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1、2017年上半年辽宁省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的含义考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。A：1个月B：2个月C：3个月D：半年E：执行层的组织协调 2、某宗面积为3 000 的工业用地，容积率为08，楼面地价为700 元。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元。理论上应补地价万元。A：78B：882C：1 210D：1 272E：工业用地的监测点评估价格3、原
2、国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。A：051B：0515C：052D：0525E：执行层的组织协调 4、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。A：期限短B：不记名、可自由转让C：能提前提取现金D：面额固定E：执行层的组织协调5、收益法估价公式的假设前提是：（）。A(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限B(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。C(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，
3、在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限D(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限 6、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。A：1B：3C：6D：12E：执行层的组织协调 7、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D：专有部分
4、占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数E：执行层的组织协调 8、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过_日视为同意受理。A10B20C5D7 9、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段 10、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。A：最高最佳原理B：收益递增递减原理C：均衡原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格11、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。A：县级以上人民政府土地
5、行政主管部门B：县级以上人民政府建设行政主管部门C：县级以上人民政府房产管理部门D：县级以上人民政府发展和改革部门E：执行层的组织协调 12、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。A比较风险B收益现金流风险C持有期风险D时间风险 13、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过_年。A1B2C3D514、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。A：投资利润率B：投资回报率C：贷款利率D：成本利润率E：借款合同 15、某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，综合资本化率为
6、。A：62B：72C：82D：92E：工业用地的监测点评估价格 16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。A40B43C47D50 17、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。A替代效应收入效应+价格效应B价格效应替代效应+收入效应C收入效应替代效应+价格效应D价格效应替代效应/收入效应 18、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。A：GDP=GNP+对外要素收入净额B：GDP=NDP+折旧C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付D：GDP=消费支出+投资支出
7、+政府购买+进口-出口E：执行层的组织协调 19、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法 20、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元某人购买了其中的300 ，该部分的房地价值为126万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：500B：525C：542D：575E：工业用地的监测点评估价格 21、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监
8、测点评估价格 22、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是_。A征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C基本农田由国务院审批D基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批23、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。A：估价机构B：估价人员C：估价对象D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格 24、_是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A供给B生产C投入D产出25、某房地产的土地面积为500，土也价格为2000元；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元；市场上同类房地产的正常
9、房地价格为2500元，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、普通股票的国家股的持有人必须是。A：国务院授权的部门B：国务院授权的机构C：由地方人民政府授权的部门D：由地方人民政府授权的机构E：由地方人民政府授权的个人 2、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是_。A房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%B城镇土地使用税
10、实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次C土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%D耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次3、采取定额税率的税种有_。A房产税B城镇土地使用税C耕地占用税D土地增值税E契税 4、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量5、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未
11、分配利润 6、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对_的财务强制拍卖。A张某B张某或杨某C杨某D张某和杨某 7、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是_。A城市规划用地B标准厂房C高级豪华公寓D风景园林别墅 8、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是_A贴现债券B附息债券C抵押债券D浮动利率债券 9、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是_。A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划
12、许可证B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 10、根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有_。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休息场所的架空层11、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。A：现金流量分析B：资金来源与运用表C：贷款偿还分析D：盈亏平衡分析E：敏感性分析 12、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，
13、包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门B：当地计划行政主管部门授权机构C：当地计划行政主管部门D：当地建设行政主管部门授权机构E：当地建设行政主管部门 13、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心A：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等B：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等C：此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量D：此时厂商的产量一定时，成本支出最少E：此时厂商的产量一定时，成本支出最多14、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B：委托人没有提出明确的估价基本
14、事项的估价业务C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D：超出自己的业务范围的估价业务E：自己的专业能力难以胜任的估价业务 15、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 16、按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋B：转让拆迁范围內的房屋C：抵押拆迁范围内的房屋D：改变拆迁范围內的房屋和土地的用途E：租赁拆迁范围内的房屋 17、根据国务院令第483号国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1530元B：
