建设工程管理制度及实施细则试行版

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1、正荣地产建设工程管理制度及实施细则（2017 版）正荣地产控股股份有限公司2017 年11 月修订目录1.0 总则22.0 启动会管理23.0 供应商管理44.0 开工准备105.0 工程过程管理136.0 竣工验收及交付227.0 物业移交及保修管理258.0 附则及附件表格271.0 总则1.1 目的：为强化地产建设工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高工程 质量，确保工程进度，保障安全生产、文明施工，特制定本制度。1.2适用范围：本制度适用于正荣地产A、B、C类项目工程管理。1.3正式实施日期：颁布之日起正式执行，原有的建设工程管理制度及实施细则作废。1.4负责解释及修订的

2、部门：正荣地产总部工程管理部。1.5词汇解释：除非特别指出，本制度中“工程技术部”指“项目公司-工程技术部”，“工 程管理部”指“城市公司-工程管理部”。2.0 启动会管理2.1 生产启动会2.1.1 召开时间：经营决策会已召开，同时方案报政府部门批复同意；2.1.2 由总部运营部和工程部牵头，由子公司组织，项目总负责汇报；2.1.3参会人员：城市公司总经理及相关业务部门负责人，项目总、地产运营、工程、成本、 设计、营销、财务部门共同参加；2.1.4 落实各项指标，完成与经营启动会指标差异分析和平衡措施，若生产启动会指标与经 营启动会指标存在重大偏差，需重新召开经营启动会；明确项目开发周期和分

3、期设置， 每期一级计划和示范区、样板房和首期开盘楼栋专项计划；确定项目存在风险点，进 行预控。以上未尽事宜详见工程管理手册第五章“正荣地产生产启动会操作指引”。2.2 精装修/景观启动会2.2.1 召开时间：施工合同签订后第三周内召开；此前需完成对施工单位的图纸交底工作；2.2.3 参会人员：项目总、工程技术部、工程管理部、设计管理部、成本管理部、景观/精装 修单位、监理单位及各分包单位共同参加，总部职能进行抽查管控；2.2.4 景观施工单位在充分了解图纸效果、场地情况、实施重难点等与该项目景观工程相关问题的基础上，对景观工程施工工作进行的预演习，向建设方进行反交底的过程。以上未尽事宜详见景观

4、工程施工启动会指引、精装修工程施工启动会指引。3.0 供应商管理3.1 工程技术部职责：3.1.1 招投标过程中配合现场勘查答疑（如有）；3.1.2 协助成本、设计管理部确认投标单位报送的样品种类、规格型号、性能及数量；3.1.3 工程技术部负责（工程管理部协助）编制开标前技术标答疑汇总、开标后对技术标的 审查和澄清问题汇总；3.1.4 工程技术部根据项目特点，负责供应商项目团队面谈问题的设置；工程管理部负责收 集和汇总，作为商务谈判的依据之一。3.2 工程管理部职责:3.2.1 参与招标启动会，参加招标过程中的会议并对形成的结果进行会签；3.2.2 参与招标方案、招标文件、定标报告、合同审批

5、时的会签；3.2.3 负责组织工程技术部、成本管理部、设计管理部和分管领导对投标单位拟派的项目团队，特别是项目经理（总监）、总工的资历、个人简历的审查，针对我们项目的特性（地理位置、地形地质情况、周边环境、对本项目的施工工艺做法、施工方案、施工规划、组织管理能力、应变能力、对招标文件的响应和理解程度、各种不利条件的预案等方面）组织对他们进行面谈，对人员面谈结果进行评判和汇总，作为技术标评定 的重要指标之一。3.3 审查招标技术文件（工程管理部主责）3.3.1 负责审核招标文件中招标单位承包范围是否有缺漏、重复的部分；3.3.2 负责审核工期是否满足进度节点要求；3.3.3 负责审核标段划分是否

