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1、 联创地产顾问项目经理工作手册二七年六月目录第一章 联创经理人行为指引第二章 联创价值观第三章 项目档案第四章 月计划/月总结第五章 现场表格的使用第六章 考评套表第七章 代理部财务管理制度第八章 认购书、房号等业务管理第九章 项目经理掌握销售折扣的原则第十章 代理部例会及考勤制度第十一章 销售代表工作手册前言致联创所有管理人的公开信致辛苦工作的联创管理人员：联创要努力提高服务质量和工作效率以满足房地产市场的需要，而你在其中扮演着至关重要的角色。没有你和你工作的责任心，联创将无法提供客户应得到的独具特色的联创优质服务。作为联创的管理人，你和你的管理团队，就是联创在客户中的形象。联创董事会希望你
2、能拥有这样一种境界和理念专业的风范、创新的精神、互助的团队和真诚的服务。本指引是联创总结了过去管理人员遇到过的一些困扰，和通常职业经理人应注意的一些细节问题，提供给你，作为联创经理人行为规范的指引。到目前为止，我认为只有这样才能使你在工作中更清晰和更愉快，也能使你的团队更有联创的特征。“具有共同方向和群体意识的人们会更快、更易达到他们的目的，因为他们是在相互推动下前进的。”只有成功的联创经理人，才能造就联创成功的团队，重要性是不言而喻的。董事长：侯敬捷第一章 联创经理人行为指引一、经理人的基础：1、 你是联创员工的模范；2、 因此员工的基础要求（员工守则）你会完全达到；3、 你是公司价值观的传
3、播者（做事、做人）。如果你做不到和公司价值观一致，你还不具备联创经理人的起码要求；4、 作为经理人，你的职责不仅是做事，更重要是影响和培育你的下属，以具有联创的风格。二、对你的上级1、 坦率直言、清楚明白可以：以口头沟通方式向上级说明情况，要求协助；以书面形式向有关各级通报情况，要求协助；紧急事项可以直接向最高层汇报；忌：话说一半，或曲折委婉，让上级去猜你心里的意思；不好意思强调自己的困难或利益；认为上级应该了解或已知晓情况而不沟通，坐等安排。、条块清晰、不回避矛盾应该：向你的直接领导请示、批审业务；回避矛盾，含糊过关； 报喜不报忧，只强调本团队优点，讳疾忌医、上级交代的事情，应积极处理并按时
4、或及时回应应该：不论结果如何，及时作出回应和交代；当你有困难时，如实相告；忌：拖延；含糊弄一个结果，而不说明（草率应付）。、及时反映本团队和公司出现的问题作为经理人，你有责任将问题及时上报：你所在团队存在的问题及员工对公司的意见；顾客和合作者的问题和意见；社会其它人士对公司的意见；及时向上汇报。三、对你的下级、 让你的下级清楚明了你的安排如有可能，最好让下级复述你的安排；让下级清楚你要求的工作标准和工作完成时间；询问下级有何要求；忌：事先不交代清楚，事后横加指责，从而丧失管理人的风度。、 与下级保持理性的工作关系维持团队的合作精神和整体工作氛围；对表现好的员工，当众表扬；对表现差的员工，不要当
5、众批评，应个别沟通，但要让大家知道现象不可取；忌：与下属拉拢非工作性质的私人关系，这将使你的公信力倍受怀疑，团队将不再是个整体；任由团队气氛自由发展，而丧失了敬业精神；、 上情下达，维护公司形象你在团队中就是代表着公司的形象，有责任将公司要求的事项传达给团队中的每一个人；向员工宣讲，公司之所以这样做的理由，如果你朋困难可以寻求帮助；只有公司明确要求传达的，才能布置传达；忌：为了讨好下级，使自己在团队面前与公司分离，或对立，装扮成是小团队的利益代表者，这样做将严惩阻碍公司的整体安排，也严重降低你在团队中的威信；在下级面前评价和议论你的上级（工作风格或工作安排），向下级发牢骚，这对你开展工作是非常
