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1、花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告开发部:余海东 黄刚山2009年6月26日目 录第一部分 地块情况3一、地块地理位置3二、地块主要参数5三、地块背景6四、地块现状7第二部分 宏观环境简介11一、花都简介11二、近期经济简介11第三部分 房地产市场分析13一、花都近年房地产开发投资情况13二、酒店市场14三、写字楼市场17四、商业发展情况19第四部分 项目综合可行性分析21一、地块优劣势分析21二、开发可行性分析22三、结论22第一部分 地块情况一、 地块地理位置地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里新机场区政府本地块在建的嘉华皇
2、冠酒店（五星）在建的皇冠酒店合和新城村民自建房君悦大酒店（4星）云峰大酒店（准4星）本地块二、地块主要参数土地位置花都区迎宾大道面积67784平方米（净用地47819平方米）总建筑面积133893平方米用途商业金融用地规划条件容积率2.8建筑密度40%绿化率30%建筑高度48米起始价 （人民币）13362万元； 楼面地价998元/平方米保证金 （人民币）1300万元挂牌时间2009-6-9至2009-7-16开工时间约定时间为成交之日起18个月三、地块背景地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项
3、目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争嘉华集团在花都发展简介： 嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。该集团在香港的地
4、产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目 嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式 住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。 2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目 2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价四、地块现状周边建筑物情况东面为嘉华集团在建项目；西面紧邻华锯君悦酒店；南邻迎宾大道，过迎宾大道对面为香港合和集团早期开发的合和
5、新城，地块南部夹住嘉华皇冠酒店主体楼北部为居民自建房区，另有一栋村民活动中心办公楼地势地貌地块已做平整，并有围墙围住交通临主干道迎宾大道，北通花都城区，南接国道、高速等，交通较便利配套配套较少，主要是几个酒店项目，距离主城区也有三四公里，学校、医院、车站、商场等都相隔较远，主要配套是邻近机场嘉华酒店项目君悦酒店本地块地块东部紧邻的另一栋嘉华酒店楼嵌在地块内部的嘉华酒店楼道路对面看嘉华皇冠假日酒店的主体楼地块北部的小路和村民自建房2第二部分 宏观环境简介一、花都简介花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。总面积970平方公里，户籍人口63万。功能定位：
6、花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。二、近期经济简介自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。2
7、008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%第三部分 房地产市场分析一、 花都近年房地产开发投资情况年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅(%)房地产所占比重（%）200352.214.715.30%28.16%200462.916.612.93%26.39%200571.91914.46%26.43%200686.724.327.89%28.03%200787.941.470.37%47.10%200894.847.113.77%49.6
8、8% 2003-2008年，房地产开发投资增幅持续上升，07年达到高峰，08年增速明显放缓 房地产投资占固定投资的比重也逐年上升，有2003年的28.16%上升到2008年的49.68%，房地产投资对经济的促进作用也越发明显。二、 酒店市场（一） 发展历程早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新
