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1、2009年12月昆明市房地产市场研究报告昆明市房地产市场月报2009年12月克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明易居房地产研究院2009年12月易居视点4关注楼盘5第一篇市场背景篇6第一章、政策资讯71、政策法规72、市政动态83、市场资讯84、经济环境9第二篇 市场分析篇10第一章 市场综述11第二章 土地市场131、土地资讯132、土地供应分析133、土地成交分析16第三章 商品房市场171、供应分析172、成交分析213、商品房市场小结24第四章 产品分析251 、12月新开盘项目分析252、南亚风情项目浅析253、其他推案楼盘概况29第五章、营销分析311、广告投放总体情况312、主要报
2、刊投放分布313、投放次数TOP10324、广告诉求点33月度市场小结34252009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场C座1605邮编：065000 电话：3194518易居视点 楼市成交量持续上升，价格小幅下滑12月，昆明天气已临近寒冬，但楼市却仍持续火热，商品房成交总计11730套，成交面积97.3万平方米，同比上涨233%，环比上涨19%，成交量再次突破历史新高；由于二手房优惠政策即将到期，大量二手房在本月成交，在一定程度上刺激了商品房市场。本月成交楼盘多集中于三环外，价格相对较低，使得本月成交价格有所下滑，降至4740元/平方
3、米，环比上月下滑11%。 土地供应量大幅上扬，城中村地块陆续投放市场据统计，12月昆明国土资源一共新增9宗土地，总供应面积255亩，其中1宗为拍卖土地，面积1.33亩，位于市中心区域；在此次新增的土地中有两块位于滇池板块的城中村改造土地，面积89.75亩，分别为住宅和商业用地。在本月的新增供应土地中工业用地仍占主要部分，占到总比例的58%。 后续预期：寒冬逼近，楼市小幅降温，蓄势待发12月昆明市场成交量大幅上扬得力于政策的刺激以及市场投机性购房的热度上升；据统计，在1月新推案楼盘将会有所下滑，大量新增商品房推案延期到春节以后，未来的一个月商品房成交也将会面临可选房源不足的情况，预计成交量会有小
4、幅下滑。关注楼盘 南亚风情第一城项目简介：项目名称所在区域开盘时间物业类型容积率总建面（万）面积段销售均价（元/）目标客户南亚风情第一城西山区12月6日城市综合体4.5797.844-1957500改善型；投资客户；数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 项目效果图 关注理由：南市区核心地段最大的城市综合体97.8万平方米南市区核心地段城市综合体，成为该项目吸引购房者的最大卖点。房交会以及前期大量的宣传、广告使其在昆明市场家喻户晓，配合已经成功引进的大型商业运营商、和大牌公司入驻为项目增添更多人气，本次项目公寓部分推出房源644套，截止1月3日，项目公寓部分已经全部售罄。易居点评： 该项目取
5、得热销，主要原因1、近期市场投资热度较高2、项目规模效应，3、大量的媒体宣传提升了项目知名度。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯1、政策法规表1- 1-1：2009年12月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容12月14日中国广播网国务院：二手房营业税优惠政策终止 时限恢复至5年）国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议明确提出四项措施调控明年房价，其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。12月22日地产中国网财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营
6、业税征收细则。 通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。12月30日潇湘晨报住建部：分户验收不合格 不得整体验收住房城乡建设部要求，每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写住宅工程质量分户验收表，建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字；分户验收合格后，建设单位必须按户出具住宅工程质量分户验收表，并作为住宅质量保证书的附件，一同交给住户
7、。12月17日中国国土资源报关于进一步加强土地出让收支管理的通知12月17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居点评：无论是“国四条”的出台还是二手房营业税优惠政策终止，其意均在打击投投机性购房，在一定程度上起到一直房价上涨过快的作用；当然在此同时优惠政策的终止也促使二手房交易在年底献上一场疯狂的盛宴。提升土地出让的首付底线直接提高了开发商拿地的门槛，以求达到控制囤地、炒地的行为，但与此同时也减少了土地入市的供应量
