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1、沁 水 新 城环 境 管 理 方 案陕西XXXX物业管理有限公司二O一一年八月 物业环境管理方案目 录第一章 XX公司简介第二章 XXXX概况及管理特点分析第三章 XXXX物业环境服务思路第四章 XX公司服务承诺第五章 服务费用测算第六章 绿化服务方案第七章 保洁服务方案第八章 几点说明 结束语第一章 XX公司简介 XX公司成立于2005年初，公司现有员工650余人，管理人员29名：本科以上学历13人，专科以上学历23人，其中：18人获得国家建设部颁发的物业管理资质证书。公司主要专业从事企事业单位、商厦、医院、超市、院校、市政设施、写字楼、住宅小区等物业环境卫生、园林绿化养护服务。公司自成立以
2、来，以“美化生活、清洁环境、服务社会”为目的，全力贯彻“管理人性化、工作细腻化、作业专业化、服务诚信化”的方针政策，我们始终如一的坚持“求实、诚信、认真、勤劳、创新”的企业精神，遵循“用心经营、诚信服务”的企业宗旨，使公司逐步走向了规范化、专业化、规模化。自成立以来，我们先后与陕西渭南中联重科工业园、渭南经济技术开发区管委会、工商银行渭南分行、澄合矿务局机关小区、医院、渭南师范学院新校区及小区、韩城矿务局、市、区监察院办公大楼及小区、中国农业银行办公大楼及小区、电信办公大楼及小区、渭南供电局办公大楼及小区等52家单位、居民小区、厂区签订长期合作协议和建立长效管理机制，服务面积达到165万平方米
3、。6年多来，在物业保洁、园林养护管理中得到了企事业单位和小区业主的一致好评. XX企业文化 形 象：微笑、礼仪、仪容、仪表； 责 任：诚信、正直、可靠 态 度：中肯、有节、诚挚、谦逊 专 业：可行、先进、科技、超前； 服 务：理念、意识、速度、效率； 结 果：卓越、满意、持续； 博 爱：爱心、感恩、回馈、公益。 尊重他人 尊重他人的人格、尊重他人的工作； 没有高低贵贱之分、只有职责和分工不同。 建立信誉 勇于承担责任、切实履行承诺。 善以待人 每个人都有自身的长处，将所有的长处汇集就成为了优势。 严以律己 高标准要求自己、超出客户的期望。 宽以待人 宽视野、宽胸怀。 开放自我 让别人了解我们的
4、目标；让别人了解我们的优势；让别人了解我们诚恳； 让我们明确别人的需求；让我们理解别人的困难；让我们携手同创清洁环境，共享美好未来。 多一点沟通，让对方能了解；多一点诚恳，让对方能理解； 多一点配合，让对方能互动；多一点付出，让自身更主动； 多一点学习，让自身更专业；多一点考虑，让自身更全面； 多一点爱心，同创清洁环境，共享美好未来。 对客户：不断提高服务技能、不断完善服务品质，超出客户的期望。 对自己：平凡的岗位做出不平凡业绩、创造发展空间、提升自我价值，做一个有社会价值和对社会有价值的人。 对公司：我们每人都是大家庭中的一员、永远以创造公司长远持续发展利益为目标。 对社会：以一名社会成员的
5、必备责任感，创造更多洁净空间及共同财富，并更以宽阔的视野和胸怀，与所有共同努力的人们共享成果。 对未来：用责任创造信心，用科技创造舒适，用专业创造洁净，用爱心创造公益，用成就回馈社会。 我们的目标 立足基础服务，树立XX诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流保洁服务品牌。 细化服务质量，倡导清洁温馨生活环境。第二章 XXXX概况及管理特点分析一、XXXX概况：XXXX地处西安城东，紧邻城区最大的河流浐河，未来该区域将形成一路（长乐路）、两环二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，项目定位为西安第一座真正意义上的依河而建的纯水景住宅区。XXXX总建筑占地面积400亩，其中绿化面积280亩，
6、绿化面积占总建筑占地面积的70%。一、二期建筑面积约35万平方米，绿化面积11.48万平方米。建筑造型新颖，设计上也是独树一帜，能满足现代主流生活的需求。有多层区、别墅区、高层区等现代化建筑，道路、车位、地下车库、儿童活动场地、园林、景观小品、景观水系、广场、南北公园等相关公共设施配套到位。二、XXXX环境管理的特点： 根据以上XXXX的概况，说明环境管理服务应该并已经成为XXXX物业管理的重中之重； 要责任心强、服务细致好的物业管理一定要有好的保洁绿化管理服务，但不好的保洁绿化管理服务一定会直接影响物业管理。XXXX小区环境需要管理细化，服务周到的环境管理者为之装扮，才能使物有所值。 塑造良
7、好的外在形象 XXXX小区为西安城东规模较大、环境优美、现代化强的纯水景住宅小区，这就要求物业管理保洁既要提高服务意识，又要提高管理要求，同时也要具备强烈的外在形象服务意识。第三章 XXXX小区物业环境管理服务思路经过多次详细的现场勘查和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对XXXX小区的规划特点和业主对环境服务满意度的需求。我们公司服务的整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心”是指我们的一切工作全面围绕“服务于XXXX所有业主”的这个工作重心； 两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。 我们将提供“专业化系统服务+特色服务”的一体化模式，让业主享受星级
