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1、案例2 就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问，就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?简要说明：很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。比较受大家认可的物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。就一个住宅小区来说，物业管理中的物业，就是与该小区密切联系的房屋及相关设备、设施和场地。详细评析：物业一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”或“Property”
2、，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中所称的物业，应是物业的一种狭义范畴。物业一词自20世纪80年代从香港引入我国大陆，至今已近20年，但目前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门和人士对物业(狭义)的定义尚未形成一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊来看，对物业的理解不下十余种提法。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、构筑物(如桥梁、水塔等)、道路、码头等。(2)设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。(3)设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电(供
3、变电等)、弱电(通讯、信号网络等)、路灯，以及室外公建设施(如幼儿园、医院)等。(4)场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单体住宅楼物业等。国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：
4、第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地(如空地)，就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。第二，物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规
5、划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部(不含公共部分)；对于写字间，就是写字间的内部(不含公共部分)。了解物业的概念和组成，对于搞好物业管理，处理物业管理的相关问题，以及参与物业管理市场等都具有重要的意义。首先，对物业公司而言，弄清物业的概念
6、及组成，就能全面地衡量自己将要或正要管理的物业的情况，从而作出管理或不管理的决定。另外，物业公司也能正确地行使自己的管理权利和义务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；又不去管理不属于自己管理的部分，如业主自用房屋内部(除非业主特约)。同时，又可根据目前我国物业的管理情况，适时扩大自己的管理业务范围，增强自身竞争力，开拓自己的视野。目前，不少物业公司在没有弄清自己所管物业范围的情况下，盲目地去进行管理。如有些业主并没有委托给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件管理的重点和难点来抓，到头来不但没有收到业主为此支付的管理费用，而且还因管不好、管不了而引起业主的不满，惹了很多麻烦，甚至导致物业公司自身信誉的下降，实在是得不偿失的。其次，对业主或使用人而言，了解物业的概念和组成，就能正确地看待物业公司的管理，放弃那种认为自己的物业只是建筑物本身(实际上，共用部分并非单个人所有)，公共部分管理与己无关的错误观念，积极参与到物业的民主管理中来。同时，业主还能根据物业的组成情况，严格监督物业公司的管理活动。这样，就会减少物业管理的纠纷，如收费纠纷等，提高自己应该享受的物业管理服务的质量与效用水平。
