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1、武汉市房地产市场投资潜力分析武SWOT分析措施是一种公司内部分析措施，即根据公司自身的既定内在条件进行分析，找出公司的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照公司竞争战略的完整概念，战略应是一种公司“可以做的”（即组织的强项和弱项）和“也许做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。分析武汉市房地产市场投资潜力分析第一部分、武汉市宏观经济分析1、经济高速增长l 武汉市实现地区生产总值1,956亿元，比上年增长14.5%，增
2、幅提高2.4个百分点，创历年来新高，且远高于全国9.5的增长速度，从起，武汉市经济步入飞速发展的阶段。【图】全国GDP和武汉GDP的增长率数据来源：国家记录局，武汉市记录局2、固定资产投资加快l 全社会固定资产投资完毕822.20亿元，同比增长27.5%，增幅比上年提高14.4个百分点，达9年来最佳水平。占地区生产总值达到42.03%，创历年新高。从走势上看，起，固定资产投资开始提速。【图】固定资产投资和武汉GDP数据来源：武汉市记录局3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头l ，全市完毕房地产投资233.3亿元，同比增长37.6%，增幅提高3.23，经历了调控，武汉房
3、地产开发投资仍然呈现上扬的趋势。l 房地产投资占武汉市生产总值的比重继续稳步上升，为11.93%，同比增长1.73个百分点。而这一比率在全国仅为6.75%，表白房地产业在武汉经济起着重要支柱作用。l 房地产投资占全社会固定资产投资的比重为28.38%，逐渐成为拉动全市经济发展的重要动力之一。【图】房地产投资占武汉GDP和占固定资产投资比重分析数据来源：武汉市记录局4、城乡居民收入稳步增长l 武汉市城乡居民人均可支配收入9,564.05元，增长12.2%，增幅提高3.18%，增速呈上升趋势，比武汉市生产总值增长率14.5%，低了2.3%，处在合理的区间。【图】城乡居民收入及同比增长率数据来源：武
4、汉市记录局5、个人住房贷款余额飞速增长l 以来,住房分派制度改革为房地产市场的发展提供了动力，武汉市个人住房贷款余额飞速增长，个人住房贷款余额比增长近 14.2倍。从曲线上增幅虽然略有下降，但也达到61.1%，远高于全国35.83%的增长率，阐明武汉房地产市场极为火爆。【图】个人住房贷款余额及同比增长数据来源：武汉市记录局6、价格指数（CPI）略有上扬l 整个指数继续上升，全市居民消费价格指数合计为105.37%，高于全国平均水平103.9%。CPI 偏高，阐明有更多的钱流向了房地产。【图】武汉市居民消费价格指数数据来源：武汉市记录局7、实质利率为负l 从至底，实质利率在保持较长时间为正后，于
5、初初次呈负，并始终下降。虽央行加息0.27个百分点，但实际利率仍然降为-3.57%，促使更多资金流向房地产等高回报行业。【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率数据来源：国家记录局 武汉市记录局8、外资（FDI）l 由于武汉经济蓬勃发展和对市场预期的看好，从起，外商开始加快在武汉的直接投资步伐，FDI投资额达到15.2亿美元，同比增长20.6%。【图】外商直接投资额及同比增长数据来源：武汉市记录局第二部分、武汉市房地产市场分析一、01-武汉市房地产整体市场分析1、投资l 武汉市房地产开发投资额为233.3亿元，同比增长37.6%，增幅9.7，武汉市房地产开发投资自起开始提速。【图】房地产开发投
6、资额及同比增长数据来源：武汉市记录局2、商品房屋施工面积l 商品房施工面积为2,439.12万平方米，同比增长24.7%；受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋施工面积自起增长加快。【图】房屋施工面积及同比增长数据来源：武汉市记录局3、商品房屋竣工面积l 商品房竣工面积为702.29万平方米，同比增长2.9%；其中商品住宅608.91万平方米，同比增长1.4%，二项指标均创历年新高。【图】商品房竣工面积及同比增长数据来源：武汉市记录局数据来源：武汉市记录局4、商品房销售面积l 共销（预）售商品房1,053.79万平方米（含经济合用房），同比增长32.72%；其中住宅销售面积613.91万平方米
7、，同比增长19.9%。从曲线走势看，武汉取消福利分房，商品房销售第一次放量，此后每年稳步上升。【图】商品房销售面积及同比增长数据来源：武汉市记录局5、商品房屋销售竣工面积对比状况l 商品房销售面积与竣工面积比率为150.05%，比上年提高了27.61个百分点，市场需求强烈，房屋供需比例高达1：1.5。武汉楼市自来始终呈供不应求的趋势。【图】商品房销售面积及同比增长数据来源：武汉市记录局6、商品住宅竣工销售面积对比状况l 商品住宅销售量与竣工量之比高达165.62%，远远高于往年同期，住宅市场异常火爆。【图】商品房住宅销售面积及对比状况数据来源：武汉市记录局7、商品房屋销售额l 由于市场需求旺盛
8、，全市商品房销售金额165.59亿元，同比增长47.2%，增幅达32.05个百分点，商品房屋呈现良好的发展态势。【图】商品房销售额及同比增长率数据来源：武汉市记录局8、商品住宅销售均价l ，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增长，全市商品住宅平均销售价格为2,667.64元/平方米，仍较去年同期上涨13.40%，涨幅高达12.32%，但与全国19个副省级市相比，商品住宅均价排在第15位，武汉市商品住宅市场升值空间仍然很大【图】商品住宅销售均价及同比增长率数据来源：武汉市记录局9、二手房住宅
9、成交量l 二手房完毕过户交易61,739套,同比下降了12.1%，二手房成交面积为 615.78万平方米，同比下降3.3%。受商品房销售面积大幅上扬的影响，二手房市场整体成交量呈略有下滑，但是二手住宅却仍然上升17.2%，且所占二手房交易总量比重大幅上扬，占到56.97%，比去年同期增长了14.24% 【图】二手房住宅成交量和总成交量及同比增长率数据来源：武汉市记录局二、宏观调控下的上半年房地产市场1、行业宏观调控政策1）、上半年国家政策屡屡出台，宏观调控渐行渐近：3月初,两会上，政府工作报告中明确指出要克制房价涨势；3.26“国八条”出台，国家政策干预房价信号浮现；5.11“新国八条”出台，
10、国家政策干预房价走向执行阶段。2）、武汉市政府制定有关政策制定，将房价的调控措施落到实处：l 4月，武汉市房产管理局发布有关武汉市高档商品住房界定问题的告知。（武开管联 年1号令）重要内容：面积在140平方米以上，销售单价在5,500元/平方米以上或总价不小于70万，满足任一项的商品房都属于高档商品房的范畴，对此类房屋的交易按总价格的4%缴纳契税，一般商品房按2%缴纳契税。目的：对高档商品房的开发是一种有力的打压，增进房地产供应市场的构造调节。l 6月，武汉市房产管理局建立完善的市场信息披露制度，建立了房地产市场信息网。目的：为贯彻国八条的第八条，开通了房地产市场信息网。商品房及经济合用房的市场信息得以公开，解决了此前信息不对称的问题。l 6月，有关全额增收房地产营业税的告知由武汉市房产管理局正式发布。重要内容：自6月1日起，对个人购买住房局限性2年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税；个人购买一般住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非一般住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目的：影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等。l 6月，武汉市人民政府有关加强国有土地使用权出让转让管理有关问题的告知重要内容：加强土
