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1、万科资产负债表趋势分析（垂直分析）合并资产负债表之资产类资产2010 年 12 月 31 日比例（%）2009 年 12 月 31 日比例（%）流动资产:货币资金37,816,932,911.8417.53723,001,923,830.8016.72交易性金融资产-740,470.770.00054应收账款1,594,024,561.070.739713,191,906.140.519预付款项17,838,003,464.718.278,736,319,500.736.35其他应收款14,938,313,217.776.9287,785,809,435.415.66存货133,333,458
2、,045.9361.83290,085,294,305.5265.46流动资产合计205,520,732,201.3295.308130,323,279,449.3794.71非流动资产：可供出售金融资产404,763,600.000.188163,629,472.660.119长期股权投资4,493,751,631.162.08343,565,383,001.512.591投资性房地产129,176,195.260.0599228,143,157.990.166固定资产1,219,581,927.470.56561,355,977,020.480.985在建工程764,282,140.580
3、.354593,208,234.130.431无形资产373,951,887.290.173481,966,325.940.0596长期待摊费用32,161,415.850.014931,318,689.650.023递延所得税资产1,643,158,028.390.7621,265,649,477.660.9197其他非流动性资产1,055,992,714.510.4897-非流动资产合计10,116,819,540.514.6927,285,275,380.025.294资产总计215,637,551,741.83100137,608,554,829.39100编制单位: 万科企业股份有限
4、公司 单位: 元 币种: 人民币合并资产负债表之负债及所有者权益负债及所有者权益 2010 年 12 月 31 日比例（%）2009 年 12 月 31 日比例（%）流动负债:短期借款 1,478,000,000.000.6851,188,256,111.110.86交易性金融负债 15,054,493.430.00698-应付票据 -30,000,000.000.0218应付账款 16,923,777,818.987.84816,300,047,905.7511.85预收款项 74,405,197,318.7834.5031,734,801,163.7623.062应付职工薪酬 1,415,
5、758,826.870.657806,504,472.200.59应交税费 3,165,476,401.561.4681,176,877,640.280.86其他应付款 16,814,029,349.107.7989,258,734,468.306.73应付利息 127,806,502.790.059122,643,721.100.089一年内到期的非流动负债15,305,690,786.987.0987,440,414,366.785.41流动负债合计129,650,791,498.4960.12468,058,279,849.2849.46非流动负债:长期借款 24,790,499,290
6、.5011.49617,502,798,297.1112.72应付债券 5,821,144,507.032.69955,793,735,805.144.21预计负债 41,107,323.150.01934,355,814.950.025其他非流动负债 8,816,121.260.00418,408,143.820.0061递延所得税负债 738,993,358.990.34802,464,465.020.58非流动负债合计31,400,560,600.9314.5624,141,762,526.0417.54负债合计161,051,352,099.4274.6992,200,042,375.