6、与营销策略相符，是否把对施工组织的影响标出；3.3.4 负责审核技术要求是否与设计图纸一致及满足项目要求；3.3.5 负责审核施工质量目标要求是否与项目策划一致。3.4 技术标评标（工程管理部主责）3.4.1 负责施工进度计划、保证措施和违约责任承诺的评审；3.4.2 负责质量保证和质量违约责任承诺的评审；3.4.3 负责项目组织机构和劳动力计划的评审；3.4.5 负责管理分包工程能力的评审（如有）；3.4.6 负责施工平面布置和临时设施布置的评审；3.4.7 负责机械设备和材料投入计划及其保证措施的评审；3.4.8 负责安全文明施工措施的评审；3.4.9 负责关键施工技术、工艺、重点、难点分

7、析和解决方案的评审。以上未尽事宜详见正荣地产工程招采采购管理制度及正荣地产供应商管理办法。4.0 开工准备4.1 工程管理目标根据公司对项目的产品定位和项目在区域的影响力，确定工程目标在工程质量/进度/ 成本/安全文明/销售支撑方面的要求,如质量目标、安全文明施工目标、进度目标（可 按照关键节点细分）等；并在招标中明确相应的目标要求，同时写入施工合同。4.2 配合开发完善政府报建手续验收流程4.2.1 工程技术部负责提供如施工单位资料等各项开发报建手续办理所需的工程类资料；4.2.2 工程技术部配合项目开工验线、临时水电报批、现状地形图的测绘、各专业分包单位工 程报建、项目竣工测绘、项目规划验

8、收及其他专项验收等开发报建工作；4.2.3 工程技术部配合施工过程中质监、安监日常检查、中间验收等相关工作以及负责为配 合开发报建进行的各项工程整改工作等；4.2.4 工程管理部负责水、电、燃气、电话、有线电视、网络、人防、电梯及智能化工程政 策性文件的收集和更新，并及时通告工程技术部、设计管理部、成本管理部及报备总 部工程管理部；4.2.5 工程技术部须在开工前完成政府有关质量和安全监督登记手续，或者协调质量和安全 监督管理部门提前介入监督工作，同时做好各监督、验收资料的收集存档；4.2.6 根据项目计划及开发报建计划时间要求，开发团队、工程管理部、设计管理部、成本 管理部须提前确认合同交付

9、标准，包括工程竣工标准、配套工程开通标准等，确保交 楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。以上未尽事宜详见正荣地产开发报建管理办法。4.3 场地平整、定位及勘察4.3.1 开工前，工程技术部应配合开发部完成项目的三通一平、工地围挡建设、项目市政的 开口工作；4.3.2 结合营销部意见和公司运营规划对施工总平图进行初步规划，施工总平按三个不同阶段分别布置（地下室施工阶段、主体结构施工阶段、装修（含景观施工）阶段），总 平道路布置时特别要注意土方的开挖顺序；如对施工总平有特殊要求（如销售部、样 板景观区、看房通道、临设等），需在招标文件中明确；4.3.3 在场地平整前，工程技术部应对原始场地进行拍

10、照留存，并设法了解地块的历史状况及形成原因情况，是否存在暗浜、溶洞、暗河道等，了解已施工或正在施工周边楼盘 的地质情况，并记录在案，提交给设计管理部，以便为基础设计和基坑支护提供更全 面的资料。4.3.4 红线测量定位a、由公司委托的勘测单位对本地块的规划红线进行定位测量，工程技术部应做好保护定位点保护工作，必须牢固防止破坏。对勘测单位提供的标高引测点应做好记录，勘测定位 资料必须列入受控文件范围；b、场地原始标高必须请有资质的第三方单位进行测量（工程技术部进行过程跟踪），在原始资料上共同签认。4.3.5工程勘察a、工程技术部应做好地质勘察过程控制，终孔时必须由一名工程技术部人员在场，要求对应

11、孔号拍摄图像资料，并形成常规的地质情况描述原始台账记录，以便基础设计和施工 时比较、参考；对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或 由于土（岩）层面起伏较大导致的补孔或孔深增加情况及时备案。勘察过程中，应督 促勘察单位对取土孔保留岩石芯样；b、工程技术部协助设计管理部审查初步、详细地质勘察报告，并及时移交各相关部门，做好发文记录。4.3.6 试桩（如有）根据设计单位提出的试桩要求，由工程技术部组织试桩施工和静荷载试验工作。施工前 应检查桩基施工单位的机械设备证明文件和管理人员及特殊专业工种人员的资格证明 文件。现场管理人员应检查试桩情况并取得沉桩参数记录，应特别注意贯入度、

