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1、淮北市百慧小区（二期）廉租住房工程项目可行性研究报告一、总 论（一）项目背景1、项目名称：淮北市百慧小区（二期）廉租住房工程建设2、承办单位概况：（1）项目承办单位：淮北市房管局（2）法人代表：杨 清 富（3）公司地址：淮北市古城路（4）单位概况：淮北市房地产管理局，是隶属淮北市人民政府的正处级事业单位，代表市政府行使全市房地产管理职能。与住房制度改革领导小组办公室、淮北市危房鉴定办公室属一套班子，三块牌子。内设办公室、财务股、管理股、产权监理中心、档案室，辖市房地产交易所、房地产估价事务所、房产测绘有限公司、物业管理公司和房地产开发公司。现在职工64人，其中：大专以上文化程度有35人，高级以
2、上技术职称13人，中级职称24人，初级职称27人。淮北市房管局在淮北市委、市政府的领导下，局党组带领全局职工，坚持四项基本原则，坚持改革开放，落实科学发展观，奋力拼搏，不断开拓进取，成绩斐然。产权产籍管理达国家标准，档案管理达省一级标准，爱国卫生获省级先进，精神文明建设获市级合格单位，交易所获淮北市优质服务示范岗单位，房地产交易与产权管理已经省市验收，自2000年以来，房地产评估量达149.5万平方米，房地交易额达91000万元，为政府代征契税达9600万元，房地产市场以年均47%的速度发展。（5）项目单位的主要职责负责房屋所有权证、房屋共有权证、商品房预售许可证、房屋安全作业证的发放工作。负
3、责房屋安全鉴定、房屋修缮、房地产市场估价、房地产交易、房地产中介服务、房地产经营单位和人员的资质管理工作。负责对房屋权属登记、房屋产权产籍、公有房屋、商品房预售、房地产广告、房地产转让、经济适用住房、私有房屋、住宅合作社、住宅小区、物业、房屋拆迁、房屋拆迁单位、民产毗连等管理工作。负责对民产毗连房屋纠纷和危险房屋治理纠纷的调处和裁决。负责对违反商品房预售管理规定、房屋产权产籍管理暂行办法、房地产开发经营管理条例、房屋修缮管理规定、住宅合作社管理暂行办法、城镇住宅物业管理暂行办法、公有房屋管理规定、房地产市场估价管理暂行办法、房屋租赁管理暂行办法、房地产转让管理规定、建筑装饰装修管理规定、房地产
4、中介服务管理规定行为的处罚工作。会同有关部门管理房地产市场，指导房地产开发经营；指导和推动城镇住宅建设，加强物业管理。组织协调房地产业及住宅发展的交流和合作；形成和管理全县房屋档案；指导和管理全县住房制度改革工作。承办市政府交办的其它事项。3、项目提出的背景和必要性（1）项目提出的背景淮北市位于安徽省东北部，地处苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南邻蒙城，东与宿州相邻，西连涡阳和河南永城。地貌以平原为主。作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的婉约，凭借着相山、龙脊山和采煤塌陷湿地大水面形成的内湖，形成独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，先后获得“全国创建文明
5、城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。淮北缘煤而建，因煤而兴，1960年建市，辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。淮北地处北温带，属大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，气候温和，年平均温度为14.8摄氏度；日照充分，四季分明，春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，雨量适中，年平均相对湿度71%，日照时数2315.8小时。廉租住房工程作为淮北市民心工程，是解决淮北市中低收入家庭住房难的重要途径，是市委推进的民生工程之一，对解决中低收入家庭住房及构建和谐社会具有重大意义。（2）项目建设的必要性淮北市委、市政府提出把淮北建设成为拥有百万人口的新兴工业、商贸
6、游城市的目标。1995年大幅调整了城市总体规划，已经国务院批准，根据淮北市城市总体规划、淮北市交通工程规划，淮北城区跳出南部发展受到符夹铁路线的制约，制定了“城市中心南移”的战略构想，使城市格局由目前的“带状”逐步演变成为“块状”，现有的城市基础设施已不能适应经济社会发展的需要。随着城市化的发展，城市文明的进步，城市居民充分享受水气电热等各种现代化的文明生活，但在淮北矿区受到多种因素的制约，很难体验到城市现代文明的气息，矿区居民居住条件落后，多数房屋仍然是建矿初期建成的，部分新建楼房，从单体来看，房屋设计造型新颖别致，造价较高，内设豪华，体现了现代化的城市文明，但从矿区的总体来看，由于规划相对
7、滞后，交通拥挤，供水、供气、排水、通讯等基础设施几乎是空白，供电也缺乏统一规划。矿区居民很难享受城市公共服务的文化娱乐生活，不利于构建和谐的城区，不利于城市的协调发展。因此，实施廉租住房工程是从根本上改善矿区居民生活现状，构建和谐城市的当务之急。百慧小区（二期）座落在淮北矿业集团朔里煤矿工人村内，服务于朔里煤矿职工住房特困户。总占地面积：11400m2，总建筑面积：15000m2，户数：300户。建筑户型：全部为二室一厅，建筑面积：每户50.00 m2。朔里煤矿是六十年代投产的中型矿井，投产几十年来，为国家作出了较大的贡献。由于国有企业多年来受“先生产后生活”的影响，在职工生活福利上投入少，欠