6、不利的，也不要指望团队能增强向心力。将公司管理人会议上的内部争论，扩散到会议之外（家人、朋友、同事、下级）以便推卸自己的责任，而这正是团队涣散的典型。、 情绪控制情结控制是联创管理人成熟的表现；只有你能控制自己的情绪时，你才能有效率地管理团队，才能有效地为顾客服务；忌：在情绪波动时做决定；对人（员工、合作者、开发商、顾客）的感观和感情影响对事（工作）的状态，这样有时将使你不得不做出违心的承诺而后悔。、 20/80原则与公平培养下属首先应有公平的环境，让下属展展示才华；20/80原则只适用于那些自愿努力的下属；让肯负责任的下属负起责任；忌：内部管理人会议上不表明真实的想法； 只表达你认为公司高层
7、想听的意见； 将会议的争论，尤其是有关员工的评价，在会议外传播；会议上不说，会后有意见。、管理人会议要明确思想与会人要明确会议的目的、目标；对决定不明确的地方及时发问； 当思想不统一时，可以不做决定，但一旦有了决定，须明确如何向下传达； 你的会议记录应作保密处理。五、对客户理性的服务关系；忌：过度的私人来往，影响你对工作的判断；不因为你与客户代表的私交，影响公司与客户公司之间的工作利益。六、清廉、 管理人的利益是公司直接保障的管理人因职位、工作而直接由公司平定和给付；管理人因利益问题的困绕，可与直属上级或人力资源部沟通，直至向公司董事会反映，这是受到公开欢迎的；管理因公司的职位而产生的公司以外
8、的收益礼品、奖券、酬金等必须向公司申报。、 切忌收受合作者、顾客或其它方面的任何回扣、好处费、辛苦费和介绍费。这些名目繁多的“好处”将产生如下恶果：无法向顾客提供规范的服务，也不可能一视同仁地对待联创的客户；严重干扰管理秩序。七、操之在我世联经理人应：勇于承担责任，我们应该清楚这一点才使我们成为经理人；将压力化为行动的理由；敢于学习和象一个专业经理人系统性的目标、计划、落实和总结；下情上达，发现问题，并提出你的看法。本行为规范是联创经理人行为的依据，是联创对经理人的评判尺度，公司各部门将定期或不定期地对经理对照考核。第二章 联创基本价值观和管理原则一、核心价值观追求第一条：联创的追求是在房地产
9、咨询领域为顾客挖掘价值、节省交易成本、降低专业风险并实现利益。依靠不懈的努力，使自己成为亚太地区一流的领先企业。为了使联创成为亚太地区一流的咨询机构，我们将永不进入地产开发产业。通过市场无依赖的压力传递，使联创永远保持对市场的客观和冷静。员工第二条：认真负责和管理有效的员工是联创最的财富。尊重知识、尊重个性、创新、团队精神和不因工龄、年资、过去功绩而迁就员工，是联创事业可持续成长的内在要求。精神第三条：热爱生活，注重声誉，健康和阳光气息的人生是联创追求的精神品格和力量的泉源。责任意识、创新精神、敬业勤勉、团队协作是联创企业文化精髓。廉洁、做小事、做足功课、不懈进取、切合市场是我们行为的准则。利
10、益第四条：努力探索咨询行业的内部动力机制，并使联创在顾客、员工、合作者之前形成共赢局面。利益是价值的体现。二、基本理念质量第五条：联创拒绝提供连自己也不相信而且难以引起自尊的产品和服务。服务的品质和专业水准是联创的自尊、自信，并因以取得顾客的信赖。专业技术第六条：联创没有什么可以做为专利的技术，广泛地吸收房地产市场最新成果，虚心向国内外优秀企业学习，不断地创新并形成可实施的操作系统和规范，以卓越的专业实践立足于行业。利润第七条：我们将按照可持续成长的要求，设立每个时期的合理利润率和利润目标，而不单追求利润的最大化。发展原则第八条：联创不单纯追求规模上的扩张，而是要使自己变得更有价值，更优秀。三