8、清洁环境的服务理念，有效树立XXXX的对内、对外窗口形象。 优化环境 专业与政治共建从员工工作着装、文明用语等基层层面做起，严格按照XX物业关于着装的相关规定和XX物业文明用语100句的相关规定执行，然后进行持续性培训机制，加强文明礼仪培训，强化从业人员服务意识，全面提升从业人员素质。在工作中，强化从业人员专业技能，加强思想政治教育，以班组为单位，建立起角色转换结合，建立起鲜明特色的物业服务礼仪体系。 节能降耗 保洁养护互补保洁服务作为物业服务的一部分，能有效促进物业保值升值。要通过精心养护保障各种材料光洁如新，且在基础上尽可能降耗，针对XXXX各项管理服务指标，结合XX成熟物业的质量运行体系
9、，做到“节能降耗 保洁养护互补”清洁服务的思路。不仅要做到整洁如新，还要延长材质寿命，园林养护要做到枝繁叶茂，造型奇异、美观生动、合理施肥，结合适时天气延长花期等，以总体实现地面长洁、水长清、树长绿、花长开环境要求。 细化服务 考核与培训并重物业保洁与养护服务核心在于强化细节管理。针对XXXX的特点，我们细化各项服务工作程序，尤其是要细化公共区域保洁和养护服务，要量化工作程序和细化服务礼仪。做到各区域、各从业人员集中培训、观摩学习、互动交流、实施考核全面提升服务品质。积极和雇主、业主沟通，细化各项服务程序，接受业主和雇主的合理建议，为业主提供服务优质高效；环境安全温馨；管理规范创新的质量方针，
10、服务工作不断细化、优化，形成良好的循环服务。第四章 物业管理服务承诺对XXXX实际考察，结合XX物业的自身优势，我们将做到以下服务承诺： 半年内业主满意率达到85%以上。 严格按照物业管理二级服务标准要求操作管理。 时刻做好应急免费服务对外窗口形象。 争取实现市级卫生文明小区。卫生管理承诺最终效果（见表）序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1保洁率99%保洁员、养护员十小时保洁、养护工作，按保洁、养护标准进行操作，保洁、养护工作落实到人，监督检查得力，严格考核。2园林养护率98%3雇主、业主满意度90%实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，工作中广泛收集客户意见。4投诉处理率100%
11、定期走访客户，强化服务意识，做到投诉池里有结果并记录和回访投诉回访率100%第五章：XXXX物业环境管理费用测算核算依据 国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法（发改价格2003.1864号） 陕西省建设厅印发的陕西省物业服务收费管理实施办法（陕价费发 2004 72号） 根据陕西省人力资源与社会保障厅关于陕西省最低工资标准的通知（陕人社发2011103号文件。 依据【XXXX】前期工程 建筑面积35万平米; 绿化面积6.63万平米. 环境服务费每月每平方米0.44元。其中保洁服务费每月每平方米0.27元；绿化服务费每月每平方米0.18元。一、保洁费月预算 （没考虑到的双方协
12、商具再议）1、人工费 F1:57450.00元人员职务基本工资（元）/人职务补助（元）/人人 数（名）合计（元）环境经理2000.00350.0012350.00主 管1300.00200.0011500.00领 班1000.00150.0044600.00保洁员1000.00 -4949000.002、按规定应提的福利 F2：1436.00元。 职工福利、工会、教育培训经费2.5% 57450 2.5 = 1436元3、按规定应提的社会保险 F3：5458.00元 、医疗保险 8% 574508= 4596元 、工伤保险 1.5% 574501.5% = 862元 、养老保险 21% 4、按
13、规定应提的劳保用品费 F4：1149.00元 按人工费的2% 57450.00元 =1149.00元5、 餐补：按每人每月104元计算 F5: 5616.00元 54名 104元 = 5616元6、服装费: F6: 1100.00元管理人员 1480 24 = 20元 保洁人员 54240 12 = 1080元7、清洁工具、材料及耗材及清洁设备、工具折旧费： 合计 F7：4356.00元。1）日常清洁剂及用品883.00元名 称数量单 位单 价月损耗区域分布及用量全能清洁剂5加仑30.00150.00地面、卫生间及各种设施等不锈钢光亮剂3加仑66.00198.00电梯间及不锈钢保养玻璃水2加仑30.0060.00所有玻璃门窗的清洁洁厕剂1加仑30.0030.00所有卫生间洁具的清洁静电除尘剂1加仑65.0065.00走廊地面的清洁地板清洁剂4