8、。2、市政动态表1-1-2：2009年12月昆明市政动态相关列表时间来源政策名称主要内容12月23日昆明市人民政府办公厅进一步完善我市户籍制度改革补充意见的通知凡在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、呈贡新区、安宁市拥有合法固定住所和稳定生活来源，且实际居住的，住宅户籍人均住房面积达到当年城市人均居住面积标准的，本人及其配偶、子女、父母可申请落户。12月14日云南信息报加强太阳能与建筑一体化推广应用和管理的议案从2010年1月1日起，昆明市城市规划区范围内的所有具备太阳能集热条件的新建住宅，和新建、改建、扩建的宾馆、酒店、学校、医院、以
9、及由财政投资的公共建筑，凡有热水需求的，要统一设计和安装应用太阳能热水系统。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、市场资讯 表1- 1-3：2009年12月昆明市市场资讯相关列表时间来源资讯名称主要内容12月31日都市时报昆明20余楼盘争打虎年头阵据统计，在2010年1月份就约有7个项目开盘销售，而在明年2月起的上半年里至少还将有13个以上值得期待的房地产项目开盘，物业形态包括普通住宅、公寓、别墅和商铺。12 月25日都市时报营业税“2变5” 昆明“低龄”二手房转售为租随着购房税费补贴政策“大限”的即将到来，昆明房地产交易中心办理二手房交易的市民越来越多了，每天接待的业务量也从月初的20
10、0多笔增加到300多笔。12月12日都市时报云南规划在未来10年 建通往东南亚南亚运输网云南在未来10年中，规划投入2600亿元资金，用于建设通往东南亚、南亚的立体交通运输网络”，省商务厅副厅长朱晓阳，在21日举行的“昆明科学发展高层论坛”上透露了这一消息。这表明，云南、昆明，跨境物流业有着巨大的产业发展前景。12月30日都市时报昆明12月商铺售价回落 租金呈上涨趋势12月份，昆明商铺销售总体均价为23246.15元/平米，平均租金为76.67元/平米/月。其中，二环路内商铺平均售价为34167元/平米；二环路外商铺平均售价为为13886元/平米，平均租金为77元/平米/月。资料来源：CRIC
11、中国房地产决策咨询系统4、经济环境昆明2009年宏观经济走势一至三季度全市生产总值（GDP）1218.53亿元，同比增长10.2%。其中，第一产业实现增加值62.73亿元，增长4.7%；第二产业实现增加值572.23亿元，增长9.0%。第三产业实现增加值583.57亿元，增长12.0%。全市城镇固定资产投资完成831.04亿元，同比增长67.8%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资7.19亿元、178.23 亿元、645.62亿元，分别增长18.4%、75.7%、71.8%。房地产方面：一至三季度全市房地产开发投资完成255.26亿元，同比2008年一至三季度增长61.1%。第二篇
12、 市场分析篇第一章 市场综述表2-2-1：昆明市12月商品房各类指标变化表12月供应量（万）环比成交量（万）同比环比成交套数成交均价（元/）环比商品房22.01145%97.25233%19%117304740-11%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统供应面积有所上升，市场持续供不应求12月昆明新增预售证3个，分别为思兰雅苑、城市新光大厦、中天花园。总计供应面积22.01万平方米，环比上月上涨145%。新批预售证中，思兰雅苑位于官渡区经济开发区内，其余两个项目位于五华区高新板块。从总体供应走势来看，昆明商品房主供应主要集中在3、4月，以及7、8月，后续成交主要以存量去化为主，供需比一路走
13、低，市场持续供不应求，存量大量去化，促使市场在2010年伊始会有大量新房入市，以弥补市场供需不平衡。成交套数破万，成交面积再创历史新高12月昆明商品房成交总计11730套，成交面积97.3万平方米，同比上涨233%，环比上涨19%，成交量创历史新高。持续稳步的城中村改造，大量城中村民的拆迁，加剧了市场的刚性需求，加之二手房优惠政策的即将到期也进一步刺激市场额外的投资性需求量的上升。12月成交套数TOP10项目项目名称成交套数成交面积（）成交均价（元/）鑫益龙江雅苑93190847 3998 昆明世纪城I76221449 4520 宝象康园700109961 2362 昆明世纪城60720198
14、 4710 城市新光大厦47327163 5523 思兰雅苑39747788 3421 和谐世纪39630006 5681 南亚星辰苑36136973 7424 蒜村经济适用房31719835 2613 子君欣景花园28220456 2720 二手房、保障房大量成交，均价环比小幅下滑12月商品房成交均价4740元/平方米，环比上月下滑11%。此月成交价格的下滑主要源于二手房以及保障房的大量成交，成交TOP10中新商品房仅有龙江雅苑、南亚星辰雅苑以及和谐世纪、思兰雅苑，成交套数占到总成交的39.9%，其余项目均为二手房以及经济适用房，成交的二手房均分布在三环以外，其价格在4500元/平方米以下，而经济适用房成交均价为2600元/平方米，大量的低价住宅入市成交使得12月成交均价有所下滑。第二章 土地市场1、土地资讯2009年12月昆明土地市场无重