12、充盈系 数、拨管速度、桩底沉渣厚度、混凝土配合比、泥浆比重、极限承载力、桩端沉降等重 要参数的准确性。试桩或静载试验报告应列入受控文件范围。4.4 开工前工程技术部提交资料：4.4.1、A1 总平图4.4.2、分区、分期示意图，含面积、时间节点及相关信息文字描述4.4.3、示范展示区范围示意图4.4.4、精装、毛坯样板房位置与时间节点及要求4.4.5、工程三级节点计划 4.4.6、销售样板展示区专项计划4.4.7、土方挖填专项方案 4.4.8、施工总平初步规划4.4.9、对监理管理要求4.5 开工令下发4.5.1 建设工程应根据总部审批的建设工程开工内部审批表进行开工，如有变动调整需 经总部审

13、批。对所有总分包工程，工程技术部应在工程开工条件具备时，及时针对该 工程发出相应工程开工令；4.5.2 总包/桩基单位在工程开工前必须提交工程开工报审表，并经监理单位、工程技术 部审批通过后方可开工。4.6 图纸会审及合同交底施工单位开工前，由工程技术部主持，组织工程管理部、成本管理部，设计管理部、营 销管理部、客户关系部、施工单位、监理单位、设计单位、工程顾问等单位进行图纸会 审，各相关单位应对施工图进行充分审图，并形成图纸会审纪要。4.6.1 图纸会审前，工程技术部需针对项目的特点，认真对设计管理部下发的施工图纸，在合理性、施工便捷性、是否满足规范要求、能否满足使用功能以及错、漏、碰、缺等

14、 方面进行自审，同时应组织公司相关部门、施工单位、监理单位进行图纸自审，将各 方提出的自审意见汇总提交给设计单位答复；4.6.2 图纸会审会议首先由设计单位进行设计交底，对于图纸的设计意图、工程质量要求向施工单位做出明确交底，详细说明设计意图、工艺流程、建筑结构选型、水电设计内 容及范围、建筑设备材料选用要求、施工步骤及施工方法，并形成设计交底纪要；4.6.3 对于施工单位由于施工难度大而提出的设计不合理之处，甲方及监理单位应作认真客 观分析，明确发表同意、不同意或另行安排专题会议研究答复的意见；4.6.4图纸会审纪要由施工单位整理，工程技术部审核，审核确认后经相关单位签字盖章后确认；4.6.

15、5 设计单位应及时将图纸会审纪要内容转换成相关设计文件（含设计变更），由相关技术对接人负责跟踪设计变更进程，同时对设计变更涉及需重新报审的部分应及时跟踪 报审，工程技术部有义务进行催促变更进度；4.6.6 涉及各专项图纸会审（基坑支护设计、桩基设计、机电、幕墙、精装修、景观、消防、 智能化、泛光照明、装配式建筑图等）可根据工程实际进度安排进行，要求见 4.6.1-4.6.5；4.6.7 设计类深化图（外立面幕墙门窗类深化图、精装深化图、机电点位深化图、车库综合管网、标高系统图、室外综合管网、屋面/地下室顶板深化图等）由设计管理部负责 跟踪出图，组织工程管理部、工程技术部、成本管理部、深化单位及交圈单位对图纸 进行会审，要求见 4.6.1-4.6.5；4.6.8 工艺类深化图（砌筑排版图、电梯深化图、门窗防渗漏大样图、楼板防渗漏大样图、外保温排版及粘贴方式深化图等）由工程技术部负责跟踪出图，组织工程管理部、设计管理部、成本管理部、深化单位及交圈单位对图纸进行审查，要求见 4.6.1-4.6.4， 深化设计费用应在合同中包干，并且深化过程中不应涉及造价变更，此应在招标文件 中体现；4.6.9图纸会审纪要作为工程施工、验收及结算依据