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1、关于旧住宅区改造的几点思考 市区旧住宅区改造按照5年计划(34个小区）有序推进,目前已经进入第四个年头，经过各方努力,已完成21个小区的改造任务，改造成果显著，并且得到了大多数居民的肯定和认可，同时，由于各种因素的影响，在改造中及改造完成后出现了诸多问题，给旧住宅区改造带来了负面影响。旧住宅区改造目前主要存在以下几个问题: 一、前期工作中的问题 1、设计方案确定后按规定都进行了上墙公示,但由于张贴范围未细致到每个楼道，也因为创卫及创文工作，方案张贴后不久就可能给巡查人员清除,造成施工期间居民因不清楚改造方案阻挠施工且投诉较多。 2、设计单位在现场踏勘过程中不仔细,以至于改造方案出现东、南、西向
2、卫生间遗漏,居民户数有出入,地下车库未发现等诸多问题，造成施工期间相关设计变更井喷,并严重影响施工进度和造成无谓的居民投诉。 二、施工中的问题 1、小区改造主通道均为沥青混凝土路面，由于小区改造施工未使用压路机、水稳层浇筑完成后就开放交通以及水稳层浇筑与路面浇筑两道工序间隔时间较长,造成水稳层坑坑洼洼极不平整影响整体质量。 2、施工单位在开工前办理的强制工伤保险仅仅涉及作业工人及项目管理人员，作为第三者的小区居民并没有包括在内，虽然在施工过程中各责任方均重视安全生产工作，但由于改造施工作业面人为影响因素繁多，造成各个工地会有居民受伤事故发生。 3、按照设计图纸要求小区改造必须做到雨污分流，但由
3、于施工单位技术交底不及时不彻底,也因为现场施工作业面多施工员分身乏术，造成个别位臵出现雨污合流的情况。 三、完工后的问题 1、小区改造完成后，施工单位退场进入质保养护阶段,但由于施工单位不重视和人手不够,造成已完工小区居民关于绿化、管道、路面等的投诉不断。 2、小区改造完成后,底层店面及柴火间不申请也不报告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞严重。 上述问题已经严重影响了旧住宅区改造的成效，给小区居民造成了困扰和不便，也给旧住宅区改造工作带来了负面影响，因此急需想对策出办法解决已经暴露出来的问题，使旧住宅区改造工程真正成为惠及居民的民生工程，根据本人四年旧住宅区改造管理的经验以及
4、其他渠道的信息汇总，特提出以下几点对策及建议: 一、前期工作的建议 1、撇开小区居民声称不知道改造方案的真假不说，改造方案单单在小区公告栏及个别位臵张贴，受众人群确实偏少，建议今后改造方案采取多渠道多层面公示，可以利用政府官方网站以及本地人气论坛进行网上公示，并且在公示中主动突出以往小区改造居民阻挠施工的多发问题，譬如化粪池、电力变压器、燃气调压柜安装位臵等，以便在改造施工开始前暴露问题以及解决问题，从而减少开工后居民阻挠施工事件的发生。 2、设计方案的不成熟、不周全是造成现场变更、投资增加、进度滞后、居民投诉等问题的主要因素，建议今后在设计合同中增加相关具体问题的处罚条款，并严格执行到位,另
5、外,需要努力找到原房屋排水图纸，并以此为基础编制改造方案，在一定程序上弥补现场踏勘的不足。 二、施工中的建议 1、为了保证水稳层的压实度应该使用压路机进行压实，但由于小区主通道存在检查井数量多的实际情况,给水稳层压路机作业造成了很大难度，建议水稳层施工时增加部分工序解决压路机通过检查井的难题，并且根据道路实际情况选用合适型号的压路机进行压实作业,从而保证水稳层浇筑完成后的压实度及平整度，另外，水稳层压路机的使用也可以在沥青面层施工前先行校验检查井是否会发生蹋井事故，进而避免沥青路面浇筑时发生蹋井影响施工质量及进度。 2、在旧住宅区改造过程中安全生产始终是重中之重,小区改造施工不单单就是作业工人
6、的安全，还包括小区居民的出入安全，建议施工单位在做好现场安全生产工作的同时，为了转移施工风险以及节约施工资源，在强制工伤保险的基础上自愿投保第三者意外险，从而在发生居民意外受伤事故时，能够联系保险公司及时启动保险理赔程序，进而实现工程进度少耽搁或者不耽搁。 3、旧住宅区改造最主要的任务就是雨污分流,分流不彻底会造成改造效果大打折扣以及居民投诉等众多不利影响，在已完成路面结构的情况下，返工整改对路面整体质量及观感都会产生严重影响，建议在施工合同条款中单列关于雨污未分的处罚条款，以经济处罚的形式推动施工单位完善技术交底制度以及项目部管理制度,从而确保旧住宅区改造在施工阶段就实现彻底的雨污分流，而不
7、是等完工后采取返工整改的被动手段。 三、完工后的建议 1、由于施工单位在小区改造完工后就会把项目部管理人员及工人转场至另外新开工的工地，造成已完工旧住宅区在等待竣工验收及质量保修期间缺人甚至无人管理，从而引起居民关于管道堵塞不能及时疏通、绿化杂草不能及时拔除等众多问题的投诉,建议制定质保养护制度,明确施工单位的养护人员及养护时间，并将质保养护不到位列入施工合同处罚 4条款，以合同和制度来促进施工单位养护的主动性和积极性。 2、由于小区改造完工后相关人员都已经撤离,居民乱接乱排经常无法第一时间发现,从而人为导致雨污分流不彻底,管道发生非正常堵塞,管道开挖处路面凹凸不平,建议安排专门人员结合质保养
8、护制度进行现场巡查,发现乱接乱排情况及时上报相关执法部门，并与社区做好沟通对接,确保乱接乱排现象早发现早制止早整改。 旧住宅区改造是一项提高群众生活品质，提升市容市貌,体现政府惠民政策的艰巨工作，做的好坏直接影响到群众的生活、城市的形象、投资的价值、政府的脸面，所以作为旧住宅区改造项目负责人的我，必须加强学习、善于总结、勇于探索，对岗位负责、对自己负责、对群众负责，为把旧住宅区改造项目做的更好、群众更满意而努力。 第二篇：老旧住宅小区改造后的物业管理副本老旧小区物业管理现状及思考 老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来,尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财
