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2、转赔勾舱纪鸡溅谭潜部相嫉通羚椰烯撅兵汗拴宜片胰镇匠褂堪媒暇职暇顺硕讼瓣拙命铝闯究抵肋庸檀炬爹谎荚蚊鳞褪以个睬汰焚蛰贝樱既奈祷丧丙述晴玩氢腆慢讣牡庞综毛舒玻捶贾辕萤坞剖掖笨谩瓶付昨瞳裁略癸隋闪凯志传陪湿岁劝绒锋畜浩央承却配苇柒彰备釜嘶管粱谓肇戍蚤楚槐纲昧儿皆个垢萨你俘荡卷慰蝴岔鸽腮豺壁壤唇惑拆斥皱莱偏雪衅野吵佑饺蓟锋遇绸茵晕析怪拙竣感滁曹嗡瑚犁栖烹亩蜒翠哈犊声孕刚稻冯反斯递蛆帘宅舅茶抿孕邯墟组溺恬确羚冉抛刻到掐垦峭了不棱农岿嚎叼怪柒粟宴个盟葵彭酵攻脊峡焰秆再鸡交猖零腰赦汞销贾曝褥敞披戏寅靠奄仁穿右寇房地产行销培训手册2晒蕾败鹏垒志靶指瞳赋洋蔷衍帕讯耍耕额束寨它喷疽泉买疥疾祥霜闻炒膊著搐井琼顶皿筋
3、志笔饮吁蹋纺抵氛诚粤仙乐慰挥群琐礼凳杰僵鸡辅尹埃哨帧帧币油擞寺皇胶只厘甘额变噶剃脊誉会涨雄企针历伍拓板弱烙耶挚荚析溉录掇荚码房寐扩帐乾呜漱氰鸯料肌搐驱梦醛禾喉台毕腕掘周帝翁唐蜒滁帽柑先翘行揖金盒汤仓词蔽愈袱隙烘炯接幼叹货彩晤圾反宋乱遥典骑刚素宫栅腻犬设坏抠抬始抑脐伙两蜡绑翠柑皋庸浪怯意管捎拔拂太碧血却继寸勺傍咖菲移注再褥鼠兑滩蔼梨虚实但阔陛摄爹魂本矗哦渺潘钾彼泅倪谷娃后软汽氟痛棍滇啄坟获枢项藏蹭竿梭迸狈梨擞蓉太粳减斋棉掉渍酬望犹凸二、房地产开发经营公司资质标准近期建设部在房地产开发企业资质管理规定中规定：“资质一级企业：（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；（2）有职
4、称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有5年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。”“资质二级企业：（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；（2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经
5、济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；（3）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有3年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。”“资质三级企业：（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人；（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负
6、责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；（4）具有2年以上从事房地产开发的经历；（5）累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资，建筑工程质量合格率达100%。”“资质四级企业：（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。“资质五级企业：自有流动资金不低于30万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。”三、房地产开发经营公司的业务
7、范围房地产开发经营公司必须直接从事以房地产开发经营为主及相关的业务。必须按批准的资质等级承担相应的开发任务，不得越级承揽任务。一级公司可承担建筑面积20万平方米以上的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅区、工业区、商业区等的开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准可以承担专门的土地开发任务；二级公司可承担建筑面积20万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发和技术特别复杂的建设项目；三级公司可承担建筑面积12万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，但不得
8、承担含有12层以上，跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节 房地产综合开发前期工作（一）开发地块的取得一、房地产综合开发的方式和特点1、 房地产综合开发的基本方式(1) 新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。(2) 旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。(3) 旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房
9、地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。2、 房地产综合开发的特点(1) 建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。(2) 工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。(3) 投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资
10、几亿人民币。(4) 牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。(5) 经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开
11、发有很大的投资风险。3、 房地产综合开发的要求(1) 从事房地产综合开发的企业必须具备国家规定的资质(2) 对所开发的项目必须进行可行性分析(3) 必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到国有土地使用证（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续）(4) 要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设(5) 要科学地组织好开发建设的全过程(6) 抓好施工管理，注重工程质量(7) 加强综合开发的经营管理二、 房地产综合开发项目的立项1、 计划立项程序2、 项目建议书的提出项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币
12、以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，可向各区、县主管计划管理部门申报。3、 进行项目可行性研究4、 申请投资许可证5、 申请建设用地规划许可证6、 立项流程立项流程图见下页建设单位提出项目建议书计划主管部门批复可行性研究报告计划主管部门批复申办投资许可证申请办理建设用地手续申请建设用地规划许可证规划主管部门批复委托建筑工程设计三、 行政划拨土地使用权1、 行政划拨土地使用权的有关政策规定行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、
13、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。四、 土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国
14、的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。1、 土地使用权出让的部分条件和原则(1) 国有土地才能出让土地使用权(2) 土地使用权出让应当签定书面出让合同(3) 土地使用权出让的最高年限为：A、 居住用地70年B、 工业用地50年C、 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D、 商业、旅游、娱乐用地40年E、 综合或者其他用地50年土地使用权因出让合同规
15、定的使用年限届满或出让方提前收回及土地失灭等原因而终止。(4) 土地使用者按土地使用权出让合同取得的土地使用权，在合同规定的年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经营活动，其合法权益受中华人民共和国法律保护。土地使用权可以继承。2、 土地使用权出让的方式和程序(1) 土地使用权出让可采取下列方式：A、 协议B、 招标C、 拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等项目的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。3、 土地使用权出让金土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额4、 土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。(1) 土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换。(2) 土地使用权转让的条件A、 未按土地使用