7、3267.0017股东权益:股本 10,995,210,218.005.09910,995,210,218.007.99资本公积 8,789,344,008.844.0768,557,716,583.446.219盈余公积 10,587,706,328.794.918,737,841,436.856.3497未分配利润 13,470,284,310.056.2478,808,398,744.056.401外币报表折算差额390,131,925.430.181276,721,078.800.201归属于母公司所者权益合计44,232,676,791.1120.5137,375,888,061.1
8、427.161少数股东权益10,353,522,851.304.8018,032,624,392.935.837所有者权益合计54,586,199,642.4125.3145,408,512,454.0732.998负 债 及所 有 者 权益总计215,637,551,741.83100137,608,554,829.39100万科资产结构方面，流动资产所占的比重由上年的94.71%上升为95.308%；非流动资产所占的比重由上年的5.294%下降为4.692% 。虽然企业的流动资产增加了，但增加的幅度并不大，主要是企业的预付账款和其他应收款的增加，预付账款所占的比重由上年的6.35%上升为8
9、.27% ，增加了1.92% ，其他应收款的比重由上年的5.66%上升为6.928% ，但企业的存货由上年的65.46%下降为61.832% ，下降了3.628% 。其中，（1）预付账款的增加主要是因为预付地价及预缴税金增加，其他应收款的增加，金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金，在其他应收款中，应收关联方62亿9100万元，而公司的其他应收款为149亿3800万，说明公司与其关联方交易数额较小。（2）应收账款占资产总额的0.739% ，主要为待收取的购房款；由此看来，公司的应收账款占资产总额的比重较低，且账龄在一年以内的应收账款占总应收账
10、款的97.% ，说明发生坏账和逾期未收的现象非常少，风险较小。（3）存货占资产总额下降了3.628% ，下降原因主要是在建开发产品增加，公司依据谨慎原则，对存货进行跌价准备。非流动资产所占的比重下降了，其中，（1）股权投资由上年的2.591%下降为2.083% ，变化不大，虽然下降了，但是占资产总额比例不大，公司长期股权投资主要是对合营企业的投资。（2）固定资产比重由上年的0.985%下降为0.5656% ,所占资产总额较少，变化较小，固定资产的减少主要是固定资产的折旧引起的。无形资产由上年的0.0596%上升为0.1734% ，无形资产主要为自用物业的土地使用权。表明企业的开发创新能力在增强
11、。万科资本结构方面，负债所占比重由上年的67%上升为74.69%，其中：非流动负债所占比重由上年的17.54%下降为14.56% ，流动负债比重由上年的49.46%上升为60.124% 。流动负债两年变化较大，主要是预收账款和应缴税费增加，其中：（1）预收账款由上年的23%上升为34.5% ，但从其同行业预收账款数额来看，万科的预收账款是合理的，其增长原因主要是预售量的增长。（2）短期借款由上年的0.86%下降为0.685% ，降幅较小，但是短期借款的减少，说明企业的短期偿债能力较强，具有良好的商业信用。（3）应付账款由上年的11.85%下降为7.848% ，由附注知公司账龄超过一年的应付账款
12、主要为尚未支付的工程款、地价款、质量保证金等，在报告期应付账款中，没有应付持有公司5% (含5%) 以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。（4）应付职工薪酬由上年的0.59%上升为0.657% ，涨幅较小，增长原因主要是公司于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队和业务骨干的卓越奖金计划，该计划以集团当年度实现的经济附加值 (Economic Value Added) 作为业务考核指标。非流动负债变化不大，其中：（1）长期借款由上年的12.72%下降为11.496% ，公司无因逾期借款获得展期形成的长期借款。（2）应付债券由上年的4.21%下降为2.699
13、5% ，公司债获取资金主要用于偿还债务及补充流动资金，非投入固定项目使用。 所有者权益由上年的32.998%下降为25.31% ，主要是归属于母公司所有者权益下降所致。 综合分析，公司的流动资产所占比重上升，说明公司运营资金充足；流动负债比重上升，说明公司短期偿债能力的压力增大，短期偿债风险应引起重视。从总体来看，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常运转，公司前景很好。 万科长期偿债能力分析一、资产负债率： 资产负债率=(负债总额资产总额)*100% 2010年：资产负债率 = 161051352099.42215637551741.83 = 74.69 % 2009年：资产负债率 = 92200042375.32 137608554829.39 = 67%从计算结果可以看出，公司的资产负债率逐年在上升，说明公司的长期偿债能力在减弱，换本付息压力在增加，企业通过借债筹得的资产在增加，风险在增大，企业对债权人的保障程度在降低，但是企业举债增大，说明企业活力增强，经营者对前景充满信心。从同行业对比看，在整个建筑业资产负债率都在上升，而且平均资产负债率在70%以上。二、产权比率：产权比率 = （负债总额所有者权益）*100%2010年：产权比率 = 161051352099.42 54586199642.41 = 295% 2009年：产权比率 = 92200042375.32