9、力对我区多个老旧小区进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题.在已改造的老旧小区中,有物业管理的为数很少，多数小区无物业管理.如何不让老旧小区改造的成果“昙花一现”，是老旧小区改造后亟待解决的问题,本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后的物业管理。 一、老旧小区改造的基本情况 牡丹办今年共改造老旧小区23个,改造建筑面积为40万平米，63栋楼，334个单元，5589户。现已拆除了160处违建、15个自行车棚、145个配建棚厦.指导各改造小区成立了21个业主委员会。改造后的老旧小区，楼顶、地面、墙面明显改观，增设了各类健身器材和休闲设
10、施，居民和业主普遍感到满意,改造成效十分显著。 二、老旧小区改造后在物业管理上普遍存在的问题及原因 目前，牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以下问题： （一）开展常规性物业管理条件先天不足.老旧小区虽 1然经过了改造,但老由于建设时间早、建设主体多元化,小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因,小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大，如扬帆小区，总建筑面积为6.54万平米，6栋居民楼,东西南北有6个大门供居民和各种车
11、辆出入。平安二道街紧邻小区北侧，小区4号楼各单元门邻平安二道街，整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街，管理起来十分麻烦. (二）老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现.老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。 1、物业管理用房配置严重不足.虽然在老小区改造整治过程中,街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。如交通局小区，建筑面积只有0.49万平米，本不太宽敞的院内正中间又有一个诺大的供热站用房,居民活
12、动的空间已很狭窄，根本无处建物业用房。 2、小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企 2业收入比较困难.许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位.虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出,容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意,这也很难达成统一意见。如新立小区，不仅整体空间小,而且建筑格局本身不规整，很难划分出车位。 3、一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件.物业企业效益的实现,取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得.相
13、当部分小区管理区域较小,投入产出比较低.如环卫局楼,总建筑面积0。85万平米，只有116户，物业管理分摊成本相对高，物业企业不愿进入.类似的小区还有加油站1组、2组居民楼。 （三）老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。 物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证.但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。 对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难；而更主要的是老小 3区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，
14、以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利,应该由政府掏钱。另一方面,一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。最典型的就是朝鲜一区，业主基本属于上述情况,还有相当一部分房屋出租给小生意人和外来人口,且民风彪悍，物业费根本收缴不上。 对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下,除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费,由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分
15、困难。 综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看,反映了三方面的突出矛盾： 一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足;二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行,但要政府对老旧小区的物业管理扶持力度还需进一步加强。 三、老旧小区改造后实现长效物业管理的建议与意见 4老旧小区整治改造后实施长效物业管理，是事关现代文明社区建设的大事，也是体现政府公共管理能力的一个重要方面。我们认为,物业管理市场化运作是老住宅小区社会化管理的基本方向，下一步的关键是要使物业管理走向规范化、长效化。可以考虑的办法措施有: 1、切实把握老旧小区实施长效物业管理机制的原则。老小区的长效物业管理有其特殊性，应该在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行基本方向的前提下,切实把握以下几个原则： 一是市场机制原则。应该遵循市场经济规律，按照社会公共管理社会化、市场化的要求落实管理机制的长效化,逐步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会管理不计成本、公共服务一味依赖政府投入的思路和做法。应该按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式,在实践中既要体现政府的工作导向性，给
