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1、2011物业管理师考试综合能力考点：第一章经济学基础知识与应用经济学基础知识在物业管理中的应用 一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用 物业管理市场均衡价格 物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。 物业管理均衡价格的形成，也是由非均衡逐渐走向均衡的过程。 当出现过度需求时，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主。 当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业。 只有当物业管理市场的供给和需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价
2、格就是物业管理市场的均衡价格。 二、弹性理论在物业管理中的应用 在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，有物业管理服务的价格、业主的收入等等。 物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。 与物业管理服务需求的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性显得较为明显。 三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用 物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务
3、，其产生的单位成本是降低的。因此，要想在物业管理市场上具有较强的价格优势、具有较强的市场竞争力，就必须争取市场份额、扩大物业管理服务规模。 但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。 四、物业管理市场失灵与政府调节 物业管理服务的价格要与其内在的价值相符。 由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题，通常可以设置健全的激励制度和监督体系。政府加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。
4、在物业管理过程中，也存在着外部性现象。同样，物业管理的外部性也有正外部性和负外部性之分。 对于物业管理正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励，以弥补目前我国物业管理企业经营效益的部分缺口。 对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。需求、供给与局部均衡价格理论 一、需求 (一)个人需求 个人需求：表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。 个人对于商品的需求需要具备两个条件： 第一，个人具有购买意愿; 第二，个人具有支付能力。 影响个人需求的主要因素有：个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买
5、的商品的价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。 如果假定其他条件不变，而只有消费者所购买的商品的价格发生变化，那么一元需求函数的需求曲线向右下方倾斜。 需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降;价格下降，需求量上升。 需求量的变动：因商品自身的价格变化而引起的商品需求的变化称为需求量的变动。 需求的变动：由于除了商品自身的价格以外其他因素的变化引起的商品需求的变化称为需求的变动。 影响需求变动的因素的具体分析：例如 (1)消费者收入的变动对需求变动的影响： 如果消费者所购买的商品是正常品，那么需求的变动与消
6、费者的收入同方向变化。 如果消费者所购买的商品是劣等品，那么需求的变动与消费者的收入反方向变化。 (2)其他商品价格的变化对需求变动的影响： 如果A商品与B商品是替代品，那么A商品的需求与B商品价格同方向变化。 如果B商品是A商品是补充品，那么A商品的需求将与B商品价格反方向变化。 (二)市场需求 市场需求：表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。 影响市场需求的因素： (1)凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求;因为市场需求是个人需求的总和。 (2)市场需求还受消费者人数多寡的影响。 1)某种商品的价格降低后，每个消费者对给商品的需求量都
7、增加了，从而市场需求量也增加了; 2)某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。 市场需求曲线：与个人需求曲线的形状相同，也是向右下方倾斜的。 需求法则成立。 个人需求曲线与市场需求曲线的例外情况：需求曲线不是向右下方倾斜的情况。例如吉芬商品的需求曲线是向右上方倾斜的。吉芬商品是惟一不遵从需求法则的特殊商品。弹性理论 一、需求弹性 需求弹性：指影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。 通常考察的是需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此主要讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之
8、为需求弹性。 各种商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数Ed来表示需求弹性的大小。需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。 (一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点 1.价格是自变量，需求量是因变量。 2.需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。 3.需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。 4.同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。 (三)影响需求弹性的主要因素 1.商品的替代品数目和可替代程度 (1)一般而言，如果某种商品的替代品数目很多，则该商品的
9、需求很可能是富有弹性的。 因此，把一种商品的范围限定的越窄，它的替代品越多，需求弹性也越大。 (2)如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求可能有完全弹性。 2.消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 (1)若商品是家庭生活的必需品，则它们的需求弹性通常很小;商品为奢侈品，需求弹性相对较大。 (2)占家庭支出比例较大的商品，需求弹性也较大;反之则需求弹性相对较小。 3.商品本身用途的多用性 某种商品的用途越多，其需求弹性越大。 4.商品的耐用程度 商品越是耐用，需求弹性越小。 5.时间的长短 一般而言，时间越长，消费者和厂商越容易找到新的替代品，因而需求也越有弹性
10、。 二、供给弹性 供给弹性：指影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。 一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。 (三)影响供给价格弹性的主要因素 影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面： 一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素; 二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。 (1)在很短的时间内，厂商能够提供给市场的产品量，仅限于已生产的产品存量，供给量无法随价格变动而变动，因此供给价格弹性为零。 (2)对
11、于生产周期较长的产品，即使价格上涨， 在极短时期内，无法形成现实供给，因而影响供给价格弹性。 在短期内，厂商可通过利用现有固定资产而增加可变生产要素来扩大产量。 在长期，各厂商则通过调整生产能力来扩大生规模。 从而形成极短时期、短期、以及长期三种不同的供给曲线。生产理论 一、生产与生产函数 生产：指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。 西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、管理者才能等，统称为生产要素。 二、可变比例与边际收益递减规律 (一)总产量、平均产量、边际产量 假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例
12、生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下： 总产量：指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。 平均产量：指每单位可变要素平均生产的产量。 边际产量：指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。 (二)边际收益递减规律 边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律：指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，(1)开始会使总产量递增(此时边际产量递增);(2)当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减(此时边际产量递减);(3)超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。 即可变生产要素增加所
13、引起的产量(或收益)的变化可以分为：边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。因此，生产要素存在合理投入的界限。 生产根据边际产量(MP)的取值范围划为三个阶段。作为理性的厂商，其决策选择既不会考虑第阶段(MPAP)，也不会考虑第阶段(MP0)，而会在第阶段(MPAP至MP0之间)进行选择。 三、等产量曲线分析与投入量的最优组合 (二)边际技术替代率 边际技术替代率：指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素的投入量所能替代的另一种生产要素的数量，称为要素L替代要素K的边际技术替代率。 等产量曲线上各点的边际技术替代率不相等;经济学中通常将等产量曲线斜率的负
14、数值定义为一种要素替带另一种要素的边际技术替代率。成本理论 成本分析 (一)总成本、平均成本和边际成本 总成本：指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。 (1)短期内，即在生产规模既定的条件下，厂商不能根据它所要达到的产量调整其全部生产要素，因此总成本可分为： 固定成本：指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。 可变成本：指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。 (2)而在长期，厂商可以根据其预期的产销量对生产规模进行调整。在该时期内，包括固定成本在内的一切成本项目都可以变动，因此长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。 (二)利润最大化原则 经济学中的利润是指经济利润()，它是总收益(TR)与总成本(经济成本)(TC)的差额。 =TR-TC 当为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润;当为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿;当为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。 由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数(=f(Q)，所以对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有： MR=MC(即边际收益等于边际成本) 即边际收益与边际成本相等是市场上经