9、兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服务环境。现花都有综合性酒店 47 家，可提供 8000 多个床位，3万多个餐位。到目前为止花都城区还没一家真正意义上的五星级酒店，新世纪酒店曾在2007年被国家旅游局摘掉四星的等级，后来广州旅游局复评，认为是误摘，现在正在冲五星，但毕竞年代较久远，设备装修等已不如新开酒店；君悦酒店也自称为准五星，实际为四星，只有现在在建的嘉华皇冠假日酒店是按五星级标准建设，现在主体已经封顶。机场旁边的诺富特酒店和南航明珠酒店算得上五
10、星级标准。近几年祈福集团大举进入花都的房地产市场，同时也看好花都的酒店业发展前景，伴随地产开发的还有祈福的几个酒店，不过几年时间过去了，真正投入运营的还较少，未来都建好之后也将进一步丰富花都空港周边的酒店市场（二） 客源分析花都酒店客源规模与分布范围较广范，外省市商务客人、港澳及广州周边城市旅游度假客人、每年参加广州交易会的外国游客居多，且每年呈不断上升的趋势。这类客人文化素质层次较高入住酒店的要求较高，个人的消费水平也高另外花都周边如皮革等产业的工厂较多，经常会与客商举行一些产品展示及座谈会等，对高档酒店的宴会厅及大型会议室需求较多（三） 现状分析城区及近郊板块项目等级地址规模房价表备注华锯
11、君悦酒店准5星花都区迎宾大道399号总建：8.1万平方米标间：480元（会员380）；套间：880（会员780）共12层，套间设置在12楼，共20多间，后期还有二期工程，总建约8万方，加上一期500套房间将会达到1300间左右云峰大酒店4星花都区镜湖大道2号/标间：480（团订330）；套间570共218间房间，主要是以团订为主，周末入住率相对较高；会议室租用半天3000元（100）新世纪酒店准5星花都区秀全大道43号总建：5.8万高级双人间：340；豪华套间：51029层，约400间房间，地理位置较好，入住率较高机场板块项目等级地址房价表备注南航明珠酒店5星新白云国际机场工作区空港5路标间：
12、410；豪华套房：800内设置有会议室、餐厅、酒吧，酒店共有客房358间铂尔曼酒店5星广州白云国际机场标间：598：豪华套房：1098设置有会议室、健身中心、餐厅，酒店共有客房410间 城区及近郊最主要的为新世纪、君悦、云峰等几大酒店，都是四星级，除新世纪为城区中心的传统高档酒店外，另外的主要都集中在去机场的迎宾路上 新世纪的客源比较广，外商、投资者、旅游者以及其他高端客户群等，因为他地处城区最中心，邻近商业大道，周边餐饮娱乐等比较发达；而君悦、云峰等则主要针对机场客户，如参加广交会的客商，主要以商务为主，以及附近工厂接洽客户等用途，对会议室的需求较多；机场板块的酒店则与君悦及云峰等酒店客源接
13、近，短暂停留的客人较多，因为太靠近机场，不如花都迎宾路一带的酒店安静、舒适 迎宾路的酒店以团体为主，而中心区新世纪的则团体散客都较多 受季节性影响较大，广交会期间入住率会较高，平时则会比较少三、 写字楼市场（一） 发展现状 数量少，由于花都以第二产业为主，第三产业发展相对还比较滞后，写字楼需求量有限，前几年基本没有像样的写字楼，近年来有所发展，出现了几个主要的写字楼，但总体数量还是很少，纯写字楼几乎没有 不集中，没有形成比较集中的办公区，主要分布在区政府周边一带的新兴区域和秀全大道一带的老城中央 档次较低，发展还处于较初级的阶段 大面积写字楼出租率很差，小面积出租较好，但市场供应量也不大 大面
14、积写字楼主要针对金融保险、律师事务所、房地产企业等，小面积主要针对中小型服务企业 租金低，小面积45元/左右（带装修），大面积最贵的最高档的55元/，管理费310元，平均6元左右 新增的写字楼也以小面积为主，现在在建将售的只有一个正盛广场，主力面积也是六七十方，最小49方 小结：花都写字楼发展阶级低，档次低，数量不多，但市场需求量并不大，出租率不高，租金和售价都较偏宜，虽然经济发展潜力不错，但短时间内也难以有较大改观（二） 个案分析项目名称地址规模面积售价租金水平物业管理费用销售情况钻石商务大厦花都区新华镇公益路23号北座商业中心区1-4层：裙楼（共7200）5-16层：写字楼（共12718.8；单层1059.9）126-230/55元/平方米 （带装修）6元/月08年9月份开租，写字楼共72套，目前招租约一半主要客户是保险公司、金融类以及大公司驻花都办事处等银丰商务大厦云山大道与公园前路交界处中心区占地：2.2万平方米
