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1、国外公寓式酒店(Extended - Stay hotel）的现状200908-28 09：17Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留.Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较,Extended Stay Hotel的特征是:拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房,因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店.1目标市场 在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者(一般在一周以上)。比如：万豪公寓式酒店(
2、Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右.典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在该类酒店出现之前,此类客人一般都只能选择传统酒店.2美国公寓式酒店 （Extended Stay Hotel) 的产品设计 美国的Extended Stay America， Inc （ESA）成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司,同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自
3、我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe Studios（高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档）和Crossland Economy Studios(经济型）.该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。(1）客房设施 Queen-size bed 或Kingsize bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口.每个房间有独立的厨房,包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。(2）服务
4、 酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次.(3）配套 该公司不同品牌的酒店,其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。（4） 收费方式; 以Studio Plus Deluxe Studios为例,每天计价是59美元,每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜。3国外Extended Stay Hotels品牌在中国 目
5、前,在国内按照Extended Stay Hotels设计和经营的酒店主要有如下几家：(1)雅诗阁（ Ascott） 雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。其名下有三个著名品牌：The Ascott(雅诗阁）、Somerset（盛捷)和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset(盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家)、天津(一家）和大连(一家）.(2） Marriott Executive Apartments Extended Stay （万豪行政公寓） 上海明天广场-万豪行政公寓是国
6、外著名酒店管理公司进入国内的第一个Extended Stay品牌。除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay品牌，如Ritz-Carlton的Residential Suites，Hilton的Hilton Corniche Residence 和Six Continents的Staybridge Suites等国际品牌。 与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。资料显示,全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80以上。此外，与
7、传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施,因此更容易管理,利润比传统的高档酒店更高.据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。试探产权式公寓酒店（Extended Stay Hotel）的经营管理http：/文章来源： 转载 2006-0704 11：43:35公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物.但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其
8、相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户,而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场.近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式.这种经营方式的演变,实际上就是国外公寓式酒店(Extended Stay Hotel)的经营模式.虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者,购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见,从市场供求关系来看,国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO，北京申
9、奥和上海申办世博会的成功,预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长,房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel)的市场定位、产品设计（包括服务和配套)和经营管理等方面加以分析，并结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势,运用SWOT分析方法对国内产权式公寓酒店的目标市场定位、产品设计(包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性的探讨。一国外公寓式酒店（Extended Stay hotel)的现状按照字面上翻译Extended
10、Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较,Extended Stay Hotel的特征是:拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括:客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。1目标市场在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者(一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左
11、右。典型的客户群包括:因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等.在该类酒店出现之前,此类客人一般都只能选择传统酒店。2美国公寓式酒店 (Extended Stay Hotel) 的产品设计美国的Extended Stay America， Inc （ESA)成立于1995年,是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司.该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌，分别是Studio Plus
12、 Deluxe Studios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios（中档）和Crossland Economy Studios(经济型）。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。（1）客房设施Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视,因特网接口。每个房间有独立的厨房,包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等.（2）服务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。(3）配套该公司不同品牌的酒店,
13、其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。（4) 收费方式以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元，每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜.3国外Extended Stay Hotels品牌在中国目前，在国内按照Extended Stay Hotels设计和经营的酒店主要有如下几家：(1）雅诗阁（ Ascott）雅诗阁是一家
14、全球排名第二,总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。其名下有三个著名品牌:The Ascott(雅诗阁）、Somerset(盛捷)和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁)品牌；有五家Somerset(盛捷）品牌，分布在上海(二家)、北京（一家)、天津(一家)和大连（一家)。(2) Marriott Executive Apartments Extended Stay （万豪行政公寓） 上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个Extended Stay品牌。除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的Extended
15、Stay品牌，如Ritz-Carlton的Residential Suites，Hilton的Hilton Corniche Residence 和Six Continents的Staybridge Suites等国际品牌。与传统酒店比较,Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此,不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。资料显示,全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80%以上.此外,与传统的高档酒店比较,公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理,利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测,与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起,Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。二国内产权式公寓酒店的定义产权式公寓酒店实际上只是一个房地产品种概念,是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种的投资需求,而开发出来的以公寓式酒店为经营目的的旅游商业房产.其模式是：开发商把该房产的每一间公寓房销售给中小投资者,然后，由酒店管理公司与每一位公寓房所有权者签定一定年限的管理合同，统一对外经营.产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润，对投资者来说也能得