11、、价值分配价值创造第九条：我们认为知识创新、劳动、管理及资本创造了联创公司的全部价值。价值分配形式第十条：联创价值分配形式为工资、奖励、各项保险、机会、职权、培训、红利、股权、以及其它待遇。价值分配原则第十一条：效率优先、兼顾公平、可持续发展，是价值分配的基本原则。高层管理者分配依据：对可持续发展的贡献，突出才能、品德和所承担的风险。按劳分配的依据是：能力、责任、贡献和工作态度。价值分配的合理性第十二条：合理性的标准是公司竞争力和成就，以及全体员工的士气和对公司的归属意识。四、基本经营策略发展速度第十三条：联创必须达到和保持高于行业平均的增长速度和行业中大部分竞争对手的增长速度，以增加企业活力
12、，吸引最优秀的人才和实现公司各种经营资源的最佳配置。同时，高层领导必须警惕长期高速增长有可能给公司组织千万的脆弱和隐蔽的缺点，必须对成长进行有效的管理。经营规模第十四条：联创只有在以下三项条件（或其一）成立时才会进入新的成长领域：、 市场相关、技术相关、有长期发展前景并且确信能够在该领域中顾客作出与众不同的贡献时，才进入新的领域（或地域）。联创的扩张前提是不影响产品和服务品质。经营方式第十五条：我们中短期经营方向集中在房地产策划、代理和物业评估的业绩和质量上，争取在对房地产市场理论与实践结合方面重点突破、系统领先，摆脱在低层市场上恶性角逐的被动局面。同时建立在不同地域和相关产品业务的基础。联创
13、事业的发展应紧紧围绕共享而展开。经营模式第十六条：抓住机遇，靠对市场和项目研究的高度投稿和关注，获得每一个项目的基本价值评判，不交行货、不过度承诺。在服务过程中不断优化服务品质、降低成本从而扩大和巩固在战略市场上的主导地位。最终业绩优异的价格性能比是我们竞争力的基础。我们将努力在公司形象、业绩展示、专业精神、服务稳定性上赶超国际同行的水准。服务标准第十七条：建立完善的顾客服务标准模式和网络建设模式，向顾客提供专业化和水准标准化的服务。顾客的利益就是我们生存和发展根本利益。技术研究与开发第十八条：顾客的要求、市场的变化引导我们的研究开发方向。建立对顾客和市场可把握变化的资料库、提供信息网络系统，
14、建立行业秩序和更深层次的前瞻性研究是联创追求的目标和骄傲。市场地位第十九条：联创的市场定位是业界最佳中介咨询机构。品牌、营销网络、服务和市场份额是支撑联创市场地位的关键要素。区域战略市场争夺和具有潜力的市场开发从而形成联创的优势地位。五、基础组织原则基本原则第二十条：联创组织的建立和健全须：、 有利于强化责任，确保公司目标和战略的实现；、 有利于简化流程，快速响应顾客的需求和市场变化；、 有利于提高协作效率，降低管理成本；、 有利于促进创新和优秀人才脱颖而出。组织建立第二十一条：建立组织须：、 联创是一个整体，这要求任何新建立组织（包括合作）保持统一的联创标识和控制权；、 必须是事业的增长点；、 必须在一定时期内基本稳定。管理程序第二十二条：严密的可操作性工作程序是组织提高工作效率和水平的保证。联创人在工作不谋私利，又何必回避程序？因此任何组织的成熟也意味着程序制度的完善。绩效考评第二十条：联创人工作优秀，是因为我们：、 具备良好的职业道德，有强烈的事业心；、 工作
