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1、深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。有的雷暴露在外面，易于发现排查。而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。二、核查五类用地按照城市更新
2、政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。1、国有已出让用地。2、城中村用地。城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能调用的非农用地就没那么多了。所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。3、旧屋村。在判断项目可行性
3、时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。4、两规用地。好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。所谓“两规用地”，只是个简称，是根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房实施办法、深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑实施办法处理的用地，因为是两个规定，所以简称“两规用地”，再分为两规私房及两规厂房。这部分要注意权利人是否确认给原农村集体经济组织或其继受单位
4、的且权属未转移的，根据38号文地价有所不同。另外特别说明一下，38号文提到合法权属不足60%但大于50%时可进行简易处理，简易处理实则是对符合两规处理条件的用地的一个处理，必须是原已申报过两规处理且有申报编号的用地，其它的情况不在简易处理范围里，其它的就等“三规”实施办法出台再说了。关于两规用地，要说的太多，不在此详述！ 5、房地产登记历史遗留问题处理的用地这部分地，可能很少人会关注，这也是增加五类用地合法比例的途径之一，但该用地确权所需资料认定要求较为严格，程序较为繁琐，需要一定的时间，对急着申报城市更新项目立项的公司，不太会选择，但前提得项目内是符合此情况的，具体还是视项目情况而定。这话又
5、说回来了，市面上合法权属足够60%还未立项的项目，早就荡然无存了；难道遇到不够60%的就不拿吗？2012年1月21日出台的文件70%；2014年5月27日印发的8号文规定拆除重建不少于60%；2016年12月日印发的38号文规定合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。同时还允许重点城市更新单元的合法权属最低不得少于30%以及坪山中心区的50%。6、五类用地相关问题某更新部门的经办人员根据在办理业务时碰到的问题向我们提供了宝贵的意见经验。在制作城市更新计划申报资料时，首先要划定更新范围和拆除
6、范围。然后划分地块，再按地块来制作土地信息一览表、更新意愿汇总表、建筑物信息表、拆除范围图、现状权属图、建筑物信息图等资料。所以划分地块是很关键的一步。像下面图示的地块划分资料，特点是已经办理产权证的和两规处理的单栋住房按房屋占地面积划分地块。这样以来所分的地块非常多，有几十个地块。而且两规证书上并无坐标，地形图上的房屋占地面积与两规证书的用地面积存在误差。九几年的产权证上的用地面积还仅仅是房屋占地面积。这样一来不仅地块多而且地块面积误差大。经办人认为，单栋的已有产权证的住房。落在旧屋村范围内的，已同时具备旧屋村特性。可直接划入旧屋村地块范围。落在非农建设用地外形成的区域，已同时具备非农建设用
7、地外形成的区域特性。可直接划入农建设用地外形成的区域地块范围。单栋的已有产权证涉及的合法土地面积，是在列入计划后进行计算使用的。在申报时并没有合法用地比例的填报项目。至于非单栋的已有产权或办理过两规处理的房屋需单独划分地块。三、核查法定图则1、规划导向城市更新单元规划的主导方向，要与法定图则的主导方向保持一致。举个例子，法定图则的主导方向是工业，更新改造的主导方向就是工改工（含M0），若法图为居住，则改造后的主导规划功能就是居住。所以，法定图则的规划方向，基本上决定了更新改造的规划导向。深圳市规划和国土资源委员会关于印发的通知（深规土2017214号）明确，计划申报更新主导方向与已批法定图则不
8、相符的，应先申请法定图则个案调整。关于生效法定图则，深圳做的相对非常规范，大家可以在市规划国土委官网首页中查询。2、规划二类、三类用地性质兼容情况法图对地块规定了三类土地利用性质（如图），其中一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。由于强区放权，审批专项规划的职权从市规划国土部门，下放到各区城市更新职能部门。各区更新局若将法定图则二类用地性质作为更新主导方向的，应先行征求规划主管部门意见。若将三类用地性质作为主导功能，须走法定图则个案调整程序明确地块的规划功能导向。举个例子：某项目现状工
