街面实景图设计构造： 外部构造（商业广场部分）：商业广场部分由一栋5层购物中心、一栋13层写字楼和两栋15层公寓楼合围组成，中间辅以两层连接通道相连，并在写字楼、公寓之间突出商业
14、裙楼造型达到视觉上整体效果，楼梯中央夹隔出一条独立的商业步行街，其间设计四架天桥连接写字楼商业裙楼与购物中心，使整个商业区域四通八达。拥有超宽的临街面，在光华村街侧的广场面宽达到260米，广场进深达15-20米，设置地面停车场、地下商业出入口、地面购物休息区；在家园南街、家园路、光华巷街面呈弓型走向，临街面长度近500米，广场进深10-25米，设置地面停车场、花园、地下停车场出入口、公寓侧走廊及出入口、人人乐超市员工出入口、两处独立的卸货口、人人乐交通车停靠点。写字楼与公寓楼体连接处衍生出圆弧型空中花园与观景平台，配合两者间商业裙楼的过渡，使两者无缝连接。购物中心面宽约115米，进深平均约50
15、米，立面大面积玻璃及钢结构框架组合。写字楼面宽约85米，进深约20米。内部构造：购物中心柱距89米，1F层高超5米，整层拉通经营面积约3500平米，分区域设独立防火卷帘门，外围为临街面商铺围绕，经营面积约1500平米。25F层高均超4.5米，分割为百货部分与独立商业区域，整体百货部门超10000平米；写字楼柱距78米，1F层高超4.5米，分割为20200的商铺，23F层高4米，单层可大面积自由分配分割，413F为写字楼区域，层高约3.3米；公寓楼部分柱距7.58.5米，1F层高超4.5米，分割为20120的商铺，23F层高4米，415层为公寓区域，层高约3米。内部商业街长度约230米，宽度1218米，内设沿路绿化带、空中走廊、天桥。项目市场切入点与设计思路： 项目市场切入点：新光华广场位于光华片区的核心腹地，具有辐射光华片区以及整个城西的战略优势。广场周边，四川省党校、省行政干部学院、西南财大、川师大草堂校区、信息工程学院、省舞蹈学校、成都医科专业学校、四川烹专等大中专院校遍布；项目1.5公里范围内居住小区达到20多个，人口接近70万人，是城西地区