8、帐太多，在职职工、离退休职工尚有600多户缺房户和住房特困户的住房亟待解决。百慧小区（二期）为配建廉租住宅房，座落在朔里煤矿工人村内，可利用其原有医院、商业服务、农贸市场、中小学、幼儿园等公共配套设施。市委、市政府、淮北矿业集团在财力比较困难的情况下，统一思想认识，下定决心更新和改造矿区，本着高起点规划，全盘考虑、量力而行、分步实施的原则，规划用5年左右的时间，彻底改善矿区居民的生活条件。通过建设廉租住房、建设和完善公共服务的基础设施，让不同阶层的城区居民共同享受城市化发展的文明成果，节约建设成本，提高公共服务效率。有利于创建文明、和谐的社区，有利于老矿区的更新和改造，有利于改善矿区居民的生活
9、条件，有利于建设华东地区的煤电能源基地，确保华东地区能源供应，项目建设十分必要。4、可行性研究报告编制依所据（1）淮北市城市总体规划（20002020）（2）淮北市城市交通规划（3）淮北市国民经济和社会发展规划（4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数 第三版（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（6）城镇最低收入家庭廉租房管理办法（7）廉租住房保障办法（8）廉租住房制度（9）淮北统计年鉴2009（10）项目承办单位提供的有关资料5、研究范围本项目可行性研究范围包括：（1）项目建设背景（2）淮北市社会和经济发展（3）淮北市城市人口发展趋势以及对房地产和城市公共基础设施总量
10、需 求的预测（4）廉租房制度（5）廉租房保障工作政策、目标、措施（6）廉租住房建设规模和技术标准（7）廉租住房建设条件和设计方案（8）投资估算和资金筹措（9）工程实施方案（10）国民经济评价（二）项目概况1、项目建设规模、建设内容与建设地点：（1）建设规模、范围项目建设总占地面积：11400m2，总建筑面积：15000 m2，户数：300户。（2）建设地点项目建设选址位于朔里煤矿工人村内，服务于朔里煤矿职工住房特困户。（3）主要建设内容淮北市百慧小区廉租住房工程项目的主要内容，是通过有机疏散、疏解过高的矿区人口与建设密度，预留和控制公共开敞空间与公共建设用地，遏制以市场为主体的无序的旧城改造，
11、通过整治、改善与适度的旧城更新，一是建设适用于矿区低收入住房困难家庭保障居住的廉租住房；二是建设适应大众需求的经济适用房，解决低收入家庭住房问题；三是建设矿区传统的商业贸易中心，保护传统文化。本期工程主要建设廉租住房及辅助工程。主要建设内容占用土地11400平方米，建设廉租住房15000平方米；高标准建设矿区排水系统，切实保护地下水品质；配套建设供水、供气、通讯、信息网络工程，建设道路、绿化、给排水等配套工程。（4）建设目标通过本项目建设，使淮北矿区及城区更加紧密联系，更有利于构建和谐社会，环境更加优美；促进矿区经济、社会、文化的协调发展，创建更加和谐文明的居住和创业环境；促进全民创业的协调共
12、建与相互促进，共同提高。为方便居民生产、生活，改善投资创业环境，实现矿区低收入住房困难家庭的居住保障，在科学保护文化历史遗产的基础上，为建设淮北现代工业、商贸、旅游城市和建设适宜人居、适宜创业的环境创造有利条件，发挥聚集人口和煤炭产业职工，吸引农民离开农村发展非农产业，加快城乡统筹发展，加快建设社会主义新农村，促进经济建设和社会文明与进步。（三）主要技术经济指标（1）本项目工程投资总额：1609万元，其中申请中央财政专项补助资金500万元，配套资金1109万元。（2）项目建设期限：1年（3）安置矿区低收入住房困难家庭300户。（4）占地面积11400平方米。（5）建筑面积15000平方米。（6
13、）容积率1.316。（7）绿地率33%。二、项目区概况与建设条件（一）自然条件1、淮北市自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原（地理坐标：东经1162511702，北伟33063414），东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。全市辖3区1县和一个省级经济开发区，总面积2768平方公里，耕地面积235.6万亩，至2006年末户籍人口213万人，其中城市人口56.8万人。目前，城市化水平达46.8%。2、自然气候条件淮北市地处北温带，属北方半湿润大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，
14、其他气象资料如下：年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：21.3年均相对湿度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343KN/m2年最高降雨量：14411mm(1964)年均降雨量：862.9mm日最大降雨量：249.7（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3、交通条件淮北市交通极为方便，铁路运输方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。公路运输方面，105国道、202省道穿越而过，京福高速公路和连霍高速公路距城区分别为3公里、4公里。水运方面，内河航运可直贯京杭大运河和长江。空运方面，距徐州观音国际机场仅50余公里，水陆空对外交通极
15、为方便。（二）社会经济状况1、优良的发展环境在城市化发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，按照市委、市政府的统一部署，全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“淮北市优化投资环境投诉受理中心，”严肃查处一切破坏环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进 一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。2、雄厚的经济基础