9、业，规划为一类工业用地，二类兼容商业，那则有可能工改商方向，相对比三类兼容要简单，可通过专项规划落实。相关项目案例：沙井德普更新项目、沙井芙蓉工业区项目。两个项目改造前现状都为工业区，规划为M1、二类兼容C，改造后结果为：德普项目改成M0+C、芙蓉工业则直接改成了C。3、规划限高规划限高主要是微波通道限高和机场航空限高。建筑物限制高度，注定会影响项目容积率，建筑高度拨不高，设计时就受到约束，从而间接影响项目算账。限高是所有项目必须高度重视的问题，尤其是外来企业要留心。尤其是航空限高，对机场周边影响那是一大片的项目！随着飞行技术的提高，机场净空限高可做一点放宽，但绝非毫无条件突破。当年，深圳为将
10、前海打造成与纽约等高大上的世界湾区相媲美的大湾区，高容积率出让土地，欲打造珠三角地标群，结果企业在拿地后的项目报批时，民航中南局不予审批。深圳市政府也多次出面与民航中南局沟通，结果无功而返，此事后来冷处理了。可想而知，不给批的原因很简单，屁股决定脑袋，涉及公众生命财产安全！不管是对政府还是对企业，一旦批准了，万一因为建筑高度引发了飞行事故，谁也背不起这个锅！光明滑坡事件是深刻的教训！因航空限高而调整建筑设计高度的案例很多，深圳最高楼平安金融大厦同样是因为高度影响到航空安全，建筑高度硬是从原设计667米被削到600米；某禾在尖岗山高价拿的地也是因航空限高问题，导致网上流传的“擎天柱”方案夭折，原
11、设计方案要做重大调整，至今未见开卖。关于微波通道的规划限高问题，同样不能突破。不过可采取调整建筑物布局，避开通道！所以说，要特别留意限高问题，对受此影响的项目，不要过于乐观、高估项目容积率和高度。另外，深圳并非内地那样毫无节操、让你随便突破！对待私企，深圳就是这么任性！4、高压走廊高压走廊，绝大多数都是在生态控制线里的山脊上穿越，但有极个别项目或周边，有高压电线的穿过，对项目申报城市更新没有太大影响，但对项目建成后的售价存在影响。在专项规划编制的过程中，可将高压线改为地下，但在经济可行性分析时，要加大项目成本估算。5、发展备用地发展备用地在法图上代码是E9，一般法图中会备注用地发展导向功能，而
12、且未来作为发展保障房及产业用地的较多，纯住居和商业的少得可怜。也有部分发展备用地在法图中未备注用地发展导向功能。对于更新项目范围内存在未明确规划发展导向的发展备用地，须编制论证详细的控制规划并申请按照法定图则个案调整程序确定地块的规划主导功能，通过审批后方可作为改造方向和规划审批的依据。6、法定图则未覆盖的区域深圳自2012年开展法定图则大会战，对深圳大多数地区都编制有控制线详细规划法定图则来明确片区和各个地块的规划条件，但也存在有极个别地区法定图则仍未覆盖。若有更新项目在法定图则未覆盖或法图未公示的范围内，可根据已批准的分区组团规划提出申请，编制论证详细的控制规划并申请按照法定图则个案调整程
13、序确定地块的规划主导功能。2017年7月6日，规土委的征求意见稿第一条第二项：城市更新单元计划更新方向的审批依据按照关于进一步明确规划管理依据的通知（深规土2014228号）执行。其中，法定图则未公示或不覆盖地区，可根据已批准的分区组团规划提出申请，具体程序参照关于规范城市更新工作若干问题的处理意见（一）第一点第（五）条执行。即是说：当项目所在片区现阶段没有生效的法图时除在生态线内的，可参照分区组团规划作为规划审批依据，实际上深圳市城市更新单元规划制定计划申报表中的填表说明中一直都有提示。四、各式各样的控制线（要尤为注意）1、生态控制线若项目处在法定图则未覆盖地区，则十有八九是在生态线内！生态
14、线内是除了科研教育、公园、重大设施用地等外，禁止一切开发建设活动，且生态控制线实行占补平衡（即调出同时得调入），最终优化调整方案由市人大常务会批准，调整程序难那是可见一斑。所以，准备获取的项目在生态控制线范围内，几乎没搞头。深圳之所以与大工地般的内地不一样之处，就是因为划定了严格的生态控制线保护制度。若生态控制线范围内的项目真有那么好搞，某科的溪之谷项目也不至于在市场上漂了这么久。不过有钱任性的那种企业，不反对你花点小钱去屯点类似的土地！自古富贵险中求，说不定深圳哪天来了个大领导，咔咔咔地把生态控制线制度给废了呢！政策嘛，都是人定的，朝令夕改的情况层出不穷，只是这朝夕，或许长达三十年。前三十年
15、开发河东，后三十年开发河西。2、水源保护区水源保护区分一级、二级、三级水源保护区，水源保护区严控程度与生态线相当！在一级水源保护区范围内，是禁止、在二级水源保护区范围内，限制新增建设用地的开发。对于二级水源保护区，如果不涉及到汇水区域的话，根据指引要求，可以按照深标基准容积率取值。但是对于深圳的城市更新来说，基准容积率是非常低的，居住不超过2.8，商业不超过3.23、橙线（重大危险设施管制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（水域河道、水源工程）等城市控制区域管制要求。这几条线一般核查关注的较少，但其中影响也不容忽视，也是够你折腾的，例如文物保护。4、工业区块
16、线从去年开始，宝安区优先发布了深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行），对其辖区内现状工业园区进行一、二级工业区块线分类处理，目的在于对产业的保护。同年年底，市规土委员会也发布了深圳市工业区块线的征求意见。截止目前，从以往所批的工改工项目，都是挂羊头卖狗肉，以产业升级为理由，到最后大部分都是做成类住宅产品，而真正做产业的屈指可数。因为拆除后不可再生，产业逐渐在流失，产业结构发生调整，政府也意识到这个问题，以后不是想改M0就能改的，甚至在二级区块线内的连改M1的机会都难，有可能十三五期间都没法拆除重建，所以这个影响后续会显现出来。五、核查城市总体规划和土地利用总体规划先说说城市总体规划，我们简称城总规。城乡规划
