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1、济南房地产市场形势分析报告（20111121）一、 济南市重点项目成交及推货情况分析1、济南市住宅市场周成交信息（只包含济南五区，截止到11月13日）区域成交套数成交面积成交均价(元/)本周环比本周环比8.1-8.740982.60%481839208-3.10%8.8-8.14248-39.40%308361081717.50%8.15-8.2143475.00%489098663-19.90%8.22-8.284779.90%528627945-26.60%8.29-9.4327-31.40%3615884806.70%9.5-9.11264-19.80%2998689275.30%9.1
2、2-9.18172-34.80%2025291993.00%9.19-9.302140.24422519788373.90%10.1-10.936470.10%373518655-5.90%10.10-10.16761109.10%823698254-4.60%10.17-10.23239-68.60%27911915110.90%10.24-10.3027916.70%336829142-0.10%10.31-11.6278-0.40%317809051-1.00%11.7-11.13138-50.40%16475896311.00%合计4604日均成交：44套 从8月1日截止到11月13日
3、，共105天，济南市住宅市场总体成交数量为4604套，日均成交44套。1) 成交套数变化济南市住宅市场周成交套数呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交套数急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交套数略有回升，但11月份成交套数又直线下降。2）成交面积变化济南市住宅市场周成交面积呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交面积急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交情况略有好转，但11月份成交面积又直线下降。3）成交均价变化济南市住宅项目周成交均价呈现整体下降趋势，各开发商通过各种促销方式，变相降低价格，以价换量，但效果并不明显。济南市住宅市场自八月份以来成
4、交套数、成交面积和成交价格呈现整体下降趋势，市场表现较为平淡。十月中旬由于集中开盘放量，成交套数和成交面积虽然略有回升，但成交价格仍然在较低水平，没有再出现金九银十的地产场景。2、 济南市住宅市场月成交信息（只包含济南五个区）区域成交套数成交均价(元/)8月份15689158.259月份9778860.7510月份16438800.511月份（统计至11月13日）6428630合计460489041）月成交套数变化济南市住宅市场月成交套数呈现下降趋势。八月份成交情况一般，九月份成交数量迅速减少，随后各开发商加大促销力度，十月份市场略有回暖，但进入十一月份以来，成交数量直线下降。2）月成交均价变
5、化 济南市住宅市场月成交均价呈现整体下降趋势。济南住宅市场情况概述：济南住宅市场整体呈现供需两不旺的局面，成交量大幅下降。楼市低迷局面有所加重，不但供需总量继续下降，整体均价也大幅下挫，部分楼盘或推出特价房，或由精装修改毛坯，价格已出现实质性下降。3、 济南市重点项目成交数据分析1）济南市重点项目选择标准： 品牌开发商开发的大盘； 项目在本区域内有代表性，产品线丰富； 选择项目有：恒大名都、万象新天、鲁能领秀城、中海国际社区、海尔绿城全运村、绿地国际花都。2）周成交数据：项目名称8月份9月份10月份11月份合计1234123123412恒大名都2625222528206355023301510
6、315万象新天12269109569154530113鲁能领秀城2520211576730161519163200中海国际社区35181317583151525532164海尔绿城全运村35684101118011296绿地国际花都250281783622251276411合计1011457332178563112611910061453312993）月成交数据：项目名称8月份9月份10月份11月份合计恒大名都985413825315万象新天5720333113鲁能领秀城81208019200中海国际社区8316605164海尔绿城全运村712101396绿地国际花都250539513411合
7、计640165416781299 恒大名都恒大名都总建筑面积35万平米，户型区间在92181平米，产品精装，之前销售均价在7300元/平米左右，包含1500元精装。现阶段加大促销力度，销售均价在6800元/平米，现推出房源为90120平米中小户型，总价较低，项目成交情况尚可，除10月份一次小规模加推外，整体成交量仍出现下降趋势。 万象新天万象新天总建筑面积为95万平米，主力户型区间在80135平米，主打学区房概念，自八月份开盘以来，虽然一直保持较强的推广力度，但是成交量仍然呈下降趋势。现推出房源以70110平米中小户型去化为主。 鲁能领秀城 鲁能领秀城作为济南具有代表性的大盘，总建筑面积420
8、万平米，户型区间在96147之间，之前销售情况较好，但八月份成交情况一般，九月份成交迅速减少，受中海国际社区影响，九月份被迫大幅降价1500元左右，从均价9500元/平米跌至8000元/平米；十月份加推，成交情况有所回升，但十一月份成交数量直线下降。现阶段去化房源以中小户型为主，大户型房源销售困难。 中海国际社区中海国际社区总建筑面积约300万平米，主力户型为85平米两室和105平米三室。之前项目精装，均价在10000元/平米左右，由于销售困难，现取消精装，均价在8300元/平米。八月到九月成交数量逐渐下降，由于十月份开盘促销，成交数量有所回升，十一月份成交数量迅速下降，现阶段去化房源以中小户
9、型为主，大户型房源销售困难。 绿地国际花都绿地国际花都总建筑面积160万平米，主力户型为85平米两室和110平米三室，前期销售情况较好，八月底开盘，推出313套房源成交250套，去化户型以中小户型为主。从济南住宅市场重点项目整体成交量呈下降趋势，虽然由于十月份加大促销力度集中推货，成交量有所回升，但进入十一月以来，依然成交惨淡。相比较而言，中小户型产品去化速度比大户型产品去化速度快，低总价产品比高总价产品易于销售。4、济南市重点项目开盘推货情况 济南市重点项目开盘加推统计：时间项目动态均价户型面积（）楼座推出房源成交量成交率（元/）2011/8/7绿地卢浮公馆加推8500-9000两室：98三
10、室：12413#楼2282000.88 2011/8/14海尔绿城全运村加推12160-19600149-3851#、7#、10#96560.58 2011/8/13万象新天加推745090E240200.50 2011/8/19绿地泉景园开盘630085-1259#、10#264710.27 2011/8/20名泉春晓开盘7860-9100103-1402#240800.33 2011/8/21鑫苑名家开盘880058-1167#232600.26 2011/8/20黄金99开盘1100087-14410#54190.35 2011/8/20连城水岸加推7500100-1306#108180
11、.17 2011/8/27发祥福邸开盘980095-1606、7、9#258280.11 2011/8/21绿地国际花都开盘650058-11610、11、163132430.78 2011/9/2路劲御景城开盘850094-1359#1981030.52 2011/9/10恒生伴山开盘800068-1314#、10#、186800.43 2011/9/17海信慧园开盘8700101-1886#33150.45 2011/9/29中海国际社区开盘750088-1076#、7#6502600.40 2011/9/30翡翠清河开盘8550811424122010.49 2011/10/1大学士花园
12、开盘760090-1302#、4#146740.51 2011/10/10南益名泉春晓开盘830088-1404#196560.29 2011/10/16泉景天沅开盘8700881103、5、6#5581900.34 2011/10/14名士豪庭开盘16000167-17810#3680.22 2011/10/15鲁商御龙湾开盘10000220-260/5050.10 2011/10/16宏瑞星城开盘670079-1163#4502400.53 2011/10/15杰正岭寓1250036-751#168540.32 2011/10/22连城水岸开盘788072-1148#80250.31 2011/10/23中海国际社区开盘2100040-20061300.49 2011/10/22海尔绿城加推16500150-2108、11、1214080.06 2011/10/30绿城百合花园开盘8990100-1401#、4#206700.34 2011/10/29银座中心开盘1450063-1322#19272
