房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题

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1、房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题考试时间：120分钟考试总分：100分题号二三四五总分分数-线遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。号号学1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。（ 本题答案：2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（ 本题答案：级班3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。（ 本题答案：4、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的 区别。（ ）本题答案：名姓5、判断题-密营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。（ ） 本题答

2、案：6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（ ） 本题答案：7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（ ）本题答案：8、单项选择题 某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限 为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收 益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。A. 150.56 万元B. 154.56 万元C. 157.61 万元D. 152.69 万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（ ）以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入B. 空置和收

3、租损失C. 运营费用D. 抵押贷款还本付息E. 所得税本题答案：10、单项选择题 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售 价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前 的价值为（）万元A.923B. 1111C. 1353D. 1872本题答案：11、多项选择题在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B. 房地产折旧费C. 房屋保险费D. 房地产抵押贷款还本付息额E. 为承租人提供的服务费本题答案：12、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（ ） 本题答案：13、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获

4、取收益，与将资金存入银行获取利息所 起的作用是等同的。（ ）本题答案：14、单项选择题 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2，一年后 该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。A.40B. -39.22C. 39.22D. 0本题答案：15、多项选择题收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租 金乘数B. 利润乘数C. 净收益乘数D. 销售收入乘数E. 总收益乘数本题答案：16、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（ ）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确 定。A.自然寿命

5、B. 合同约定C. 净运营费用D. 法律规定本题答案：17、多项选择题在V二A/r1-1/(1 + r)n啲情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需 要用到的是()。A.试错法B. 移动平均法C. 曲线拟合法D. 线性内插法E扌旨数修匀法本题答案：18、判断题 收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。( ) 本题答案：19、判断题 对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益 的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。( )本题答案：20、判断题收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂 房、仓

6、库、农地、办公楼等。( )本题答案：21、问答题 收益法的概念 本题答案：22、多项选择题收益法中确定报酬率的基本方法不包括()。A.市场提取法B. 累加法C. 指数调整法D. 投资报酬率排序插入法E. 收益乘数法本题答案：23、判断题 商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商 品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（ ）本题答案：24、单项选择题报酬率的表达式为（）。A.投资回报/所投入的资本B. 投资回收/所投入的资本C. （投资回报+投资回收）/所投入的资本D. （投资回收-投资回报）/所投入的资本本题答案：25、判断题运营费用是从估价角度出发的，与

7、会计上的成本费用有所不同，不包含房地产 抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（ ） 本题答案：26、单项选择题 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18 万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B. 210C. 213D. 217本题答案：27、单项选择题收益乘数法是将估价对象一丨本题答案：31、单项选择题收益法中所指的收益是（）。A.评估基准日前一年的收益B. 评估基准日前若干年的平均收益C. 评估基准日以后的未来预期收益D. 评估基准日前最高盈利年份的收

8、益本题答案：32、判断题某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为 30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%， 该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。( ) 本题答案：33、多项 ID.816本题答案：35、多项选择题在V =(a/r) 1-1/(1+r) n的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到()。A.试错法B. 移动平均法C. 曲线拟合法D. 线性内插法E扌旨数修匀法本题答案：36、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对 象未来各期的净收益(净现金流量)，然后累加，以

9、此计算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。( )本题答案：37、判断题 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的 报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代 替无风险的报酬率。( )本题答案：38、判断题市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它 可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。( )本题答案：39、判断题 收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的 量化。( )本题答案：40、单项选择题收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可

10、以量化D. 收益和风险均能量化本题答案：41、判断题早期购买年法，即：地价二年地租x购买年。（）本题答案：42、判断题 工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产 品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（ ）本题答案：43、单项选择题 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例， 但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法 估价B. 成本法C. 土地剩余技术D. 假设开发法本题答案：44、判断题 抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）本题答案：45、多项选择题收益性房地产估价需要

11、具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。A. 收益B. 经营方式C. 收益年限D. 市场状况E. 风险本题答案：46、单项选择题某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.78B. 79C. 80D. 81本题答案：47、判断题有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时 最好采用营业收入测算净收益。（ ）本题答案：48、单项选择题 某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变， 通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17

12、.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B. 168.75C. 169.39D. 277.70本题答案：49、判断题报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任 何投资的报酬率应该是相近的。（ ）本题答案：50、判断题运营费用仅是指营业所必须支出的费用。（ ）本题答案：51、判断题预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的 报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（ ）本题答案：52、多项选择题收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B. 累加法C. 指数调整法D. 投资报酬率排序插入法E. 收益乘数

13、法本题答案：53、问答题某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和 需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费 用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其 他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。本题答案：54、判断题如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（ ）本题答案：55、多项选择题直接资本化法的优点是（）。A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B. 通常只需要测算未来第一年的收益C. 每

14、期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E. 计算过程较为简单本题答案：56、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物 所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正 常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40B. 97.87C. 98.55D. 99.33本题答案：57、单项选择题（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。A.毛租金 乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 有效毛收入乘数法D. 净收益乘数法本题答案：58、单项选择题某商品住宅总价为98万元，首付款为30 ，其余为抵押贷款，贷款期限为15 年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5 ，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为（）。A.7.65%B. 8.75C. 9.42%D. 10.19%本题答案：59、判断题净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ）本题答案：60、判断题 一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经